CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Наталия Розенблюм: «Некрупным инвесторам, чтобы не прогадать, нужно «пощупать» прибыльность разных проектов»

Развитие внутреннего туризма и довольно-таки масштабная господдержка властями этой сферы подтолкнула ряд инвесторов в недвижимость пересмотреть приоритеты. Однако на что можно рассчитывать, когда денег не так много, но есть желание вложиться в туристическую инфраструктуру вроде отелей в регионах, куда россияне внезапно поехали в отпуска? CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») побеседовал на этот счет с Наталией Розенблюм, директором по гостиничному консалтингу Knight Frank. 

Наталия Розенблюм: «Некрупным инвесторам, чтобы не прогадать, нужно «пощупать» прибыльность разных проектов»

– Наталья, какие направления выходят на первый план в 2022 году с точки зрения интересов для малых/средних/крупных локальных инвесторов в недвижимость?

Н. Р.: Российская курортная недвижимость впервые за десятилетия чувствует себя намного комфортнее, нежели город. Многие годы до этого дела шли хорошо в основном у средств размещения, «заточенных» под деловых туристов. Сейчас ситуация поменялась с точностью до наоборот: именно гостиницам с деловым уклоном довольно сложно, зато курортные объекты чувствуют себя намного лучше.

Лучше всего дела идут в первую очередь у направлений, связанных с морем: в России все-таки в приоритете «климатический туризм», ведь очень большой процент населения живет в районах с холодным климатом и летний отдых на море, по сути, – жизненная необходимость. Так что в долгосрочной перспективе турпоток сюда будет на очень хорошем уровне. Пандемия эту тенденцию только усилила: часть жителей континентальных и северных районов предпочли переехать на юг и работать из теплых регионов дистанционно.

Другие «точки роста» связаны с интересными туристическими локациями, на тему которых власти также долгие годы сетовали, что «не удается привлечь путешественников, хотя там есть что посмотреть: все едут за границу». Это Алтай, Байкал, Карелия, Мурманск и им подобные. Развивается «природный» туризм, привлекающий чуть более продвинутую аудиторию: хотя и менее емкий, чем морской, но потенциал его по-прежнему велик.

В минувшие год-полтора «выстрелил» Калининград и область своим духом близости к Европе, изобилием интересных мест и экологичностью. Но сейчас с непонятной ситуацией у перевозчиков ажиотаж несколько спал – все-таки в нынешний период многим спокойнее ездить на отдых на поездах и авто.

– Так чего ждать в ближайшее время в смысле увеличения интереса туристов к тем или иным локациям?

Н. Р.: Лично я думаю, что в первую очередь люди поедут куда-то поблизости: в пределах 4-5 часов, куда удобно добраться. Например, Золотое Кольцо, старинные города России. Бронирования по этим направлениям на первые летние месяцы мы уже видим. Про интерес к природе уже упомянули – большим спросом пользуются такие объекты, как «Точка на карте» в Карелии или «Алтай резорт» на Алтае.

  Мнение: открытие БКЛ поможет развитию всех сегментов недвижимости

– Это с точки зрения туристов. А инвесторам-то за что хвататься? В первую очередь с точки зрения «быстрых инвестиций и быстрого возврата средств». С той же сдачей жилья в аренду понятно: купил, пусть даже в ипотеку, сдал – профит. А тут?

Н. Р.: Да, тот же гостиничный бизнес – «игра вдолгую»: несколько лет только на то, чтобы что-то запроектировать, построить и открыть. Если хочется организовать что-то быстрое и «поймать волну», сняв сливки с того или иного направления, которое внезапно начало пользоваться спросом, можно присмотреться к быстровозводимым объектам: кемпингам, глэмпингам, модульным домам.

