Денис Бобков: «Сейчас мало кого удивишь лапомойками»
Рынок в настоящее время располагает большим числом объектов на продажу, в то же время покупателей с «живыми» деньгами – мало. Так что среди застройщиков идет полноценная «гонка вооружений» на предмет того, как и, главное, чем заинтересовать клиента. Ключевая же «приманка» – жилье должно выглядеть красивым, оставаясь при этом недорогим в своем ценовом сегменте.
Подсказками по части «эволюции квартир» поделился на недавнем форуме «Акадев» генеральный директор «Недвижимость Профи» Денис Бобков, который побывал по обе стороны баррикад, то есть работал как на стороне девелоперов, так и риелторов. И наблюдал ряд удачных решений.
Понятие «продукт» в сегменте жилой недвижимости переживает последние годы серьезную эволюцию, отметил эксперт. Если раньше покупатели квартир думали только о пространстве внутри самой квартиры, то потом начали присматриваться и к состоянию мест общего пользования. Затем стали обращать внимание на холл, далее – на двор: в прежние времена во дворе качели, песочница плюс три тренажера считались за счастье, теперь же это «убого». Даже подземные пространства становятся более «художественными», о чем CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») и побеседовал с Бобковым.
На безбалконье и кладовка – «соловей»
– Евродвушки сейчас быстро набирают популярность…
Д. Б.: Да, и это застройщики быстро отследили. Потом стали подходить к вопросу более изощренно: разделили евродвушки на «маленькие» и «большие». Ведь за счет европланировок можно расширить функционал квартиры: разместить дополнительную спальню или кабинет на все тех же «квадратах».
Это решение сначала стало приживаться в бизнес-классе, потом – в классах «комфорт», «стандарт» и уже практически перекочевало в «эконом», что привело к тому, что 60% покупателей сейчас выбирают именно европланировку.
Ее недостатки: первый – гостиная не всегда может быть полноценной спальней. Вторая – при приготовлении еды, какой бы мощной ни была вытяжка, запахи распространяются дальше, чем хотелось бы.
Решение? Евродвушка без отделки, по возможности с двумя окнами в еврогостиной. Дополнительная перегородка – и вот у вас и полноценная зона отдыха, и изолированная зона для готовки, хоть и небольшие.
– А люди готовы платить за уменьшение коэффициента «выхода» полезных площадей в жилье? Каковы современные запросы по внутридомовой инфраструктуре, когда изначально покупатель все равно считает каждый рубль?
Д. Б.: Если еще 15 лет назад было одно понимание квартиры как продукта и одни требования к ней, то сейчас все кардинально изменилось. Даже в комфорт-классе клиенты стали гораздо более требовательны к тому, что получают, с учетом уменьшения «полезной площади». Раньше бизнес-класс площадью меньше 80 квадратных метров считался уже не бизнес-классом, а непонятно чем. Теперь же квартиры 55-60 квадратных метров вполне маркируют как «бизнес». Поэтому да, покупатели готовы ужиматься в площади, но хотят понимать, что в качестве компенсации получат какие-то площади вовне. Например, отсутствие балконов, от которых застройщики стараются по возможности отказаться, компенсируется покупкой кладовки. Метры там вдвое-втрое дешевле, чем такая же площадь на территории квартиры, а размещать вещи очень удобно. Ну, а балкон – что балкон? Можно же выйти в комфортабельный двор, воздухом подышать. То есть функции, которые раньше были внутри квартиры, выносятся вовне.
А, к слову об эволюции квартирографии, – ипотечная «игла»: дешевая ипотека делает свое дело, и сейчас это головная боль для девелоперов. Потому что, с одной стороны, нужно продавать и желательно хорошими темпами, но, чтобы продавать, нужно предложить покупателю минимальный бюджет. А тут пути два: уменьшать либо площадь, либо себестоимость. Себестоимость в нынешних реалиях застройщики никак не могут снизить, соответственно, снижается метраж. И на сегодняшний день очевидно, что квартирография будущих проектов – даже в бизнес-классе – изменится еще на 10% по сравнению с тем, что есть сейчас.
Лишние 10 «квадратов» – это еще три миллиона
– Возвращаясь к запросам клиента: какими жилыми площадями покупатель готов довольствоваться и считать это нормальным?
