Покупка квартиры: не формальность, а важное событие. Разбираемся в нюансах и рассказываем о проблемах

Покупка квартиры является важнейшим этапом приобретения недвижимости. Это не просто формальное мероприятие, в ходе которого нужно только поставить подпись и получить заветные ключи. Это весьма ответственный момент от которого зависит комфорт проживания в купленной вами квартире. В этой статье мы расскажем о наиболее частых проблемах при покупке жилья, а помогут нам в этом эксперты, работающие в сфере недвижимости.

Первичный  VS вторичный рынок недвижимости

Чтобы разобраться что к чему, необходимо, как в фильме, отмотать время вспять, не к моменту покупки квартиры, а к выбору сегмента. Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич рассказала нам о том, что если вы ищете квартиру, то первым делом нужно понять, на каком рынке вы собираетесь ее приобрести – на первичном или вторичном. На первичном есть свой круг проблем, к примеру сам объект (если вы покупаете по ДДУ) должен строить проверенный девелопер, иначе вы рискуете получить деньги назад и потерять время на «недострой». Кроме того, важно уделить особое внимание приемке квартиры, оформить акты и указать недочеты со сроками их устранения. Для этого лучше привлекать специалиста по строительному или техническому надзору.

При поиске жилья на вторичном рынке эксперт рекомендует обращаться к команде профессионалов. Самостоятельный поиск или работа с одним риелтором без надлежащей квалификации грозит большими юридическими, эксплуатационными и финансовыми рисками.

Документы, документы и еще раз документы

Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко особо подчеркнула важность внимательного изучения документов. Эксперт рассказала, что существует определенный набор необходимых бумаг, который необходимо проверить перед приобретением квартиры. Во-первых, это правоустанавливающие документы – к ним относятся договор купли-продажи квартиры, а также бумаги, подтверждающие наследование, дарение, обмен жилплощади. Также важно обратиться за выпиской из ЕГРН, где содержится важная информация об объекте (адрес, данные о бывших и нынешних собственниках, наличие обременений в виде арестов или штрафов, технические характеристики объекта). Получить выписку можно, например, на сайте Росреестра, еще некоторые сведения из ЕГРН размещаются в личном кабинете на этом сайте. Получить информацию из ЕГРН может не только собственник квартиры, но и ее потенциальные владельцы.

Потенциальные покупатели обычно проверяют выписку из домовой книги, где содержатся сведения о зарегистрированных в квартире лицах. В МФЦ или БТИ можно заказать копию технического паспорта, чтобы проверить план, площадь квартиры и ее технические параметры. Также через систему МФЦ клиенты получают справку об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если же долг по квартире все же есть, то это одна из проблем, которая может возникнуть во время переговоров продавцов и потенциальных покупателей.

«В нашей практике были случаи, когда собственники выставляли на продажу объекты с большим размером задолженности по ЖКУ, причем объясняли это разными причинами (например, забыли про оплату счетов, гасят все долги разово и крайне редко, считают, что цены на ЖКУ слишком высокие, поэтому отказываются оплачивать счета и т. д.). Иногда участники сделки договариваются, что риелторы и новые владельцы квартиры организуют оплату долгов, но продавец в таком случае должен предоставить равнозначную скидку от стоимости квартиры», – рассказала Мищенко.

Немаловажно убедиться в подлинности предоставленных документов. Для этого существует несколько способов. Например, ознакомиться с паспортом собственника квартиры, чтобы проверить его личность, а затем сравнить данные и фото в нем с другими документами (права, водительское удостоверение, военный билет). Можно вместе с владельцем жилплощади обойти те инстанции, где ему нужно получить справки, чтобы убедиться в их подлинности (НД, ПНД, МФЦ). Стоит обратить внимание на подпись продавца, сравнить ее по разным документам и удостовериться, что она везде одинаковая.

Как обезопасить себя от неприятностей?

По словам Лашкевич, последствия могут быть разными. От оспаривания сделки и признания ее недействительной до ваших проблем с проживанием и узакониванием перепланировки или переделыванием ремонта.

Поэтому лучше всего обратиться к команде, где есть юрист, риелтор, координатор, а в идеале – привлеченный технический специалист. При его отсутствии вы можете воспользоваться услугами оценки объекта (при ипотеке вы обязательно это сделаете по требованию банка) – там проверят план БТИ, но от конструктивных моментов и «узких мест» это не спасет. Поэтому лучше приходить на финальный просмотр со строителем, который оценит состояние пола, коммуникаций и сообщит вам примерную смету ремонта.

Автор: Тамара Антифеева