Как раз на развитие некапитальных объектов направлена одна из программ поддержки турпроектов от Ростуризма. Власти уже определились с регионами, где окажут финансовую поддержку инвесторам, идет дальнейшая реализация программы, поскольку объекты должны быть возведены до конца этого года. Механизмы поддержки инициатив по созданию объектов туристической инфраструктуры хорошо продуманы, по крайней мере со стороны это выглядит как весьма эффективная программа. Так что посмотрим.

Что важно знать из того, что знают не все: во-первых, надо обязательно общаться с местными органами власти – именно местные структуры могут снабдить вас ценной информацией по земле, помочь с документацией, коммуникациями и т. д.

Во-вторых, в госпрограммах есть ограничения по бюджету на отдельный регион и объект. Так, на один объект по текущим грантовым программам выделяется в пределах 3,5-10 млн рублей в зависимости от его типа, причем финансовый вклад собственно инвестора должен составлять минимум 30%. Но деньги эти – «живые», а быстровозводимые конструкции не так уж дороги, и при грамотном подходе глэмпинг или кемпинг можно запустить за 2-3 месяца активной работы. Это если говорить про «быстрые истории».

Наталия Розенблюм: «Некрупным инвесторам, чтобы не прогадать, нужно «пощупать» прибыльность разных проектов»
Фото: Эдуард Мякишев /cud.news

– А если подходить более масштабно и не слишком торопиться? Условие «не так много свободных и доступных кредитных средств» сохраняется?

Н. Р.: Если интересуют объекты посерьезнее, то присмотритесь к теме комплексного развития регионов. Там на отдельных проектах предусмотрены инвестиционные лоты, которые можно приобретать и далее осуществлять развитие по инвестиционному соглашению.

– То есть?

Н. Р.: Какой-то регион или частный инвестор разрабатывает мастер-план курорта или развития территории. Данный курорт зачастую предусматривает наличие якорного арендатора либо инвестора и вокруг него более мелких «инвесторов-сателлитов». В чем плюс данных проектов? Во-первых, комплексность развития, более значительная продуманность. Комплексные проекты масштабны и гораздо более конкурентоспособны: вспомним ту же Красную поляну – совершенно другой уровень по сравнению с тем, что мы видели до этого. Частным инвесторам можно порекомендовать внимательно смотреть в сторону таких проектов: они есть и в Центральной России, и на Дальнем Востоке (возможности озвучить их названия до момента реализации, к сожалению, нет – ред.). Дальний Восток вообще уже несколько лет у всех на устах: там мы точно в ближайшие пять лет увидим развитие курортных проектов.

  Самый дорогой пентхаус за 3 млрд рублей в Москве расположен на Тверской

– Быстровозводимые объекты в популярных локациях плюс косвенное участие в развитии крупных региональных проектов. Есть ли еще какие-нибудь варианты для мелких и средних инвесторов?

Н. Р.: Третий вариант, который имеет смысл упомянуть, вроде как «промежуточный», но тоже может быть интересен: апарт-отели и кондо-отели, реализуемые «по частям». Отдельные номера там распродаются частным собственникам, что сильно снижает кредитную нагрузку на девелопера. Это вполне реальная возможность заработка на более-менее крупном гостиничном проекте.

Кстати, помимо покупки готовых лотов, можно выступить и инициатором проекта: на рынке немало примеров, когда бывший офисный центр или административное здание выкупается и разрабатывается под апарт-отель, а отдельные номера распродаются частным собственникам. Для инвестора это заметно снижает кредитную нагрузку и дает возможность достаточно быстро реализовать проект и выйти из него.

Но хотела бы обратить ваше внимание еще на один сегмент, который активно развивается последние несколько лет. Правда, он не из категории «быстрый возврат вложений», но очень перспективен.

– А именно?

Н. Р.: Санаторно-курортный сегмент. Рост интереса к здоровому образу жизни стал заметен до пандемии, которая еще больше простимулировала заботу о здоровье, а профилактика заболеваний из прихоти стала насущной необходимостью – вот вам еще один катализатор. Плюс закрытие границ: если веками – без преувеличения – люди ездили лечиться «на воды» в Швейцарию и Баден-Баден, то сейчас в Баден-Баден попасть намного сложнее. На этом фоне интерес и гостей, и инвесторов сместился внутрь страны.

