МАФ в жилых комплексах: благоустройство со знаком «плюс»
Создание малых архитектурных форм (МАФ) на территории жилого комплекса – это не просто хитрый ход застройщиков в погоне за благосклонностью потенциальных покупателей жилья. Хотя и это тоже. Всевозможные беседки, скамьи, качели, игровые и спортивные площадки, фонари, питьевые фонтанчики, арки, вазоны и даже мусорные урны, создающие атмосферу уюта и вызывающие эстетическое наслаждение, имеют целью воздействовать на нашу с вами психику. Но как это удается девелоперам, особенно в нынешнее неспокойное время, и какова цена вопроса благоустройства придомовой территории? Попробуем разобраться.
Тренды и тенденции последнего времени
Одним из главных постпандемийных трендов стало существенное повышение значимости придомовой территории при выборе объекта потребителем. Так, по данным аналитиков компании «Главстрой», самым заметным для столицы стало создание парковых зон в рамках жилых кварталов. Штука пока редкая по нынешним меркам, ведь не каждый проект может похвастаться большой территорией застройки, но востребованная.
«Не менее интересная тенденция – разработка концепции придомовой территории именитыми архитектурными бюро, – говорит Александр Михеев, директор по развитию проектов компании «Главстрой». – Причем нередко девелоперы выбирают архитекторов по итогам отдельного конкурса».
Девелоперы также стремятся к тому, чтобы придомовое пространство можно было использовать постоянно, а не только летом. В результате все чаще стали появляться проекты, в которых зоны рекреации подразумевают всесезонное использование с различными сменяющимися активностями.
В качестве еще одного тренда эксперты также называют создание в рамках единой концепции многофункционального пространства, ориентированного на разные целевые группы. Игровые площадки, фитнес-зоны и площадки для воркаута, беседки и зоны барбекю, дорожки для прогулок и зоны отдыха и коворкинга – все это должно быть выделено в единый блок и гармонично интегрировано в общий проект.
Важным архитектурным направлением при создании малых архитектурных форм является освещение. Световым сценариям вообще уделяется много внимания, потому что освещение – разноуровневое, из разных источников – способно заметно украсить дворовое пространство.
Между тем рассчитывать на богатую инфраструктуру в первом встречном проекте едва ли стоит. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чем выше класс ЖК, тем более уникальными и концептуальными будут малые архитектурные формы. В комфорт-классе это могут быть пластмассовые, деревянные или простейшие металлические МАФ. В более высоком – объекты с авторским озеленением и живые изгороди, арт-объекты с умной подсветкой, а также различные инженерные формы – фонтаны, декоративные водоемы.
Концепция решает все
Часто выбор элементов благоустройства определяется общей концепцией проекта, и по завершении строительства придомовая территория становится по-своему уникальной и неповторимой. Скажем, в проектах группы компаний «ФСК» очень редко можно встретить какой-то один элемент, характерный для всех жилых комплексов, реализованных девелопером.
«В ЖК «Римский», который строится по мотивам итальянской архитектуры, мы, например, используем фонтаны, римские скамьи, античные беседки, – поясняет Петр Кирилловский, директор департамента по развитию продукта ГК «ФСК». – И больше эта тема нигде не фигурирует.
В еще одном проекте девелопера – ЖК комфорт-класса «Настроение» – много отсылок к теме природы, так как он расположен рядом с национальным парком «Лосиный остров». В ЖК «1-й Ленинградский», в концепции которого много петербургских мотивов, есть свой крейсер «Аврора» – игровой комплекс в виде корабля.
По большому счету это весьма важная и объемная работа – приводить общественную территорию ЖК к единому знаменателю. В компании «Донстрой», главный принцип которой при благоустройстве проектов – «озеленение от фасада до фасада», отдают предпочтение так называемой сбалансированной функциональности приватной территории, оборудованной с учетом интересов будущих жителей.
«Мы проводим исследования и формируем портрет покупателей, определяя возрастные категории, семейное положение, потребности будущих жителей, их хобби и увлечения. И на основании этих данных продумываем наполнение дворов и общественных пространств, которые дополняют друг друга», – поделилась с CUD.NEWS руководитель управления отделки и благоустройства компании «Донстрой» Светлана Пермякова.
В зависимости от функциональности формируется набор МАФ. Например, в парке ЖК «Событие» будет своя «Фабрика молодежи»: скейтпарки, площадки для паркура, скалодромы, навесы. Во дворах девелопер размещает локальные амфитеатры, где молодые люди часто проводят время.
В своих проектах «Донстрой» делает акцент на камерные зеленые лаунж-зоны, где жители могут отдохнуть в приватной атмосфере. В том числе создает «зеленые кабинеты» с лавочками и столиками, где комфортно можно работать на свежем воздухе. Лавочки оборудованы подогревом, предусмотрены USB-зарядки, во всех общественных зонах есть Wi-Fi. Также девелопер активно использует перголы. Все они индивидуального изготовления под конфигурацию и размеры каждого двора.
Застывшая музыка по стандартам ООН
Как известно, архитектура – это застывшая музыка. И если композиторы пишут последнюю нотами, то ландшафтные дизайнеры – всеми доступными средствами. При этом требования к окружающему пространству ЖК растут каждый год.
Однако в отличие от «Донстроя» ГК «ФСК», работая над функциональным пространством двора, руководствуется не предпочтениями клиентов, а рекомендациями экспертов. По словам Кирилловского, девелопер проводил опрос среди клиентов, который показал, что благоустройство не является первостепенным фактором при выборе объекта недвижимости. Клиенты в первую очередь обращают внимание на локацию проекта, застройщика, ЖК, его концепцию и квартиру. И только потом начинают думать об окружающем пространстве комплекса. Поэтому в ГК «ФСК» решили отталкиваться от науки.
«Совместно с ландшафтными архитекторами, генпланистами, инженерами, детскими психологами и консалтинговым агентством AFA Group мы разработали для наших проектов стандарт игровых пространств. Он создан для того, чтобы поддержать физическое и психологическое благополучие детей разных возрастных групп, – рассказывает Кирилловский. – Была проделана достаточно большая работа. Документ опирается на статью 31 Конвенции ООН о правах ребенка. При выборе материалов, оборудования и других элементов детских игровых пространств мы смотрим на то, как тот или иной элемент повышает игровую и экологическую ценность пространства двора, способствует развитию и обучению детей».
Впрочем, чем больше интересных функциональных пространств, тем лучше, и не важно, кто выступает в данном случае драйвером – жители новостройки или девелоперы в содружестве с психологами, уверены в компании Est-a-tet.
Голова Статуи Свободы и ее влияние на спрос
Рассуждая о том, что значат для общественного пространства современные формы малой архитектуры, некоторые эксперты справедливо полагают: их задача создать свою категорию жителей, которая будет полностью решать бытовые повседневные задачи в рамках этого пространства.
«Тогда это будут приверженцы конкретного дома, конкретного ЖК и в дальнейшем амбассадоры бренда», – уверен Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-tet.
По мнению Евгения Межевикина, руководителя направления аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер», собственная внутренняя территория проекта всегда является визитной карточкой, его отличительной чертой и, конечно, конкурентным преимуществом комплекса. Этот критерий является одним из самых важных для покупателей вне зависимости от класса объекта. Покупатели ценят возможность выйти в свой охраняемый внутренний двор, где каждый человек любого возраста сможет найти занятие по вкусу.
Однако Доброхотова из «БЕСТ-Новострой» считает, что сами по себе МАФ никак не влияют на имидж проектов. Исключение тут могут составлять лишь пара проектов с уникальными объектами, например комплекс апартаментов Tribeka c инсталляцией в виде головы «плачущей» копии Статуи Свободы. Но в данном случае этот арт-объект привлекает интерес прохожих непосредственно к себе, а не столько к апарт-комплексу, на территории которого он и расположен.
«Также я не думаю, что отдельные малые архитектурные формы как-то влияют и на спрос покупателей в жилых комплексах. МАФ – это лишь один из элементов благоустройства. А покупатели, выбирая ЖК, смотрят не на какие-то отдельные объекты, а на среду в целом», – подчеркивает эксперт.
Стоит ли экономить на малой архитектуре?
«Важно помнить, что МАФ могут быть типовыми или индивидуальными. Типовые объекты позволяют заказчику (и архитектору) сэкономить средства и вписаться в сроки и бюджет, но, к сожалению, не всегда бывают качественными», – говорит Григориос Гавалидис, основатель бюро GAFA Architects. Зато малые архитектурные формы, выполняемые на заказ по эскизам проектировщиков, учитывают архитектуру будущих зданий, подчеркивают ее особенности, позволяют увеличить стоимость квадратного метра. Девелопер получает уникальный продукт с узнаваемым стилем. Не случайно некоторые девелоперы не спешат отрекаться от своих первоначальных концепций в условиях даже санкционного давления.
«Мы не отказываемся от реализации наших идей. Как правило, мы использовали МАФ европейских и российских производителей. Сейчас ищем альтернативу европейским компаниям. Буквально на днях коллеги ездили в Стамбул на одну из крупнейших в строительной отрасли выставок, чтобы найти новых поставщиков. Сейчас ведем переговоры с несколькими компаниями», – говорит Кирилловский.
По словам Соколова, в МАФ нужно вкладываться основательно, экономить тут не стоит. Потому что ЖК – это проект на много лет, по нему будут судить о бренде даже через десятилетия.
Между тем отдельной статьи расходов на малую архитектуру у застройщиков, как правило, нет, они включены в общую смету по благоустройству. Причем даже в большинстве комплексов с уникальными МАФ расходы на их покупку являются незначительными по сравнению, скажем, с затратами на озеленение территории или прокладку внутриквартальных проездов. Поэтому качество благоустройства будет только расти, полагает Доброхотова.
Автор: Виталий Простаков
АКТУАЛЬНО