Александра Шакола (Radius Group): Субаренда на рынке складов – неожиданный подарок арендаторам

Объем площадей на рынке складской недвижимость, предлагаемых в субаренду, может составить порядка 450-500 тысяч квадратных метров в декабре 2022 года, свидетельствуют данные Radius Group. Уже в первом квартале в субаренду предлагалось порядка 150 000 квадратных метров качественных складских площадей (данные Knight Frank). И этот показатель продолжает расти за счет скольких основных факторов: уход с рынка ряда игроков, таких как Decathlon и Prisma, второй фактор – все, кто брал в аренду большие объемы площадей с потенциалом дальнейшего роста и развития, сейчас сдают излишки и получают дополнительный доход. Почему рост субаренды – это тенденция со знаком плюс и как это сказывается на рынке, в статье, написанной специально для CUD.NEWS, рассказала Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group.

Поддержка арендаторов

Значительный рост в сегменте ретейла, логистики и, конечно, e-commerce (рост на 30-50% год к году), который наблюдался в последние несколько лет, с одной стороны, а с другой, отсутствие качественных свободных складских помещений (спрос на 70-90% превышал предложение) подталкивали российские и иностранные компании арендовать излишние площади. Это решение позволило бы реализовать задачи и объемы предприятия на период 5-7 лет и учитывало будущий рост. Однако текущая ситуация у ряда игроков требует обратного – оптимизации и сокращения, а значит, потребность в складах уменьшается или как минимум остается такой же.

Компании, которые обнаружили у себя «излишки» в рамках существующих договоров аренды, не могут отдать эти помещения обратно собственнику, при этом вынуждены нести расходы. Поэтому субаренда является компромиссным выходом для всех сторон – ответственный или ключевой арендатор сохраняет свою устойчивость, покрывает часть расходов и направляет финансирование на более актуальные направления, а собственник получает гарантированный доход, который зачастую идет на обслуживание девелоперского кредита.

Площади не простаивают без дела, на них ведется работа, главное – корректно сформировать договор, который бы учитывал интересы и собственника (например, срок договора субаренды), и арендатора (возможность снизить финансовую нагрузку за счет партнера), и новой компании, заезжающей на склад в качестве субарендатора (возможность получить высококлассные склады).

Новые возможности

Пара лет интенсивного роста бизнеса потенциальных клиентов и постоянный дефицит складов изменил правила игры на рынке. Площади стали предлагать крупной нарезкой (минимум 5-10 тысяч квадратных метров) на долгий срок (от 5 лет) и по высокой цене (только за прошлый год ставка выросла на 40%, с начала 2022-но еще в среднем на 14% и сейчас составляет порядка 6000 рублей за квадратный метр).

Безусловно, есть абсолютно справедливые экономические факторы, которые сформировали «рынок продавца», особенно на складском рынке класса «А», однако мелким и средним клиентам, по сути, здесь делать было нечего, они находились за пределами интересов и возможностей. Сейчас субаренда откроет доступ к современным площадям в хорошей локации для широкого спектра арендаторов. При этом площади могут быть от 500-1000 квадратных метров и на короткий срок. Что касается стоимости, то она будет зависеть от экономической политики каждого арендатора, сдающего площади в субаренду. 

Особенно хотелось бы подчеркнуть интересную тенденцию – не все компании сейчас оптимизируют свои складские мощности, мы видим, что ряд ретейлеров нуждается в дополнительных помещениях для временного хранения товара. С учетом дефицита свободных складов и практически полной заморозки нового строительства именно субаренда поможет оперативно решить эту задачу и в моменте поддержит развитие бизнеса.

Расширение пула потенциальных клиентов

Есть такой миф, что собственники боятся субаренды как огня, поскольку видят в ней конфликт интересов, но на самом деле в ней скрыто немало преимуществ, одним из них является расширение пула потенциальных арендаторов. По сути, субарендатор получает возможность на гибких условиях познакомиться с объектом, оценить качество помещений, локации и даже почувствовать на себе уровень сервиса управляющей компании. То есть пройти тест драйв, который в конечном счете в будущем может привести к долгосрочному партнерству.

В заключение стоит сказать о том, что субаренда – при всех своих плюсах – это краткосрочное решение задач и она не сможет закрыть весь спрос на рынке складов, особенно если речь идет про bts-строительство. Поэтому девелоперам придется строить новые объекты, рынку требуются специализированные мультитемпературные распределительные центры, автоматизированные хабы и фулфилменты.

Автор: Александра Шакола