Д. Б.: Вопрос-то таков: лишние 10 метров – это еще три миллиона. Так что сейчас застройщики стараются делать все минимальной площади, те же спальни. Если раньше полноценным спальным пространством считались 15 «квадратов», то сейчас нередки и 12, и даже 10 квадратных метров при условии оптимальной формы. Причем со встроенными шкафами, занимающими минимум места, а желательно и отдельной гардеробной.
На другие страны ориентироваться нет смысла. Ни на экстремальный опыт японцев, втискивающих всю квартиру на 9 квадратных метров, ни на прочие развитые страны, где площади в среднем намного больше за счет того же частного сектора. В Европе, например, класс жилья определяется локацией: место классное или «так себе». Будет «так себе»? Значит, жилье «эконом».
А в плане уменьшения жилой площади тех же спален двигаться нам уже особо некуда: есть предельный минимум – кровать 160 на 200 см, тумбочка, хотя бы один шкаф. Куда меньше?
Зато можно «играть» формой помещений, модульными, раскладными решениями. Тут вспомним апартаменты, причем практически во всех классах самый популярный продукт в этом сегменте – студии площадью от 20 до 30 квадратных метров. И вот как раз там-то и самый минимализм: как на 20 «квадратах» разместить семью из двух человек, чтобы они и друг другу не сильно мешали, и присутствовали все необходимые функции – кухонная зона, обеденный «остров», санузел, полноценная раскладная кровать.
Когда архитектор начинает «играть» этими комбинациями, приходит к подобным «минимальным значениям».
Если делать шторы, то зачем большие окна
– Как сейчас обстоят дела с некогда частыми заявками на большие окна и повышенную инсоляцию в премиум- и бизнес-классах?
Д. Б.: Да, одно время, особенно на загородном рынке, который сейчас заметно поутих, была мода на фахверк, когда в доме минимум одна стена полностью из стекла. На самом деле занятно, однако есть сразу несколько «но». Во-первых, такое не всем подходит: чисто психологически люди не готовы «жить напоказ». А если отгораживаться шторами или жалюзи – зачем такое окно? Во-вторых, вопрос безопасности. Опять-таки это и психологическое ощущение, и реальные факты: окно проще и злоумышленникам разбить, и самим жильцам случайно повредить – ребенок кинул что-то тяжелое в стекло, и… Особенно когда окна «в пол». В-третьих, усложненная система отопления, которая ощутимо дороже. В-четвертых, температурный режим: если стеклянная стена выходит на юг, то летом будет жара, плюс эффект парника. Зимой такая стена – дополнительная площадь теплопотерь, как бы ни изворачивались производители стеклопакетов.
Решение? Как вариант: более широкие окна с заниженными подоконниками, которые позволяют разместить обычные радиаторы, соблюсти необходимые меры безопасности, удешевляют процесс и при этом создают ощущение большего обзора.
В попытках придумать, как же можно удачно выделиться на фоне обычных панелек, чуть ли не первой в этом направлении стала уже подзабытая на рынке «Ведис Групп», додумавшись поставить перегородку в кухне-гостиной между двумя окнами, обеспечив покупателя кухней там, где она не ожидалась.
Далее: компания пригласил дизайнера, который подбросил идею выложить плиткой стены и пол, организовать подсветку в общественных зонах. Получилось весьма симпатично – дешево и сердито. Покупатель «клюнул». Кстати, с тех самых пор между девелоперами и началась негласная «гонка вооружений»: кто сделает лучше места общего пользования? А клиенты сравнивают. Ведь на самом деле это важная вещь: когда вы сами приходите домой или же принимаете гостей, то первое, что человек видит (и на что обращает внимание), – входная группа.
Все мы – девелоперы – по сути, продаем воздух. Это не хорошо и не плохо, но фактически покупатель выбирает квартиру, основываясь на информации, которая ему предоставлена в первую очередь в интернете – на рендерах, картинках с сайта и т. д. Поэтому крайне важно обеспечить эффект «превышения ожиданий». Когда человек видит вживую то, что он видел (или представил себе) на базе информации онлайн, в буклетах, со слов агента по продажам, реальность должна быть лучше, чем на картинке.
Именно это, кстати, отвратило многих покупателей в одном из бизнес-проектов, который не стану упоминать: там застройщик сэкономил на местах общего пользования, лифтовых холлах и т. д. Клиенты разочаровались: мол, на картинке все замечательно, а приходишь и вместо обещанного бизнес-класса попадаешь в «эконом».
