CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Владислав Санников: «В инвестировании все зависит от ипотеки и интуиции»

Есть ли смысл сейчас инвестировать в недвижимость? Реально ли начать инвестиции с вложения материнского капитала? Что будет с ипотечными программами? Об этом CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») поговорил со специалистом по новостройкам агентства недвижимости «Адвекс», инвестором Владиславом Санниковым.

Владислав Санников: «В инвестировании все зависит от ипотеки и интуиции»
Фото: Саша Белая /cud.news

Квартира – надежный инструмент

– Как сейчас обстоят дела на рынке инвестиций? В свете последних событий как ведут себя частные инвесторы?

В. С.: Как ни странно, очень активно. Подтверждение этому – огромный интерес потенциальных инвесторов на недавней «Ярмарке недвижимости» в Петербурге. По всей стране мы наблюдаем такую тенденцию: интерес к недвижимости стали проявлять даже те люди, которые раньше никогда не вкладывали средства ни во что, а просто хранили сбережения в банке или покупали валюту. Сейчас именно недвижимость рассматривают как средство увеличения капитала и сохранения своих средств. Даже с учетом того, что стоимость «квадрата» растет, квартира остается отличным инструментом инвестора, и она всяко надежнее любых валют, с которыми сейчас происходит совсем непонятно что.

Я сам являюсь профессиональным инвестором, более пяти лет инвестирую в недвижимость, у меня, несмотря ни на что, четыре действующих ипотеки, но я уверен, что буду брать еще ипотеку, несмотря на высокие ставки.

– То есть вы инвестор, который вкладывает не свои средства, не заработанные, а те, что занял в банке?

В. С.: Да. Условно (весьма условно) инвесторов можно разделить на две группы. Это состоятельные граждане, у которых есть свой капитал, которым они распоряжаются. И те люди, которые инвестируют в недвижимость заемные средства, то есть либо берут ипотеку, либо занимают деньги у кого-либо, а по мере получения дохода от недвижимости закрывают долги. И если в процентном отношении первая группа инвесторов особо не меняется, то вот ряды второй увеличиваются огромными темпами. И именно такие люди чаще всего приходят в агентства недвижимости в надежде заработать.

– Когда к вам приходит новичок, решивший стать инвестором, что вы ему советуете, чтобы разом не потерять все?

В. С.: Это, кстати, самый частый вопрос, который мне задают: можно ли во что-то инвестировать сейчас, чтобы получить прибыль. Я отвечаю всегда однозначно: нет! Никто сейчас не может гарантировать прибыль. Это сейчас. Еще год назад можно было что-то прогнозировать, потому что была стабильность. Сегодняшние реалии таковы, что давать прогнозы могут только самые отчаянные и не дорожащие своей репутацией аналитики. Неясно, что будет с ценами завтра, послезавтра, через неделю. Соответственно, если вам кто-то скажет, что, допустим, есть хороший вариант по инвестициям за 10 миллионов где-то в центре города и если его купить, через год он будет стоить 15 миллионов, это, на мой взгляд, или обман, или просто непрофессионализм. Запомните, прогнозировать сейчас нельзя. Но инвестировать можно.

  Владимир Семенюта: «Ретро-автомобилями владеют энтузиасты, не склонные к негативным настроениям»
Владислав Санников: «В инвестировании все зависит от ипотеки и интуиции»
Фото: Саша Белая /cud.news

Как быть с ипотекой

– Сколько и во что? С чего начать?

В. С.: А вот с этим – с целью – каждый потенциальный инвестор должен определиться самостоятельно. У всех цели инвестирования разные. Кто-то инвестирует на короткий срок, чтобы «заработать в моменте» – купить квартиру сейчас, а уже через год продать подороже, – кто-то хочет вложить деньги на десятилетия, чтобы сохранить свои сбережения для детей и внуков. Кто-то хочет сейчас вложиться и жить на деньги, которые приносят инвестиции, то есть видит в этом единственный источник дохода. У каждого конкретного случая свой подход. Стратегию инвестор должен выработать сам, тут никто ничего не посоветует. Нужно решить для себя, почитать литературу на эту тему, прошерстить интернет, собрать аналитические данные, проконсультироваться со специалистами.

Следующий важный момент, с которым нужно определиться, – это вход в рынок. Если вы вкладываете свои сбережения, тут все ясно. Но как быть, если вы берете ипотеку? На сегодняшний день имеются только два интересных инструмента на рынке ипотек: «Семейная ипотека» и ипотека с господдержкой. Причем, как прогнозируют в профессиональных кругах, программа господдержки прекратит свое существование уже в этом году, останется только одна «Семейная ипотека». Те условия, на которых сейчас можно получить обе эти ипотеки, – можно сказать, бесплатные деньги. И если есть возможность поучаствовать в этих программах, я бы не раздумывал, соглашаться на них или нет.

