НЭП-2: грядет ли он в девелоперской среде?
Дискуссия на тему «Новая реальность. Перспективы строительной отрасли» состоявшегося на днях форума «Акадев» прошла довольно бурно. Эксперты рынка вместе со слушателями строили прогнозы: создаст ли нынешняя ситуация, которую никто не мог предвидеть еще несколько месяцев назад, больше проблем или потенциала для роста?
«Цены не упадут? – Упадут, упадут!»
«В моем видении, стоимость жилья падать не должна, хотя потребители этого ждут», – взял слово первым эксперт по строительному анализу Максим Акуличев. Эксперт считает, что риски слишком высоки, причем совершенно разноплановые.
Глава Engeo Development Михаил Груничев выразил несогласие: «На мой взгляд, цены будут падать. 80% рынка Москвы и области наполнены весьма посредственными, скажем так, проектами. Для столицы хотелось бы более уникальных и к тому же более качественных с точки зрения архитектуры решений: в плане внутренней логистики, инфраструктуры, того же благоустройства. То есть в РФ уже сформировался этакий «массовый стандарт» а-ля «Макдоналдс». Например, объекты ПИК: качество их квартир – масс-продукта – плюс-минус знакомо: не впечатляюще высокое, но понятное. Покупатели его хорошо знают, за него и платят. Но большинство квартир в предыдущие годы покупались у самых разных застройщиков. Причем людьми, не планировавшими в них жить: кто-то деньги пытался сохранить, кто-то – детям на будущее. И сейчас все начнут их выставлять на продажу. А когда предложение превышает спрос, цены не могут не падать, и большое количество выброшенной на рынок «вторички» автоматически приведет к тому, что и «первичка» подешевеет тоже. Поэтому мой прогноз: на 70-80% квартир цены как минимум не будут повышаться. А вероятнее всего, на половину из них цена начнет падать. Просто потому, что ликвидность низкая.
Второе, что еще вижу и к чему должны прислушаться банки, – «артерии» девелоперского бизнеса – то, что строительство является одним из локомотивов по выводу российской экономики из кризиса. Ведь оно задействует многие другие отрасли. И банки должны вливать «кровь» – средства – в небольшие компании: в частных инвесторов».
В Москве сейчас неоправданно много типовых домов, напомнил спикер. Но гораздо важнее, по его мнению, строить «точечные» качественные объекты. Которые трудно «отстоять» в том смысле, что залоговые службы почему-то считают, что разбираются в проекте не хуже, а часто – лучше застройщика. И государству следует подумать о том, чтобы поддержать именно некрупных девелоперов. Именно тех, для кого сейчас финансы – основное препятствие для входа на рынок.
Также, как это часто бывает, очень многое упирается в бюрократические «шестеренки». Из зала перечислили несколько примеров: тот документ подай, это соответствие организуй, на третье нужна лицензия, которая обходится в 270 000 рублей, при том что в организации работает всего два человека!
И как тут вообще «некрупняку» браться за интересные объекты? Вопрос риторический.
«Комфорт плюс» превратится в «эконом»
Продолжая тему востребованных форматов и опираясь на собственный опыт и чутье, Груничев предположил, что класс «эконом» должен повысить свой качественный уровень: «То, что сейчас считается «комфорт плюс», должно стать по факту «экономом». И те застройщики, которые позволят себе меньше маржинальности вкупе с большей заботой о клиенте – окна помасштабнее, инфраструктура поинтереснее или понасыщеннее и т. д., – у них квартиры и будут продаваться лучше».
«Бизнес» и «премиум минус» – те сегменты, где стоит ждать стагнации или снижения спроса. Зато deluxe как трофейная недвижимость по-прежнему будет продаваться: «Потому что капиталы людей застряли в РФ и надолго. Когда появится возможность их вывозить, неясно, да и я бы еще сто раз подумал, вкладывать ли ее в недвижимость за границей. Хваленые европейские «демократичность» и «полная безопасность» себя дискредитировали. Поэтому вместо приобретения очередной виллы в Испании многие сочтут разумным купить очередное жилье в центре Москвы».
В чем однозначный плюс происходящего – то, что усредненная планка качества повышается. Идет борьба за клиента: «То, что последние два года творилось на рынке, жутко разбаловало застройщиков, – отмечает эксперт. – Поток клиентов «подогревала» льготная ипотека. Которую сейчас перерубили, так что люди гораздо более аккуратно выбирают жилье». И не чтобы вложиться и потом продать, а зачастую именно для того, чтобы жить. И требования к банальной «крыше над головой», теперь превращающейся в home sweet home надолго, заметно повышаются.
