Александр Харыбин: «Спрос на аренду квартир упал на 20 процентов»

Рынок аренды жилой московской недвижимости начиная с марта лихорадит: предложение растет, спрос падает, а цены на квартиры начали движение вниз. По оценкам экспертов рынка, за апрель 2022 года предложение квартир в аренду в Москве увеличилось на 18%. Что ждать арендодателям и арендаторам, какая недвижимость всегда будет в цене, а какая будет падать, CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») спросил у риелтора, известного блогера в сфере недвижимости Александра Харыбина.

Переезжают целыми компаниям

– Александр, на рынке аренды жилья в Москве происходит необычное: цены снижаются, а предложение квартир растет. Что происходит?

А. Х.: Все очень просто объясняется. Часть людей, потерявших работу в начале экономического кризиса, завершили аренду и уехали к себе на малую родину. Часть арендаторов, работодатели которых в силу ограничений и санкций не могут продолжать работать в России, это относится прежде всего к IT-сектору, переезжают за границу. Мы наблюдаем, что переезжают прямо целые компании и перевозят своих сотрудников, которые раньше снимали квартиры в Москве и были нашими клиентами.

Айтишники, переехавшие в другие страны, теперь снимают квартиры там и в наиболее популярных локациях цены на аренду выросли в 2-3 раза, они были просто не готовы к такому наплыву наших соотечественников и пропорциональному увеличению спроса. Текущие цены на аренду в таких местах близки или превышают исторические рекорды. Это Сербия, некоторые страны ЕС, Турция, страны ЮВА.

Уменьшившийся спрос на рынке аренды квартир в Москве наложился на увеличение предложения, многие из тех, кто хотел продавать квартиры, сняли их с продажи, потому что не знают, что делать с деньгами, ведь зарубеж их вывести сейчас сложно, а во что инвестировать внутри страны, не совсем понятно. Также на рынок длительной аренды пришла часть квартир с посуточной арендой, это связано в том числе и с прекращением работы в России такого сервиса, как Airbnb. Пока на рынке появятся и закрепятся аналогичные отечественные сервисы, пройдет время.

Временный избыток предложения

– То есть сейчас возник временный избыток предложения. Но мы же помним прошлую осень, когда цена на аренду квартир в Москве резко возросла и некоторые квартиры сдавались по очень неплохим ставкам. Насколько длителен тренд на снижение цены аренды?

А. Х.: Я работал на рынке аренды квартир и в 2008-м, и в 2015-м, и в 2020-м. Прошлой осенью квартиры были нужны всем: тем, кто сейчас уехал, тем же студентам. Этой осенью мы можем максимум на что рассчитывать, так это на приезд новых студентов. Но прошлой осенью очень много студентов уже вернулись после пандемических ограничений, и они уже живут в съемном жилье. По моим оценкам, спрос на аренду вырастет не более чем на 10%. При этом спрос сейчас упал примерно на 20% при одновременном увеличении числа объектов, такой ситуации прошлой осенью на рынке аренды квартир не было. Поэтому я бы не рассчитывал на рост осенью 2022-го.

Цена на аренду квартир, по моему мнению, установится на том уровне, который мы увидим этим летом. Для увеличения цен на аренду нужно, чтобы в Москве появились новые компании, в которых будет работать много людей, которые приедут в Москву работать. Чтобы начало работать так называемое импортозамещение. Цена аренды очень сильно зависит от благосостояния граждан и рынка труда. Растут зарплаты граждан, больше денег у них становится – дороже аренда. Люди платят за аренду столько, сколько могут. И если не могут платить, уезжают. Аренда – это не хлеб, который будут покупать при любом повышении цены, для аренды всегда есть альтернатива. Без Москвы прожить можно, и если люди не потянут, то они просто уедут. Поэтому, как только у людей в кошельках станет больше денег, сразу начнет расти аренда.

То есть аренда квартир является своеобразным индикатором благосостояния людей. В 2007 году цена аренды квартир росла, был большой спрос. В 2008-м все знают, что произошло. Либо на аренду должен быть спрос извне, как это сейчас происходит в Турции, в Армении и даже в Узбекистане. То есть если в Москву приедет работать много иностранцев, чего я по понятным причинам не жду.

Кто придет на рынок

– Могут ли на рынок аренды квартир прийти те, кто сейчас не имеет возможности по понятным причинам приобрести квартиру в ипотеку, тем самым разогрев спрос?

