CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Екатерина Векшина: «ИЖС vs «человейники» – кто победит?»

Продажи застройщиков в крупных городах России в апреле по сравнению с мартом упали практически в два раза. Это связывают с высокой стоимостью ипотеки и с ее недоступностью, банки все чаще отказывают потенциальным заемщикам. Условия льготной ипотеки – 12% – не нашли большого спроса у российских граждан. На рынке стало появляться все больше предложений от застройщиков с субсидированной ипотекой, когда часть платежей за кредит оформляется как скидка на жилье.

Однако есть сегмент недвижимости, который почти все время своего существования развивался практически исключительно на накопления граждан, – это индивидуальное жилищное строительство. Как непростая экономическая ситуация повлияла и повлияет на рынок загородной недвижимости, CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») поговорил с Екатериной Векшиной, президентом Гильдии риелторов Москвы.

Екатерина Векшина: ИЖС vs «человейники» – кто победит?

Выжидательная позиция

– Екатерина, наблюдается ли падение интереса граждан России к рынку загородной недвижимости, аналогичное падению интереса к квартирам в многоквартирных домах?

Е. В.: Нет, не наблюдается. По статистике за апрель 2022 года мы отмечаем снижение спроса на загородную недвижимость в пределах 30%, в то же время падение по вторичной недвижимости от 40% до 70%, по данным разных компаний. Но обычно апрель гораздо активнее в части спроса, это сезон высокого спроса на загородную недвижимость, но пока мы не наблюдаем привычного пика активности покупателей. Складывается впечатление, что покупатели заняли выжидательную позицию, а продавцы пока не готовы торговаться в отличие от продавцов городской недвижимости. Но по загородной недвижимости себестоимость строительства выросла очень сильно, например некоторые материалы выросли в цене в три раза, поэтому у продавцов нет пространства для финансового маневра.

– Доля ипотеки при покупке жилья в новостройках в 2021 году достигла 77%, до 59% выросла доля ипотеки на «вторичку». Доля кредитов на ИЖС и готовые жилые дома по итогам 2021 года составила всего 2%. Возможно ли увеличение доли ипотеки по ИЖС в 2022 году?

Е. В.: Мы считаем, что за счет появления новых ипотечных программ и инструментов рынок загородной недвижимости ждет увеличение числа покупателей с привлечением кредитных средств. По данным наших опросов, мы видим тенденцию увеличения числа людей, продавших городскую квартиру и полностью переехавших за город. Предпосылки этой тенденции – развитие инфраструктуры, например асфальтированных освещенных дорог, магазинов, сферы услуг и появление образовательных учреждений высокого уровня. Мы отмечаем, что число поселков, отвечающих европейскому уровню, то есть с коммуникациями, охраной, дорогами, спортивными и детскими площадками, растет, следовательно, жители получают городской комфорт за вполне приемлемую цену. Конечно, резкое увеличение спроса было тогда, когда был массовый переход на удаленку в 2020 году, но сейчас это не является приоритетным критерием при выборе места для проживания.

  Владимир Сидорович: «ВИЭ-компании в России на бирже пока не котируются»

При этом мы видим, что сейчас приоритет у покупателей на участки от 8 соток, а советский образ «дачи» уходит. Участки объединяются, интерес покупателей сосредоточен на участках от 10 соток. Но есть еще и тенденция к снижению спроса на дома большой площади, оптимальная общая площадь дома – 200-250 метров. Люди, принимающие решение переехать за город, начали искать оптимальное соотношение земельного участка и размера дома, который они могут достойно содержать и что не будет бить по их кошельку.

Екатерина Векшина: ИЖС vs «человейники» – кто победит?
Фото: Birgit Loit /Unsplash

Спрос на землю

– Разница в стоимости квадратного метра загородного дома и квартиры впечатляет: в конце 2021 года она стала трехкратной при обычном историческом соотношении в 1,5-2 раза. Будет ли расти стоимость частных домов? Или будет падать цена квартир?

Е. В.: Сейчас жизнь в частном доме на оптимальной комфортной площади для среднестатистической семьи становится доступнее по стоимости приобретения и обслуживания. При появлении нормальной государственной поддержки очевидно, что спрос на качественное загородное жилье будет расти, что будет способствовать активному спросу и увеличению активности рынка, а также его ликвидности.

Очень большой спрос наблюдается на большие земельные участки под строительство коттеджных поселков, куда приходят крупные застройщики. У покупателей изменяется понимание комфортной жизни, многие морально не готовы приобретать квартиры небольшой площади по цене полноценного загородного дома в ближайшем пригороде.

– Будет ли развиваться рынок аренды готовых домов, доля которого относительно рынка аренды квартир кратно меньше? Или ИЖС не предназначен для аренды?

Е. В.: Совсем наоборот – по части из направлений мы видим дефицит предложения качественных загородных объектов в аренду. И это толкает стоимость аренды загородных домов, особенно в высокий сезон, вверх. У этого сегмента есть устойчивый спрос, и мы видим хорошие перспективы.

  Игорь Модин: «Самокат отлично дополняет автомобиль и позволяет экономить»

Многие москвичи не готовы круглогодично обслуживать собственный дом в связи с образованием, медициной, работой. Поэтому самый устойчивый спрос на аренду готовых к проживанию домов отмечается именно в школьные каникулы. Но тут есть нюанс: аренда дома на сезон может обойтись даже дороже, чем на долгий срок для постоянного проживания.

Рынок будет развиваться

– Какие перспективы у рынка квартир и у рынка ИЖС? Какие тенденции будут преобладать до конца 2022 года?

Е. В.: С учетом позиции нашего президента по необходимости снижения ставки по ипотечным кредитам с господдержкой с 12% до 9% спрос на новостройки может со временем восстановиться. Что касается вторичного рынка, то мы пока не видим тенденций к изменению ситуации без поддержки со стороны государства.

В сегменте ИЖС ситуация тяжелая, но не критичная. Многие покупатели руководствуются формулой Генри Форда «покупайте землю – ее больше не производят». Я уверена в том, что рынок ИЖС будет активно развиваться в ближайшей перспективе.

Автор: Петр Шкуматов

27 апреля 2022 08:28


АКТУАЛЬНО