Ипотека-2022: all inclusive, включая мебель
Несколько лет назад подавляющий объем квартир масс-сегмента (да и в других сегметах зачастую тоже) продавался в варианте черновой отделки: вежливое название пустой бетонной коробки.
Потом потихоньку начала отвоевывать позиции предчистовая отделка, далее – чистовая, которая позволяла заполучить клиента, вывесив у него перед носом «морковку» «никаких хлопот с ремонтом».
Сейчас, когда материалы и комплектующие, сантехника и оборудование так резко подорожали, вопрос к знатокам: не будет ли «отката» обратно к черновой отделке? Потому что ремонтировать «под ключ» – это либо еще больше завышать цены на высококонкурентном рынке, либо рисковать уйти в убыток.
Из зала поинтересовались: правда ли, что сейчас налицо тренд, когда чем меньше квартира, тем больше запросов на такую площадь-тире-комнатность именно с отделкой? То есть студии и «однушки» ищут готовыми, а более просторное жилье хотят спокойно перепланировывать и ремонтировать «под себя».
Вячеслав Морозов, руководитель отдела развития и инноваций продукта группы «Самолет»: «Да. Стоимость отделки включается в ипотеку и «размазывается» на весь ее период, и покупателю удобно, что после получения квартиры не нужно изыскивать средства на ее ремонт. В любом случае он не найдет исполнителей по такой цене, в которую укладываемся мы, – 12 000 рублей за «квадрат» вне зависимости от площади. Поэтому отделка как раз маленькой квартиры будет обходиться собственнику все дешевле и дешевле. Более того: до начала 2022 года «пошел» тренд еще и на основательную меблировку. Также с «включением» цены мебели в стоимость квартиры (соответственно – в ипотеку). Именно в эконом-классе».
Груничев добавил, что тренд сдачи жилья с отделкой уже плотно сформирован: люди наигрались в ремонты. А в связи с недавними событиями и их ценовыми последствиями браться сегодня за ремонт самим – нужно уже иметь за плечами личный опыт как минимум нескольких ремонтов, если не хочется, чтобы процесс превратился в долгоиграющую катастрофу. Следует четко представлять, на что идешь: ведь браться за свой первый ремонт в нынешних условиях – перспектива так себе.
На вопрос, не прогадал ли тот же «Самолет», продавший несколько лет назад «ипотечникам» квартиры с отделкой и вынужденный их ремонтировать именно сейчас, когда дома сданы, зато цены на стройматериалы взлетели, Морозов пояснил, что в крупных компаниях такого ранга все, включая потенциальный ремонт, организовано на более высоком уровне. Себестоимость работ разложена по статьям затрат с высокой точностью, контракты с поставщиками заключаются (а товары – доставляются) заранее: за год и больше. Играет в сторону экономии и процесс укрупнения тендеров, которые в этом случае тоже проводятся очень загодя.
Так что речь не о «сдали дом, и теперь срочно нужно хватать материалы и технику, которые непонятно где брать»: все заранее продумано и распланировано.
С «грамотно заложенными загодя затратами» согласился и глава Engeo Development. Что до «ремонт включен» – сейчас не тот период, когда людям хочется нагружать себя дополнительными заботами по приведению бетонной коробки в божеский вид. И не только это: «Готовый ремонт кратно улучшает качество жизни заселяющихся. Нет такого, что одни заехали несколькими годами раньше, другие – годами позже, в результате с одной стороны – вечное жужжание перфораторов, с другой – уже покоцанные лифты и изрисованные лестницы. Ведь любой новый объект на 300+ квартир – это лет пять стабильно некомфортной жизни, а то и все 10».
Поэтому нужно переориентироваться на сдачу жилья с отделкой, более внимательно относясь к выбору подрядчиков и «подняв» их уровень.
Да, это немало работы. «Когда мы искали подрядчиков на свои объекты – ездили по всей Москве, – делится Груничев, – отобрали три компании, чтобы не класть все яйца в одну корзину. Одна не оправдала ожиданий, две оправдали.
Что до сохранения себестоимости – пересчитайте смету! Заложив на 15% больше. И заранее закупайте все необходимое: тогда можно будет контролировать себестоимость ремонта. Как минимум на объектах среднего класса точно можно так делать. Если бы нужные материалы заранее лежали на складах, вообще проблем бы не было! Вот и пора переходить на такой подход к работе. И чтобы до 80% жилья сдавалось с отделкой, 20% оставим тем, кто не наигрался и хочет себе домой уникальный дизайн».
Минус 10% от цены, минус 30%… Кто больше?
