Надежда Коркка («Метриум»): Почему трейд-ин становится альтернативой ипотечному кредиту

Льготная ипотека под низкий процент разбаловала российского покупателя жилья. Поэтому резкий скачок ключевой ставки и последовавшие за этим кредитные коллизии заставили покупателей обратить внимание на другие услуги застройщиков, позволяющие получить крышу над головой в комфортной новостройке. Речь идет о таком известном механизме, как трейд-ин – покупка новой квартиры взамен старой. Об особенностях подобных сделок, а также возросшей их популярности в своей статье, написанной специально для CUD.NEWS «Центр Градостроительного Развития»), рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Трейд-ин появился в России примерно 7-8 лет назад. В период кризиса 2014-2015 годов, когда покупательская способность населения резко снизилась, возникла необходимость в действенной мере поддержки и стимулирования спроса. Таким механизмом и стал трейд-ин, который уже применялся на автомобильном рынке с начала двухтысячных годов и зарекомендовал себя с лучшей стороны. Так, некоторые застройщики за 2021 год реализовали с использованием этого способа до 15-20% от общего объема проданных квартир.

В конце февраля – начале марта 2022 года на рынке недвижимости сложилась неординарная ситуация. Западные страны ввели беспрецедентные по своим масштабам санкции в отношении российских банков, поэтому для снижения инфляционных и девальвационных рисков ЦБ был вынужден увеличить ключевую ставку сразу до 20%. Разумеется, ипотечный рынок отреагировал на это существенным ростом ставок: в некоторых банках они достигали 23-24%. Даже несмотря на постепенное снижение рыночных ипотечных ставок (до 15-16%) вслед за ключевой ставкой Центробанка и старт новых программ субсидирования жилищных кредитов, квартиры стали гораздо менее доступными прежде всего из-за снижения платежеспособности населения. В таких условиях особую важность приобрели альтернативные механизмы приобретения недвижимости, одним из которых является трейд-ин. В марте-апреле 2022 года спрос на эту услугу был как минимум на 10-15% выше, чем за тот же период прошлого года.

Наблюдаемый сейчас высокий интерес к механизму трейд-ин объясняется двумя факторами. Во-первых, на рынке ожидаемо сократилось число клиентов (особенно по сравнению с началом марта) с 100-процентной оплатой. Во-вторых, далеко не всем потенциальным покупателям в силу разных причин доступны ипотечные программы (например, у кого серая зарплата), но при этом они имеют в собственности квартиру, которую можно обменять на новую с доплатой (в том числе сопоставимой или меньше первоначального взноса по ипотеке).

Как воспользоваться услугой трейд-ин? Сначала стоит уточнить ее наличие в конкретном проекте. Затем клиент выбирает лот и бронирует его. Параллельно застройщик (или привлекаемое им агентство) производят оценку старой квартиры. Дальнейшие действия зависят от условий конкретной программы. Некоторые застройщики выкупают недвижимость и затем самостоятельно ее продают, другие привлекают агентство недвижимости (с которым покупатель заключает договор) для реализации.

Главное преимущество трейд-ин – стоимость квартиры фиксируется на период сделки. Даже если произойдет пересмотр цен (например, из-за повышения строительной готовности), это не затронет уже согласованные сделки по трейд-ин. Кроме того, все связанные с продажей старого жилья вопросы на себя возьмет застройщик или привлекаемое им агентство. Тем более это может значительно ускорить срок реализации (до недели или максимум 10 дней), тогда как при самостоятельной продаже процесс может затянуться на месяцы.

Параметры конкретной программы трейд-ин у каждого застройщика свои. Некоторые компании имеют в своей структуре специальные направления, которые ведут эти вопросы, другие привлекают агентства. У разных участников рынка могут отличаться и требования к выкупаемым объектам: например, не все готовы принять в рамках трейд-ин апартаменты или загородные дома. Кроме того, клиенту стоит обратить внимание на возможность проживания в выкупленной у него недвижимости. Одни застройщики или агентства требуют сразу освободить ее, другие позволяют жить в старой квартире до определенного момента. Это может быть, например, дата подписания акта приема-передачи (при покупке варианта с отделкой) или три месяца после приемки квартиры без отделки. Отмечу, что между сторонами заключается договор аренды, плата по которому равна стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Некоторые девелоперы предусматривают нестандартные механизмы трейд-ин. Одним из них выступает ускорение процедур. Так, группа «Родина» (застройщик жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) в марте 2022 года запустила мгновенный выкуп квартир: выйти на сделку стороны смогут в течение трех дней после получения полного комплекта документов от собственника. Для покупателей квартир и апартаментов в ЖК комфорт-класса «Любовь и голуби» (девелопер – «СМУ-6 Инвестиции») этот срок составит пять дней.

Другой вариант – для оплаты части стоимости квартиры или первоначального взноса по ипотеке может быть принят автомобиль клиента. Такая акция действовала осенью 2021 года в проектах ГК «Самолет» и стартовала в марте 2022 года в комплексах, возводимых ГК «ФСК».

Разумеется, и у механизма трейд-ин имеются определенные нюансы, которые стоит учитывать перед выходом на сделку. Застройщику или привлекаемому им агентству необходимо реализовать полученную недвижимость как можно быстрее, что в текущих условиях высоких ставок по ипотеке на вторичное жилье не так просто.

Однако, если первичный рынок поддержан программами с госучастием, то для вторичного жилья таких мер пока нет. Поэтому наиболее выгодные условия будут предложены для самых популярных на вторичном рынке вариантов (например, в проектах комфорт-класса это студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры) в хорошем состоянии и с документами без проблем.

В свою очередь застройщик или брокер может отказаться от выкупа (или дать минимальную цену) менее ликвидных вариантов (тех же квартир в старых домах типовых серий).

Также стоит понимать объективную стоимость квартиры. Нередко ожидаемая продавцом цена устанавливается из личных соображений и не соответствует состоянию недвижимости и дома в целом, локации, окружению. В таком случае клиенту и брокеру сложнее достичь консенсуса и выйти на сделку.

Потенциальный покупатель недвижимости может самостоятельно продать имеющиеся активы, например ту же квартиру или загородный дом. Но важно помнить, что сделки по купле-продаже недвижимости в Российской Федерации производятся только в рублях. Бесспорно, цена квартиры или дома нередко номинируется в иностранной валюте и таким образом защищается от колебаний рубля. Однако расчеты в любом случае проводятся в российской валюте по курсу на конкретную дату, которую стороны определяют заранее.

Другой вариант – между продавцом и покупателем может быть оформлен договор мены (например, автомобиля на квартиру), к нему применяются те же положения, что и к договору купли-продажи. Также при неравнозначном обмене разница в стоимости должна быть компенсирована, а получившему выгоду от обмена лицу придется оплатить налог.

Автор: Надежда Коркка