Дмитрий Железнов: «Поток штрафов и неустоек может обрушить отрасль»

Власти в рамках поддержки участников строительного рынка ввели мораторий на штрафы в отношении возможных задержек с реализацией проектов и прочих неприятных моментов, которыми обычно изобилует любой процесс сдачи, а также приема-передачи жилья конечному потребителю. Что это дает застройщикам и как отразится на рынке недвижимости в целом, CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») разбирался вместе с Дмитрием Железновым, коммерческим директором девелоперской компании «Кортрос-Москва».

– Дмитрий, в марте правительство опубликовало постановление №479, устанавливающее правила применения неустоек и иных финансовых санкций на неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия (ДДУ). Почему появился этот документ и что дает девелоперам введение этой меры?

Д. Ж.: Основная цель 479-го постановления – снизить финансовое давление на девелоперский бизнес в текущей непростой ситуации. Сразу несколько факторов сейчас угрожают устойчивости застройщиков. Прежде всего это перебои с поставками различных материалов и оборудования, которые уже сами по себе могут стать причиной срыва графика строительства.

Второй фактор – резкий рост стоимости импорта, а также внутренних российских цен на сырье, перевозки и другие услуги. Нужно пересчитывать финансовые модели проекта, закладывать новые риски. На это тоже потребуется время. Могут возникнуть проблемы с финансированием, снижением спроса, трудности с получением банковских кредитов из-за экономической ситуации и санкций.

В такой ситуации полностью выполнить обязательства перед дольщиками иногда невозможно, и выплата штрафов, пеней и неустоек будет только усугублять положение застройщика и всей отрасли, что в итоге ударит и по самим дольщикам. Поэтому власти приняли решение об отсрочке таких платежей до конца текущего года. Это позволит застройщикам не растратить деньги на штрафные выплаты в ситуации, когда их разумнее пустить на продолжение стройки. Я напомню, что похожее постановление власти принимали в 2020 году во время пандемии и тогда оно помогло отрасли.

 – Какие компенсации могут потребовать дольщики в случае с задержкой строительства и не приведут ли меры по заморозке штрафных санкций к снижению спроса на жилье со стороны участников долевого строительства, ведь, по сути, это поддержка строительной отрасли за счет граждан?

Д. Ж.: Закон о долевом строительстве предусматривает два обстоятельства, когда застройщик должен выплатить дольщику неустойку. Первое – если девелопер нарушил договорной срок передачи квартиры, а второе – если не устранил в оговоренные сроки дефекты или недостатки в квартире, обнаруженные в течение гарантийного срока.

В первом случае размер неустойки может быть очень большим, потому что рассчитывается от стоимости квартиры, действующей на момент неисполнения обязательств ставки рефинансирования ЦБ (а она, напомню, с 30 апреля установлена на уровне 14% годовых), а также по числу дней просрочки передачи квартиры. Речь может идти о миллионах рублей, хотя суды нередко снижают размер этой неустойки. Конечно, в текущих условиях вал таких требований, скажем, даже за месяц просрочки может заблокировать бизнес застройщика, особенно небольшого. А в целом поток штрафов и неустоек может обрушить отрасль.

Помимо этого, застройщики получают отсрочку на выплату штрафов по закону о защите прав потребителя, а также по процентам за пользование средствами дольщика при расторжении договора.

Что касается дольщиков, то в их интересах лучше получить ключи от квартиры, пусть и с задержкой, чем не получить их вообще. Именно поэтому на практике участники долевого строительства редко заваливают суды исками при просрочке передачи квартиры, особенно на незначительный срок и при явном продолжении строительства. Только если все дедлайны давно нарушены, а на площадке нет никакой активности, дольщики обращаются в суды.

 – В постановлении не уточняется, какие застройщики временно освобождаются от ответственности за задержку сроков ввода жилья, но все ли из них заслуживают подобной преференции от властей?

Д. Ж.: Постановление распространяется на всех застройщиков. Разбираться, кто из них заслуженно, а кто не заслуженно получает отсрочку, практически невозможно. Нет никаких критериев, которые позволили бы определить, пострадал бизнес девелопера из-за санкций и других неурядиц или он сам виноват в просрочке. Это сейчас не столь важно, потому что основная задача – спасти всю отрасль. Отмечу также, что отсрочка не очень большая – девять месяцев. Напомню, сейчас средняя продолжительность переноса срока ввода по России – около восьми месяцев, то есть в общем власти ориентируются на привычные для рынка показатели. И к тому же все-таки речь идет об отсрочке, а не об отмене неустоек штрафов и пеней. Как только закончится кризисная ситуация и наступит 2023 год, дольщики вновь получат возможность «по гамбургскому счету» потребовать исполнения обязательств застройщиков.

 – Не получится ли так, что некоторые стройки после 31 декабря 2022 года, когда закончится срок действия постановления №247, пополнят списки в Едином госреестре проблемных объектов (ЕГРПО)?

Д. Ж.: Нельзя исключать, что часть текущих строек перейдет в разряд проблемных. Такая вероятность существует, учитывая общую ситуацию в экономике. Но я не думаю, что таких проектов будет очень много – скорее, единичные от небольших застройщиков. Проблема в том, что, если бы власти не отказались от штрафов, пеней и неустоек до конца текущего года, риск увеличения числа проблемных строек был бы еще выше. Все прочие меры защиты дольщиков до сих пор в силе, никто не запрещает запускать судебные процессы – речь идет только о временном отказе от одной из возможных мер против застройщика.

– Как вы уже отметили, в период пандемии мораторий на компенсации уже практиковался, насколько может быть полезным тот опыт?

Д. Ж.: Мартовское постановление правительства (№479) очень похоже на меры помощи, предпринятые в отношении участников рынка в 2020 году. Тогда, безусловно, действия властей позитивно повлияли на отрасль, поддержали ее в непростой момент, когда стройки закрывались из-за коронавирусных ограничений. Сейчас главная проблема для отрасли – это дефицит ликвидности, денежных ресурсов, важно их концентрировать для продолжения работы застройщиков, поэтому временный отказ от штрафов и пеней оправдан.

Автор: Виталий Простаков