Еще один витающий в воздухе вопрос, который снова озвучили из зала: насколько покупатель готов на снижение качества ради понижения в стоимости? И, соответственно, куда собираются «подвинуться» застройщики для сокращения затрат, чтобы не потерять клиентов?
Морозов согласился, что «вопрос крайне своевременный. Как раз сейчас обсуждается вопрос сокращения затрат на 10% и более, до 30%, насколько это возможно без существенной потери качества продукта».
Пояснив, что маркетинговые службы «Самолета», не переставая, проводят исследования на тему, насколько покупатель в конкретных локациях готов умерить свои аппетиты, чтобы приобрести квартиру. Однако вопрос респондентам задают в другой формулировке: готовы ли вы получить то и это, если такие опции повысят себестоимость? И покупатели, рассматривающие жилье за МКАД, «не готовы» точно: если они приобретают или еще только собираются приобрести там квартиры, это означает лишь то, что на Москву у них банально не хватило денег. Каждая копейка на счету.
Новый НЭП и возврат к профсоюзам
Одними только пересмотром формата работы, экономией на материалах и предоставляемых покупателю «допах» (дополнительных сервисах и услугах) не обойтись. Чтобы строительная сфера не просто выстояла, но и продолжила успешно развиваться, нужна «поддержка с воздуха»: подставленное властью плечо. «Верхи» же, может, и хотят помочь, но не слышат, может, потому, что «низы» попросту не могут докричаться. А упоминавшиеся некрупные застройщики, которых неплохо бы поддержать в первую очередь, к тому же имеют и довольно слабенькие «голоса».
Слово снова взял Груничев: «Возможностей у малых девелоперов немного. Нам удалось поговорить с депутатами – те говорят, мол, нет у вас в сфере, господа, сплоченного коллектива, высказывающегося при поддержке профсоюза, который способен был бы постоянно общаться с госорганами, дабы информация доходила до уровня тех, кто принимает решения.
А ни у кого из нас нет времени заниматься общественной работой впустую долгое время, чтобы нас услышали. Но если мы все не объединимся и если не появится некоего лидера, который сумеет сплотить вокруг себя неравнодушных людей, способных защищать нашу общую позицию, то ситуация не радужная.
Со стороны властей уже идут послабления (льготы, компенсации и т. д. – прим.ред.) А это уже первые шаги к НЭПу, если НЭП «сработал» в прошлый раз – в Советском Союзе – то, может, и сейчас сработает».
Увы, девелоперы очень сильно разобщены, и непонятно, как собрать вместе «крупняк» с «малышами». А их так или иначе необходимо объединять, потому что у власти есть довольно весомый контраргумент: мол, крупный застройщик придет, освоит 10-20 гектаров, построит садик, школу, больницу, дороги, пожарный пункт, отделение полиции. А ты, маленький и скромный, что организуешь? Газон с тремя лошадками-качалками?
«При этом, – горячо убеждал Груничев, – в идеале в городской среде должно сочетаться и то, и то. Нужны маленькие «бутиковые» проекты, с которыми застройщик будет носиться, как с драгоценным дитятей, а клиенты в них получат что-то действительно оригинальное, «отстроенное» от общего тренда, но и массовый сегмент тоже необходим. Просто пока «стадо мамонтов» идет, мелких затаптывают».
Каков вывод? Тут участники «круглого стола» вполне сошлись во мнениях. А именно: возобновить Ассоциацию застройщиков (некогда, кстати, существовавшую). Привлечь людей – лидеров мнений: политических, финансовых. Да хоть современных инфлюенсеров: «Пришел бы Ургант защищать девелоперские интересы – вот это было бы эффективно! И неважно, что исключительно за гонорар. Жаль, среди девелоперов нет известных тиктокеров и ютуберов».
Еще одну «боль» девелоперского рынка в этом вопросе озвучил руководитель Академии девелопмента Алексей Тугарев: «Еще когда я собирал спикеров на форум – поскольку лично знаю собственников многих компаний – получал от них ответ: «Ну и зачем я к вам на конференцию пойду? Рассказывать региональным застройщикам секреты своих бизнес-процессов?» Второй типичный ответ – «Нет времени», третий – «А какова моя выгода?»
Вот вам и обратная связь от наших «свадебных генералов». О каком профсоюзе можно говорить, если человек не дает себе труд найти час времени – выступить на форуме или что-то подобное – и помочь тем самым всей сфере? Если девелоперы (в данном случае руководители или собственники компаний – прим. ред.) не готовы на это даже при налаженных личных контактах и деловых отношениях?»
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО