CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК

Очередной девелоперской средой порадовала участников строительного рынка Ассоциация Repa, проведя дискуссию на тему «Эффективная трансформация: коммерческая инфраструктура в составе ЖК».

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК
Фото: Repa

Выбранное под мероприятие место – «Старт Хаб» на Красном Октябре – было прекрасно всем: и душой, и мыслями. То есть и локацией, и вентиляцией, и техническим оснащением, и заботливостью персонала. Если бы не одно «но»: найти его с первой попытки нереально – «катакомбы» Красного Октября сбивают с толку даже тех, кто в этом самом «Старт Хабе» не раз бывал на мероприятиях или сам их тут проводил.

«Ну где же эта дверь, вроде тут была… Попробую другую арку», – ворчали гости. А там опять: лаунж-зона, квест-комната или винный зал. Правда, сейчас ситуацию упростила «инсталляция» – металлический тираннозавр, выкрашенный в кислотные цвета: не заметить его сложно. Тем не менее некоторых затерявшихся в «местном Гарлеме» гостей все же пришлось спасать инструктажем по телефону.

К счастью, насовсем никто не потерялся, и мероприятие началось минута в минуту, однако к чему мы про это заговорили? Одной из ключевых тем мероприятия стала как раз наболевшая проблема грамотного распределения инфраструктуры «на местности» ЖК.

Если с бывшей территории завода в этом смысле спрос невелик (кому надо – найдут), то статусному комплексу заведения, расположенные «не там» либо «не так», способны изрядно подмочить репутацию. А в перспективе – и застройщику.

Второй наболевшей темой, которую подробно обсудили, стала дилемма – «продажа коммерческих помещений в ЖК VS аренда». Сдавать в аренду и «пасти» арендаторов самим хлопотно, плюс не всегда есть время и силы. Вроде как хочется побыстрее «отбить» вложения и выдохнуть. Но если по-быстрому распродать помещения тем, кто больше заплатит, то есть риск в один прекрасный день увидеть в доме несколько магазинов под одним брендом, и это в ЖК премиум-класса. При том, что менеджеры по продажам клятвенно обещали будущим покупателям элитные спа-центры и дорогие рестораны «прямо в доме».

«Переставайте размещать на подземных уровнях одни гаражи»

В рамках первой сессии по созданию рабочих мест и инфраструктурных объектов Денис Колокольников, основатель и управляющий партнер RRG – компании с 17-летним опытом на рынке комплексного освоения территорий и «на ниве» лавирования между девелоперами и ретейлерами, – подсказал, что 5% площадей, отданных под коммерческую инфраструктуру, способны сформировать 20% успеха продуктовой концепции, если подойти к делу грамотно. Но какое «грамотно», если до сих пор постоянно приходится объяснять то одним, то другим элементарные вещи вроде таких: «зачем нужны на первом этаже потолки высотой 5 метров»?

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК
Фото: Repa

Чтобы правильно запроектировать коммерческую инфраструктуру, тщательно изучайте выбранное под ЖК место: вам в помощь геомаркетинг, оценка потенциала рынка. Немаловажным фактором будет и создание рабочих мест, не «вообще», а тех, где смогут при желании работать и резиденты этого конкретного ЖК.

Сколько должны занимать коммерческие помещения в ЖК, чтобы «для баланса», – тут все сугубо индивидуально. Где-то и 10% хватит, а где-то и 25% будет мало.

«Сейчас многие научились «делать» первые этажи, – уточнил спикер, – но пора учиться извлекать выгоду и из других помещений, которые создают вакансии либо покрывают потребности резидентов. Обратите внимание на двух- и трехэтажные подземные торговые центры, перестаньте использовать подземные уровни только под гаражи! Ведь их отлично можно коммерциализировать. А избыточные даже превратить в аналог жилья, например апартаменты, которые можно продать потом еще дороже, чем офисы, кофейни или тем более кладовые».

  Эксперты подвели итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Балансировка маятниковой миграции способна снизить финансовые затраты застройщика

Первый заместитель директора Городского агентства управления инвестициями Александра Дружинина рассказала про программу «Создание мест приложения труда», нацеленную на балансировку маятниковой миграции в Москве.

С какого ракурса это интересно застройщикам многоквартирных жилых зданий? А с того, что это их обеспечит весьма приятными отсрочками и льготами, включая «списание» платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Что приятно: «перепрофилирование» свежекупленной земли – для многих головная боль. Правда, такие льготы не раздаются направо-налево: потребуется соответствие ряду требований – подтверждение права на строительство оных «мест приложения труда», наличие денег и отсутствие долгов (ну, разумеется), определенный состав акционеров (вот это уже неожиданно!) и кое-что еще.

Пресловутые «места приложения труда» тоже должны соответствовать ряду критериев, в первую очередь служба на благо обществу: спорт, торговля, развлекательная сфера, средства размещения. Если требования не озадачили – welcome: процедура подачи заявки довольно проста, решение принимают быстро. Например, сейчас уже заключено 18 соглашений на более чем один миллион квадратных метров коммерческой недвижимости, которые осчастливят работой сразу 29 тысяч человек. Объем выделяемых на это средств – 39 миллиардов рублей.

Так что, оценив преимущества, в программе уже «отметился» ряд крупнейших застройщиков, в их числе «Пионер», Capital Group и другие. Кстати, в дальнейшем льготы теоретически распространятся и на промышленные, и на складские объекты.

«Квадратные метры сами по себе рабочие места не создают»

Впрочем, директор департамента коммерческой недвижимости ООО «ПИК-Офис» Мария Ляхова напомнила, что квадратные метры сами  по себе рабочие места не создают. Появление в той или иной локации «мест для приложения труда» – задача неоднозначная. И «раскачать» это дело непросто, и бизнес на конкретные места привлечь тоже: «Не хотелось бы позже увидеть череду банкротств таких проектов».

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК
Фото: Repa

Да, тренд на «локализацию» налицо: «город в тапочках», «пятиминутный город», «пятнадцатиминутный город» (когда все, что нужно для комфортной жизни, работы и отдыха, находится в пределах 15 минут ходьбы свободным шагом). Об этом говорили и другие спикеры. Но от удобства для жителей до феерической окупаемости, по словам эксперта, семь верст на оленях: «Построить – дело нехитрое. А вот чтобы проект «зажил», чтобы там были действующие предприятия, а не пустующие помещения, – отдельная важная задача, про которую предлагают не забывать. Одна из основных существующих проблем – на первых этажах ЖК не сбалансированы бизнес-функции. Продали вы их разрозненным собственникам, те поэксплуатировали-разочаровались, снова перепродали – и мы получили четыре «Пятерочки» в ряд: одна от X5, остальные – по франшизе».

Аренда VS продажа: что выгоднее?

Соблюдение баланса, чтобы коммерческой инфраструктурой действительно можно было гордиться, и не только девелоперу, но и резидентам комплекса, – задачка еще та. Из возможных решений: можно сохранить часть недвижимости «у себя» или сдавать в аренду. В первом случае обеспечить столь необходимые резидентам функции: образовательные, детские студии, коворкинг и т. д. Во втором сдавать аккуратно, то есть зарекомендовавшим себя на протяжении нескольких лет арендаторам (чей бизнес действительно на пользу ЖК) с правом последующей аренды.

  Как научиться справляться со стрессом в большом городе? Мнение эксперта

Тему про «сдавать или продавать?» продолжил коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов: «Продавать коммерческие помещения в розницу выгоднее, чем сдавать. Но мы видим много негативных последствий и рисков для ЖК, и это не только несбалансированность коммерческой инфраструктуры, но и дальнейший непрофессиональный подход к эксплуатации объекта. Более правильно реализовать все одному инвестору, но тут есть риск лишиться социальных объектов». Поэтому, набив «шишек» на уже реализованных проектах, «Кортрос» выбрал в качестве наименьшего зла идти по сценарию самостоятельной сдачи в аренду инфраструктуры. Причем предварительно опрашиваются резиденты ЖК, что именно они хотят видеть».

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК
Фото: Repa

Спа для собак стали важнее спа для людей

Той же стратегии придерживаются и в Asterus. Коммерческий директор Вера Стефан, рассказывая про ЖК Ália, поделилась интересным опытом: когда шел опрос насчет обязательных «компонентов» в социальной инфраструктуре, более 30% опрошенных прямо-таки бились за то, чтобы в комплексе организовали груминг-салон или спа для собак. Причем желающих увидеть при комплексе салон красоты оказалось на порядок меньше.

Сильно удивил и тот факт, что в столь статусном ЖК народ предпочел банальную «Шоколадницу» «Кофемании». Еще одним любопытным «спецэффектом» оказалось то, как именно сработала концепция «15-минутного города»: люди начали отказываться от использования авто. «У нас машино-места…» – «А нам не надо! Метро – рядом, школа, детсад, спортивные секции детям – рукой подать». В итоге сократилось число парковочных мест. При том, что где-то их, наоборот, стабильно не хватает, и многие девелоперы бьются годами не в силах решить проблему «оккупации» машинами дорогущих газонов с розами, которые влетели в копеечку.

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК
Фото: Repa

Все большую популярность набирают и коворкинги прямо в корпусах ЖК, о чем в деталях рассказала директор службы операционного маркетинга группы «Эталон» Мария Долгих.

То есть, с одной стороны, не нужно «все и сразу». А что нужно? Во-первых, то, что запрашивают сами будущие или нынешние жильцы в ходе бесед с ними, а мнения, как оказалось, бывают неожиданные: кто бы угадал еще несколько лет назад, что стрижка пуделя в шаговой доступности владельцу квартиры станет важнее персонального места на парковке?