– Но вы же понимаете, что там все не так просто. Молодая семья не может прийти в банк и просто так взять деньги на квартиру.

В. С.: Может. Смотрите: сейчас у нас даже на первого ребенка государство дает чуть больше полумиллиона рублей. Имея этот капитал, некоторые застройщики предлагают работать с ним в качестве первоначального взноса. То есть у клиента может вообще не быть собственных средств, достаточно сертификата на материнский капитал. И в некоторых случаях этого достаточно для инвестиций (если не брать в пример элитные новостройки в центре). Вполне реально найти квартиру за 3,5 миллиона (да, вариантов очень немного, но они есть, нужно искать). Используем маткапитал – это как раз ровно 15 процентов, т. е. первоначальный взнос. Оставшаяся сумма кредита – 2 миллиона 975 тысяч рублей. При ипотеке на 30 лет ежемесячный платеж составит около 16 000 рублей. Средний срок строительства – примерно два-три года. То есть если сейчас мы вкладываемся в объект со сроком сдачи в 2024 году, за квартиру мы платим только два года. Спустя это время квартира становится самоокупаемой, мы можем сдавать ее в аренду. Даже если не говорить о заработке, за сумму в 16 тысяч рублей вы всегда найдете арендатора. Да что уж там… Средняя цена аренды квартиры сейчас (даже с учетом того, что ставки упали из-за последних событий в стране) – 30 тысяч рублей. То есть фактически вы не только покрываете ежемесячный взнос, но и начинаете зарабатывать. А если сдавать посуточно, можно заработать еще больше (это направление, правда, сейчас не особо развито в Москве, в основном в регионах, но эксперты прогнозируют ему довольно перспективное будущее).

  Вячеслав Мищенко: «Ожидать дефицита топлива в России точно не стоит»
Владислав Санников: «В инвестировании все зависит от ипотеки и интуиции»
Фото: Саша Белая /cud.news

Правило трех «Л»

– С «Семейной ипотекой» понятно. А что с программой господдержки? Неужели вы думаете, что взять кредит под 6% сейчас реально?

В. С.: Реально. Даже меньше процентная ставка может быть. Надо подавать заявки, искать варианты. Нельзя сразу сдаваться, если отказали в одном банке, в другом. А лучше, опять же, обратиться к специалистам, которые возьмут всю работу по заполнению документов и составлению запросов в банки на себя.

Вот пример из моей практики: буквально недавно, в середине апреля, мой клиент одобрил в банке ипотеку под 5,85%. У человека было наличными 1,5 миллиона рублей, он пришел ко мне с вопросом, куда можно инвестировать. Мы выбрали квартиру за 4,5 миллиона. Господдержка максимальная – 3 миллиона. Купили квартиру. Ежемесячный платеж у него получился 17 700 рублей. Причем дом со сдачей по плану уже в конце этого года, в начале следующего – выдача ключей. Квартира с полной чистовой отделкой, и, по сути, покупатель начинает пользоваться ей сразу, как получит ключи. Да, есть определенный риск (не зря мы о них упоминали в начале разговора) – застройщики могут сдвигать сроки сдачи объектов. Но даже если сроки перенесутся на три месяца или даже на полгода, это не так критично. Если бы деньги (те полтора миллиона) просто лежали в банке, они бы не принесли ничего, а возможные проценты сожрала бы инфляция). А здесь у инвестора появился реальный хороший и не падающий в цене актив. Даже если квартира не вырастет в цене на 20-30 процентов за год-другой, свои деньги мы всегда сбережем.

– То есть вы считаете, что, если есть деньги только на квартиру, скажем, в области, нужно брать ее? Не нужно стремиться в центр города?

В. С.: Знаете, в кругу инвесторов есть правило трех «Л»: локация, локация, локация. Это общепринято, об этом говорится в учебниках, но я с этим не согласен. Все должно быть в совокупности. Локация, безусловно, определяет инвестиционную привлекательность объекта. Но не менее важна стоимость объекта, инфраструктура. Правда, тут уже все зависит от вашей интуиции. Просчитать, какие квартиры взлетят в цене, а какие обрушатся, невозможно. Да и с инфраструктурой все непросто: необходимо обладать инсайдерской информацией, чтобы знать, в каком районе, допустим, пройдет станция метро, о которой пока никто не знает и благодаря которой цены на квартиры в конкретном районе взлетят многократно. Поэтому: интуиция, анализ, изучение вопроса и ипотека – вот главные помощники инвестора.

  Кирилл Щукин: «Значение имеет не производитель комплектующих, а кто и как настроил дрон»

Автор: Денис Лобков

23 апреля 2022 08:40


АКТУАЛЬНО