Но тут две большие сложности: во-первых, капиталоемкость, поскольку качественные объекты требуют значительных инвестиций в оборудование. Во-вторых, персонал: если и ранее (еще в СССР) технологии лечения и оздоровления были хорошо отработаны, то сервис зачастую оставался на достаточно посредственном уровне.

Поэтому совершенно точно есть перспективы у тех, кто сумеет открыть на российских курортах качественные объекты 3*-4*-5*, которые смогут предложить постояльцам действительно достойное обслуживание.

Повторюсь, эта история – долгоиграющая и вместе с тем очень перспективная и в социальном плане, и в плане прибыли.

– Как бы то ни было, большая доля «интереса» в инвестициях в недвижимость как туринфраструктуру скрыта в обещанных властями льготах, дотациях и компенсациях в регионах. Но программы эти довольно новые, как обезопасить себя от «мы-то думали, там вон что, а там – вон что!» Где искать «подводные камни»?

Н. Р.: По взаимодействию с госструктурами и смежными организациями есть несколько ключевых моментов.

  Даниэль Либескинд: «Архитектура полностью изменилась после терактов 11 сентября»

На мой взгляд, одна из самых важных и наиболее полезных мер – льготное субсидирование процентной ставки по кредиту. Гостиничный девелопмент годами тормозился из-за высоких процентных ставок и большого срока окупаемости. Данная мера повышает привлекательность вложений в средства размещения, ускоряя возврат инвестиций. Вместе с тем госбюджет не безграничен, а спрос на льготное финансирование уже сейчас превышает доступность и наличие бюджетных средств, выделенных на эти программы.

Еще один важный момент – это специфика регионов. В одном чиновники могут быть реально очень нацелены на сотрудничество и взаимодействие, а в другом, наоборот, достаточно пассивны и совсем не мотивированы на поддержку инвесторов. К сожалению, предугадать это заранее нельзя, поэтому основной совет – это общаться и наводить мосты, чтобы понимать, с кем вы взаимодействуете и как эффективней выстраивать с ними работу.

Ну, и заключительный момент – обращайте внимание на детали, читайте написанное мелким шрифтом. Нередко инвестору проще и выгоднее получить кредит в банке на обычных условиях, чем ввязываться в долгосрочное взаимодействие с представителями властей. Для многих инвесторов это значимый момент, который их останавливает от обращения за дотациями и субсидиями.

– А что с диверсификацией? Имеет ли смысл осваивать такое новое для себя направление, как вложения в кемпинги, апарт-отели и иже с ними отдельно или все-таки разделить имеющиеся средства – свободные или кредитные – на несколько направлений недвижимости, выделив часть на те же офисы? В первую очередь в смысле гарантии возврата вложений, а по возможности – более быстрого возврата.

Н. Р.: Тут смотрите сами. Если вопрос сформулирован так: «как вложить деньги и вернуть их поскорее», и это не покупка квартир под сдачу в аренду, то, наверное, можно рассматривать какие-то варианты, где можно приобрести объект под редевелопмент и с командой специалистов осуществить успешный проект от стадии выбора площадки до полной реализации. В сфере туризма есть такой потенциал.

Ну, а второе – уже упоминавшиеся субсидированные ставки. Поскольку никогда ранее в современной истории мы не видели реальной возможности реализации гостиничных проектов, опираясь на кредит в 4-5%. Именно благодаря этой возможности многие частные инвесторы стали рассматривать гостиничный девелопмент как способ диверсификации своих инвестиций, а отельная индустрия получила столько новых проектов!

Автор: Кристина Голубева

20 мая 2022 23:15


АКТУАЛЬНО