На студента всегда «работает» зачетка, а на застройщика – созданный им двор
– Девелоперы сейчас еще любят соревноваться в дворовом пространстве…
Д. Б.: Да, после «эстафеты» во входных зонах девелоперы начали соревноваться в организации дворового пространства. Пример удачной «фишки», которую видел лично: а-ля «английский парк». Не просто ухоженная озелененная зона по тщательно продуманному проекту, а такая, что создает подлинное ощущение парка в Великобритании, причем чуть не прошлого века. Ну никак не «двора в новостройке».
Причем из проектов высокого класса такие решения начали спускаться все ниже. Вон, в подмосковном городе Видное появились замечательные дворовые пространства с продуманным дизайном, даже с сенсорными дорожками!
Пространство для детей делится не только на «младших» и «старших»: градации предусмотрены буквально с шагом в два года – от пяти до семи лет, и т.д. Площадки для воркаута, зоны для спокойного отдыха взрослых…
То есть, сейчас идет процесс осмысленного формирования дворового пространства. Приглашаются именитые эксперты из зарубежных и российских архитектурных бюро; имеются и отечественные компаний, которые производят и поставляют такие решения.
И это – тот самый момент, который формирует имидж девелопера уже после того, как он построил и сдал проект. Люди, которые планируют покупать квартиры в будущих проектах этой компании, посмотрят именно на дворовое пространство и сделают выводы, «…так будет и у нас!» То есть, речь о долгосрочном эффекте на перспективу.
– Про парковки тут нельзя не упомянуть…
Д.Б.: Парковка раньше использовалась просто в качестве «загнать машину и добежать до лифта, не глядя по сторонам». Но теперь все изменилось: функции парковки пересмотрены.
Все резиденты, у кого есть авто, пользуются этой «второй» входной группой намного чаще, чем основной. И тоже жаждут усладить свой взор. Компания «Брусника» в своем проекте в городе Курган предложила неожиданное решение с «продвинутой» дизайнерской проработкой паркинга – с нетипичным освещением, с озеленением и прочим. Считаю, имеет смысл на чем-то сэкономить, а неизрасходованные деньги пустить на этот «фронт». Поскольку важно создавать у людей ощущение премиальности, а также гордости за свой дом даже на территории такого утилитарного помещения. Особенно если грамотно спрятать коммуникации за декоративными элементами и предусмотреть выделенные места для зарядки электромобилей: этот сегмент авто сейчас набирает популярность.
Хочу добавить еще несколько слов о придомовых опциях: «неживой» инфраструктуре и, так сказать, «живой». Сейчас мало кого удивишь лапомойками, хотя изначальная идея «помыть лапы собаке» была хороша. Функционал пресловутых лапомоек расширился сам собой: очень удобно вымыть и лапы питомцу, и ботинки себе, и колеса коляскам, самокатам и роликам. Особенно при плохой погоде, которая в нашем климате держится по полгода. Тут имеет смысл думать и дальше в сторону дополнительных опций там, где они пока не предусмотрены: отдельные зоны для колясок и кладовки для спортивного оборудования – лыж, велосипедов, тюбингов и т. д.
Коворкинги тоже проявляют себя с неожиданной стороны. Например, намечается разговор по бизнесу, вести человека домой неудобно, поговорить где-то надо. Коворкинг – идеально. С одной стороны, они вроде как напрямую не продаются и прибыли не приносят, при этом в рамках ЖК полноценно загрузить коворкинг не всегда получается.
Но в период пандемии некоторые коворкинги «выстрелили», когда в локдаун не было возможности выходить из дома, а своя квартира для постоянной работы не подходила. В кафе с Wi-Fi тоже не отправишься: все закрыто. Да и просто хочется куда-то сбежать из замкнутого пространства, где находишься 24/7.
А еще пандемия запустила дополнительные тренды: в общественных зонах ЖК стали появляться «бесконтактные» шкафы и ячейки для хранения доставки – покупок, продуктов – из интернет-магазинов. В некоторых комплексах услуги по передаче почты, посылок, цветов и прочего оказывали консьержи, но это не всегда удобно.
Дальше – больше: в комплексах бизнес-класса начали появляться даже специально отведенные для встреч с курьерами зоны. Дистанционная торговля и, соответственно, доставка все больше набирает обороты, и куча непонятного «желтокоробочного» народа в холле ощущения элитности комплексу явно не добавляет, к тому же откровенно раздражает.
Так что площадки «у черного хода», где можно подождать заказчика, в нынешних реалиях is a must.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО