ИЖС или покупка квартиры: что сегодня выгоднее?

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) много лет оставалось на вторых ролях в отличие от рынка многоквартирных домов, хотя по общему объему строительства квадратных метров часто опережало последний. В условиях санкционного прессинга государство вынуждено было обратить внимание на ИЖС и вплотную заняться развитием этого сегмента. Поддержка граждан, решивших строить свой собственный дом, особенно банковскими кредитами, – это только первый шаг, но даже он уже качнул весы предпочтений в сторону ИЖС по сравнению с покупкой квартиры. Сегодня с помощью наших экспертов мы попробуем разобраться, что же все-таки выгоднее в нынешней ситуации: частные дома или квартиры?

Рынок выстоял благодаря господдержке

За последние 20 лет в России было достаточно кризисов, но рынок недвижимости всегда оставался неким стабилизатором ситуации в силу своей консервативности.

Мы неоднократно писали о том, что для жителей нашей страны покупка квадратного метра в любой его ипостаси – это возможность сберечь свои кровные, особенно в условиях турбулентности экономики вообще и в строительной отрасли в частности. То же отмечают и эксперты рынка.

Руководитель направления «Продажи» компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова подчеркнула, что, как только речь заходила о нестабильности экономики, происходил резкий скачок сделок. Нечто подобное мы наблюдали в марте этого года, когда число сделок на рынке было максимальным. Одни граждане снимали деньги со счетов в банках, другие экстренно брали ипотеку по низкой ставке, а собственники откладывали продажу, чтобы не остаться с рублевыми накоплениями. То есть граждане активно занялись инвестированием в недвижимость, причем и в городскую, и в загородную, что, в свою очередь, позволило сдержать первый натиск кризиса и продолжить поступательное движение вперед.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский утверждает, что рынок однозначно выстоял, в первую очередь благодаря большому количеству мер поддержки государством как застройщиков, так и потенциальных покупателей недвижимости. Например, в части, касающейся инфраструктуры поселков, развития территорий и проведения коммуникаций, что для ИЖС особенно важно.

«Мы в компании «Дом Лазовского» строим дома сегментов «комфорт» и «стандарт», поэтому в нашем случае импортозамещение работает. К сожалению, есть ряд инженерных решений, которые мы не можем осуществить в текущих реалиях. Особенно это касается систем класса «современный умный дом». Но мы надеемся, что наша IT-отрасль сейчас активно развивается в данном направлении», – рассказал он.

Заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина рассказала CUD.NEWS о том, что государство предпринимает усилия, направленные на сохранение доступности ипотечного кредитования для граждан, решивших приобрести свой персональный дом. Впрочем, меры финансовой поддержки сейчас очень важны и для других сегментов рынка недвижимости. Программы для семей с детьми по-прежнему очень выгодны и весьма востребованы у покупателей квартир. На сегодняшний день ключевая ставка уже несколько опустилась, и эксперты ожидают ее дальнейшей коррекции вниз. А это значит, что можно надеяться и на появление более выгодных базовых ставок по ипотеке для широкого круга лиц.

Импортозависимость и кредиты: что происходит на самом деле?

Это сложный вопрос, но в компании Apple Real Estate не фиксируют серьезных проблем на рынке ИЖС, хотя этот сегмент, прямо скажем, всегда был зависим от импорта, как, собственно, и рынок жилья в целом. Сегодня застройщикам приходится искать новых поставщиков или решать проблемы по логистике с текущими. И, конечно, это оказывает ощутимое влияние на конечную стоимость лота, поэтому многие вносят изменения в проекты, ищут российские аналоги стройматериалов и ждут анонсированных программ поддержки от государства в данном направлении.

Лазовский считает, что рынок городской недвижимости находится в лучшем положении, так как от ввода в эксплуатацию МКД в большей степени зависит выполнение планов по жилью, а следовательно, и поддержки у девелоперов там больше. По данным «KASKAD Недвижимость», свыше 80% потенциальных покупателей рассчитывают на привлечение кредитных средств. Это усредненные значения, а по отдельным жилым комплексам или коттеджным поселкам они могут быть и выше.

«При этом в реальности воспользоваться ипотекой могут лишь около 60% людей, причем в эти 60% входят и покупатели таунхаусов, а, как известно, банки гораздо охотнее их кредитуют, чем покупателей ИЖС (коттеджей). И среди покупателей коттеджей в чистом виде этот показатель в два раза ниже. До сих пор существуют огромные сложности с кредитованием покупки строящегося дома, даже если этот дом стоит в организованном коттеджном поселке, возводимом серьезным девелопером. С готовыми, построенными домами дела обстоят несколько лучше. Но, во-первых, все же не так хорошо, как с квартирами в МКД, а во-вторых, такая постановка вопроса изначально ставит девелопера «малоэтажки» в невыгодное положение. Несмотря на колоссальный спрос, предложение от банков в нашем сегменте остается очень и очень скромным. Ипотечные продукты для загородного сегмента в нашем регионе предлагает всего несколько банков, их можно перечесть по пальцам одной руки. А если нет здоровой конкуренции, то и ожидать каких-то сверхвыгодных программ для наших покупателей не приходится. Рынок ипотечного кредитования загородного жилья практически не освоен, а покупатель дискриминирован государством и банками. И именно этот фактор наибольшим образом сегодня сдерживает рынок ИЖС», – рассказала нам Магилина.

Ожидать ли в столице районы с домами ИЖС?

Сопоставляя мнения экспертов, можно ответить однозначно – на данный момент предпосылок для бурного развития подобного формата нет. Хотя лет десять назад он развивался – жилые комплексы смешанного типа были достаточно востребованы. Правда, возводились они на окраинах мегаполиса. С приходом ковида все больше граждан начали изъявлять желание переехать за город и даже тратить на дорогу больше времени, чем жить в многоэтажных жилых комплексах. Кроме того, практически не осталось крупных игроков, которые готовы строить проекты смешанного типа, поскольку они значительно ниже по маржинальности.

«Мы бы сказали, что ожидать от рынка стоит не «необычности», а большей направленности проектов на непосредственные запросы – покупателям важно иметь единый стиль проекта, зоны для отдыха, спортивные и детские площадки, собственную инфраструктуру и возможность жить в единой среде», – считает Хачатурова.

Новую Москву можно назвать огромной территорией, которая сейчас интенсивно развивается как в плане застройки, так и в плане инфраструктуры, но даже здесь не стоит ожидать интенсификации возведения мультиформатных проектов, во всяком случае в обозримой перспективе.

Так что все же выгоднее приобрести?

Очевидно, что рынок городской недвижимости всегда был на шаг впереди, ведь все мы привыкли жить рядом с работой, спускаться на лифте в паркинг, иметь в шаговой доступности определенную инфраструктуру, то есть активно пользоваться всеми благами комфортной городской жизни. Не случайно покупатели жилья чаще всего предпочитают вкладываться в готовые и ликвидные лоты, которых больше именно в сегменте городской недвижимости. Но может быть, ИЖС выгоднее по деньгам, чем городская квартира?

Оказалось, что многие эксперты даже не воспринимают само понятие «выгодности», сравнивая эти форматы недвижимости. Нам дали понять, что на данный момент вопрос цены совершенно бессмыслен. Хачатурова считает, что важнее выбирать тот объект, который подходит для жизни и который отвечает требованиям ликвидности на рынке. Хороший объект, не важно, новостройка ли это, вторичная или загородная недвижимость, всегда пользуется спросом. Но если мы говорим про покупку для инвестиций или для целей дальнейшей аренды, здесь эксперт советует выбирать городскую квартиру, так как в цене она растет быстрее и находится зачастую ближе к социальной инфраструктуре.

Однако, есть и другое мнение. Магилина уверяет, что ИЖС сейчас объективно выгоднее. Во-первых, рынок индивидуальных домовладений растет по отношению к городским многоэтажкам, он увеличивает свою долю, причем происходит это вне всякой зависимости от ипотеки, санкций и макроэкономических явлений. Основной двигатель этого тренда – диджитализация экономики, рост числа людей, работающих удаленно, без необходимости ежедневного присутствия в офисе. А значит, все больше людей могут позволить себе любое жилье, которое им нравится, без жесткой географической привязки к пресловутому Третьему транспортному кольцу (ТТК).

Во-вторых, ИЖС – это объективно больший комфорт и более высокое качество жизни. Это не просто слова, это вполне конкретные условия. Другой пример – инсоляция. Если взять городские квартиры эконом- и комфорт-классов в новостройках, то все они находятся в «глубоких» домах, а значит, что в таких квартирах очень мало окон. На квартиру 45-55 квадратных метров приходится всего два окна – это теперь норма. В квартире 75 «квадратов» – в среднем три окна. Балконов, лоджий в таких домах, как правило, нет. Балконы, террасы – все это уже удовольствие классов «бизнес-плюс» и «элитки». Грубо говоря, светлая «трешка» – это квартира за 50 миллионов рублей. А односемейный коттедж площадью 74-75 квадратных метров – это 6-8 окон, и большая часть из них – панорамные. Кроме того, наличие земельного участка повышает комфорт проживания и приватность. А если говорить о качественных коттеджных поселках, то здесь проживающие пользуются и закрытой охраняемой территорией с ландшафтным дизайном, и игровыми, спортивными площадками, и прогулочной инфраструктурой.

Иными словами, качественная загородная недвижимость сегодня обладает куда большим потенциалом для роста или хотя бы сохранения инвестиций, то есть выгоднее в текущей ситуации все же ИЖС. 

Автор: Тамара Антифеева