Строительный бандитизм: как «нарезают» большую квартиру на маленькие студии

Инвесторы с целью повысить прибыльность от одного объекта аренды часто делят полноценную квартиру на несколько небольших студий, чтобы сдавать каждую в отдельности. Редакция CUD.NEWS попыталась разобраться, насколько законны такие действия и в каких случаях они оправданы.

Для чего это нужно

В последнее время на рынке актуальны малоформатные квартиры. Кроме того, прибыль с двух-трех студий будет заметно выше, чем с одной полноценной квартиры. Особенно в туристических районах, где такую недвижимость можно сдавать, в том числе посуточно.

«Мы часто сталкиваемся с повышенным спросом на небольшие форматы для временного проживания. Это точки притяжения туристов и курортные локации. В подобных местах такие действия могут найти материальное оправдание», – рассказывает руководитель проектного бюро «АртПро» Дмитрий Анпилогов.

Какие перепланировки незаконны

Проскурина подчеркивает, что, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

«Есть целый список работ, согласовать которые нужно до их начала. Самые популярные при задаче сделать из одной квартиры несколько – это вторая и третья мокрые точки, перенос или устройство кухни, дополнительные проемы», – рассказывает эксперт.

Президент холдинга AVA Group по правовым вопросам Алексей Кравченко дополняет, что есть ряд работ, связанных с перепланировкой, которые категорически нельзя проводить.

«Это любые работы, приводящие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан, увеличение нагрузки на несущие конструкции свыше положенных, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение, демонтаж или урезание каналов вентиляции, перенос мокрых зон или устройство новых, нарушение СНиПов, СаНПинов и правил пожарной безопасности, устройство террас на вторых и выше этажах, вынос радиаторов отопления на балкон или лоджию и так далее», – дополняет эксперт.

Согласование деления квартиры на студии

Многие эксперты сходятся во мнении, что узаконить такой тип перепланировки, когда из одной квартиры делают две или три студии, практически невозможно, однако, если подобрать подходящий объект, реализовать подобную идею все же можно.

«На мой взгляд, вопрос подобных действий зачастую граничит со «строительным бандитизмом» и поиском лазеек в законодательстве. Если мы обратимся к нормативной базе не только со стороны Градостроительного кодекса РФ, но и к регуляции и нормам, связанным с кадастровыми работами, можно сделать вывод, что «узаконить» или согласовать такую перепланировку практически невозможно. Исключения составляют коммунальные квартиры и комплексы апартаментов. В любом случае данные действия граничат не только со здравым смыслом, но и законностью», – заявляет Анпилогов.

В свою очередь Проскурина отмечает, что разбить одну квартиру на несколько студий можно в том случае, если изначально приобрести объект определенного типа.

«Сделать это возможно в случае приобретения квартиры со свободной планировкой, где есть несколько мокрых точек и можно делать кухню где угодно, а также где есть независимые шахты вентиляции. Здесь важно помнить, что вытяжка из туалета и вытяжка на кухне – это не одно и то же. Они имеют разные вентшахты. Вторая возможность – это апартаменты, то есть недвижимость со свободной функцией: можно жить, можно работать», – подчеркивает архитектор.

По ее словам, апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир, где можно прописаться, и имеют больший чек за коммунальные услуги. Но также у апартаментов практически отсутствуют согласования, так как данная недвижимость нежилая, а с возможностью проживания.

Это мнение подтверждает и основатель инвестиционно-девелоперской компании Sandi Виктор Богомазов. По его словам, еще недавно была возможность узаконить такого рода перепланировку на первых этажах жилых домов или в квартирах, расположенных над коммерческим помещением. Однако теперь деление жилых помещений с переносом мокрых точек становится «серой», а в перспективе и «черной» зоной согласований.

«В этом году у кадастровых специалистов произошли довольно большие изменения в регламентах. В данный момент есть конкретный кейс. Мы сами делением заниматься перестали, но такие просьбы все еще поступают. Обратился собственник, у него не прошло узаконивание перепланировки на втором этаже, расположенном над нежилыми помещениями. Можно было перенести стены, но только при условии, что мокрые точки останутся на своих местах и их будет две, как запланировано. Ранее такие изменения проходили узаконивание. Теперь учитываются и помещения этажом выше, а значит, и на первых этажах есть ограничения. В апартаментах нет таких сложностей», – подчеркнул Богомазов.

Последствия несогласованной перепланировки

При наличии желания использовать квартиры меньшей площади с целью получения пассивного дохода, например, посредством аренды, Кравченко советует сразу приобретать именно такой лот. По его словам, подобные предложения на рынке есть в достаточном количестве. В противном случае есть вероятность нажить проблемы.

«Первый, кто обязан будет реагировать на перепланировку, – соседи, которые в большинстве случаев сообщают информацию в управляющую компанию (УК). В свою очередь сотрудники УК выписывают предписание к восстановлению, если собственник помещения не реагирует на него, информация передается в ГЖИ», – поясняет специалист.

По словам представителя AVA Group, ответственность за незаконную перепланировку определена статьей 7.21 КоАП РФ. Это штраф в размере от 2000 до 2500 рублей для физических лиц и от 300 000 рублей – для юридических лиц. При этом нарушитель получит письменное предписание исправить последствия незаконных действий в установленный срок. В случае, если собственник откажется восстановить квартиру, последствия будут более ощутимы: запрет выезда за границу, передача дела в суд вплоть до лишения права собственности.

Автор: Маргарита Разгуляева