А. Х.:  Кто придет на рынок аренды из тех, кто по каким-то причинам не может взять ипотеку? Те, кому нужна квартира в Москве. Если же эти люди работают онлайн, то они могут работать откуда угодно, сейчас, прямо скажу, нет необходимости жить в Москве, чтобы работать в Москве. Многие активные молодые люди работают сейчас дистанционно. А именно молодые люди – основная аудитория, которая снимает жилье и влияет на стоимость аренды жилья. Люди за 30+ уже, как правило, обзавелись своим жильем.

Если вспомнить 00-е, то тогда была совсем другая картина: люди приезжали в Москву чтобы выжить, чтобы найти работу, которой в регионах было крайне мало. Сейчас же такой необходимости у российских граждан нет – в регионах можно жить и можно жить неплохо. Поэтому, если человек не сможет взять ипотеку или найти аренду по приемлемым для себя условиям, он просто уедет к себе в регион и будет работать онлайн. Или уедет в другой город или даже в другую страну. Сейчас в этом смысле все стало гораздо проще, изменилось само время.

– Получается, что тренд на дистанционную работу будет оказывать влияние не только на аренду, но и на саму московскую недвижимость?

А. Х.: Так и есть. За последние годы многие люди скопили много денег, и сейчас, во время кризиса, их надо во что-то срочно вложить. Как правило, в голову таким людям приходит приобретение именно недвижимости, квартиры. Но с момента начала турбулентности прошло уже два месяца, спрос со стороны простых людей заканчивается, а спрос от инвесторов, скорее всего, будет на низких уровнях.

Спрос на квартиры может подстегнуть низкая ставка по ипотеке, когда ежемесячный платеж сравняется со стоимостью аренды. Это, с моей точки зрения, единственное, что может подстегнуть спрос на приобретение жилья. В этом смысле ипотека начала конкурировать с арендой. Если ипотека в части ежемесячного платежа невыгодна по сравнению с арендой, то растет спрос на аренду и наоборот.

Ликвидные квартиры

– Какие квартиры более ликвидны на падающем рынке?

А. Х.: Как и всегда это было, более ликвидны квартиры с малой площадью и, как следствие, с меньшей ценой на аренду. На квартиры с большим метражом или с большим числом комнат спрос меньше. При этом я не наблюдаю переселения арендаторов, когда человек начинает перебираться ближе к центру. Как правило, люди выбирают локацию для аренды квартиры по каким-то собственным причинам, далеко не всегда это предполагает ежедневных поездок в Москву и обратно.

– Где более активный рынок? В Москве или в Московской области?

А. Х.: Конечно, в Москве. В столице сейчас квартиры сдаются нормально, а в области сдать квартиру в последние недели становится все труднее и труднее. В Московской области построено очень много так называемых инвестиционных квартир, хозяева которых не планировали изначально в них жить, а планировали сдавать. Предложение огромное – такие квартиры строились сотнями и тысячами. Если посмотреть на такие районы, то в некоторых просто завал подобных квартир на сдачу, при этом на 10 квартир приходится всего лишь один «нормальный» наниматель. В Москве с этим гораздо проще, плюс есть метро.

– Какой портрет у «нормального» арендатора и какая у них доля?

А. Х.: Это, конечно, зависит от квартиры, но если речь идет о студиях или однокомнатных квартирах, то это одиночки и пары возрастом от 20 до 30 лет, ребята с понятной работой и понятными доходами. Если же брать квартиры большей площади, то это, как правило, семья с ребенком, оба родителя с адекватной квартире работой, с прозрачными доходами. С четким и ясным пониманием, для чего они снимают квартиру именно здесь. То есть потенциальный арендатор либо рядом работает, либо у него живут тут друзья или родственники. Который планирует жить здесь долго, а платить вовремя.

Среди общего потока арендаторов, поскольку культура аренды в Москве развита достаточно высоко, доля «нормальных» – около 70 процентов. Процентов 20 я бы охарактеризовал как сомнительных. А каждый десятый арендатор – этих людей просто категорически нельзя заселять. Но здесь важно учитывать еще и особенности характера как собственника, так и нанимателя, чтобы они нормально общались, ведь длительная аренда жилья предполагает определенные взаимоотношения между владельцем квартиры и квартирантом.

Перспективы

– Какие перспективы у рынка аренды квартир в Москве в 2022 году?

А. Х.: Сильно переживать за рынок аренды квартир не стоит, так как, несмотря на снизившийся спрос и выросшее предложение, цены упали всего лишь на 20%, и это некая средняя температура. Это говорит о том, что по-прежнему очень много желающих жить в Москве, снимать квартиру в Москве, и в случае стабилизации экономической ситуации спрос на аренду жилья в городе тут же пойдет вверх, что в положительную сторону повлияет и на цены в том числе.

Автор: Петр Шкуматов