Баланс – наше все

Обязательно – стрит-ретейл, подчеркнул спикер от MR Group, директор по коммерческой недвижимости Кермен Мастиев: «Отмечу увеличение доли кафе, пекарен и ресторанов (около 50-60%), уменьшение размеров супермаркетов и увеличение их ассортимента, рост креативных форматов инфраструктуры и образовательных учреждений. С учетом того, что сейчас в ЖК растет доля коммерческих объектов, по всем новым проектам строится 30% коммерческой инфраструктуры. Что касается офисной составляющей, то это 5-7% от жилой площади».

Все заведения, которые все-таки попали в ЖК или кластер, должны по возможности сбалансированно удовлетворять нужды жильцов. Чтобы не было так, что чего-то перебор, а за чем-то приходится ехать за 15 км, то есть не «пять «Дикси» на три дома». Любое заведение должно легко находиться: чтобы человек не блуждал среди зданий в поисках вожделенной кофейни, как в столичных бизнес-кварталах на базе бывших заводов. Просто потому, что в крупном ЖК из двух десятков корпусов изначально не подумали хотя бы о навигации, не говоря о грамотном зонировании: досуговые зоны, магазины, кофейни, сервис-центры и т. д. «Сигнального» динозавра-то везде не поставишь: не впишется в дизайн-проект.

  Демигрантизация стройки: за чей счет банкет?

И надо как-то исхитриться сделать так (самим или замотивировать арендаторов), чтобы все заведения выглядели презентабельно, сияли чисто вымытыми окнами и по возможности гармонировали вывесками, а еще, чтобы пиццерия не «забивала» запахом соседнюю кондитерскую.

Лебедь, рак, щука и… девелопер

Последнее по очереди, но не по значению, как логично подметил руководитель Mallteam Сергей Гусев (компания входит в ГК «Страна Девелопмент»), – придется соблюсти интересы сразу четырех целевых групп: арендатор, покупатель, инвестор, житель. Арендатор, помимо локации, сильно интересуется «судьбой» своего предшественника – все ли у того было хорошо, не обанкротился ли, инвестора беспокоит потенциальное увеличение стоимости и арендной ставки, а еще «универсальность» помещения в смысле функций и «кто в соседях?». С инвесторами и резидентами понятно: одним нужны максимум прибыли и минимум беспокойства, другим – комфорт, качество и удобство в формате «рукой подать».

Самим же застройщикам, у которых на этапе сдачи ЖК в эксплуатацию и поиска арендаторов либо покупателей недвижимости, – сплошная головная боль от попыток разобраться со всем этим «многоруким многочленом». То есть как все сбалансировать и всем угодить, не обидев и себя.

«…И четыре «Пятерочки» в ряд»: как распределить коммерческую инфраструктуру в ЖК
Фото: Repa

«Сбер» догоняет и… одаривает

Тут, как ни странно, на помощь спешит… «Сбер». Александр Макряшин, руководитель отдела по работе с предприятиями сферы недвижимости Московского Банка ПАО «Сбербанк», упомянул пять ключевых мер поддержки застройщиков: первая – «плавное повышение процентных ставок на период стабилизации ситуации» (льготой, видимо, должно считаться «плавное»).

Впрочем, остальные меры действительно приятны. Например, для проектов, по-прежнему финансируемых в валюте, разработан механизм конвертации валютной задолженности в рубли. Те, кто прохлопал это дело, – ловите момент: совершенно не факт, что курс доллара ниже 60 рублей задержится надолго.

Еще по ставкам: застройщикам, которые финансировались по плавающей ставке без предоставления отсрочек с выплатой, дадут шанс перевести ее в фиксированную и тем самым снизить процент по кредитам. 30 апреля 2022 года утверждена субсидированная процентная ставка для системообразующих предприятий, которые финансируют коммерческую недвижимость, перезапущена и программа льготного кредитования малого и среднего предпринимательства.

Кстати, примерно на середине перечисления упомянутых «мер» в зале бурно зааплодировали, и неудивительно: в кои-то веки «Сбер», по сути, «дарит подарки». Правда, на вопрос модератора, каковы все-таки прогнозы по ставкам до конца года, спикер аккуратно ответил, что «процентные ставки будут зависеть от многого». Но намекнул, что в определенных ситуациях этот показатель может доходить до приятных ноль точка икс процентов, если обращающийся за кредитом представит хорошие «вводные».

Теоретически вскоре может появиться и ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц и ИП – еще одна радостная новость.

Напоследок: с прошлого года в премии Urban Awards разработана специальная номинация, оценивающая коммерческую инфраструктуру. А соревноваться девелоперы любят, так что, может быть, это тоже немного «подтолкнет» рынок… Вот и поглядим.

Автор: Кристина Голубева

24 мая 2022 23:09


АКТУАЛЬНО