Дмитрий Железнов: «Как купить ликвидную квартиру, которая всегда будет в цене?»

Современный человек многое знает о недвижимости и может четко ответить практически на все каверзные вопросы, связанные с приобретением жилья. Однако, когда дело доходит до практических шагов, многие теряются и напрочь забывают все, что знали ранее, более того, некоторые из «умников» даже пополняют ряды обманутых дольщиков. Поэтому CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») решил обратиться к одному из профессионалов в нашей отрасли – коммерческому директору компании «Кортрос-Москва» Дмитрию Железнову – и поговорить о наиболее актуальных вещах при выборе квартиры, дать советы, которые будут полезны даже всезнайкам, желающим приобрести бесценный актив в виде квадратных метров.

Нужно быть немного инвестором

– Дмитрий, сегодня многие граждане стараются четко обозначить конечную цель для покупки жилья, будь то квартира для жизни, сдачи в аренду, перепродажи, инвестирования, для детей, для молодой семьи, у которой скоро появятся дети. На какую недвижимость вы посоветуете обращать внимание в зависимости от цели?

– Д. Ж.: Сейчас при покупке квартиры нужно обязательно быть немного инвестором. Какую бы цель вы ни ставили, всегда нужно представлять, что будет, если квартиру придется перепродать или сдать в аренду. Обстоятельства жизни в ближайшие годы будут быстро меняться, в том числе и против вашей воли. В этом случае неликвидная квартира в активе станет чемоданом без ручки. Поэтому, когда вы найдете подходящую квартиру, попытайтесь абстрагироваться от собственных запросов и поставьте себя на место потенциального «среднего» покупателя: популярный ли район? есть ли рядом метро? стоит ли платить за 20-метровую террасу?

– Почему недвижимые активы остаются наиболее популярным и надежным вложением денег, несмотря ни на что? И так ли это?

– Д. Ж.: Жилая недвижимость – это понятный актив. Все мы, так или иначе, в жизни сталкиваемся с жилищным вопросом, задумываемся о новом жилье и продаже старого, узнаем от знакомых об их сделках. Мы сами примерно представляем, где престижный район города, а где нет. Отличим хрущевку от сталинки, а сталинку от новостройки. Поэтому обычному человеку легче определить, насколько ликвидную квартиру он покупает, чем, если он приобретает, скажем, облигацию госкомпании. Квартира – это потребительский продукт с понятными свойствами в отличие от профессиональных инвестиционных инструментов. Но в то же время это продукт с очень длительным сроком использования, с очень высокой добавленной стоимостью, и спрос на него практически постоянный. Именно поэтому квартиру все еще рассматривают как инвестицию многие граждане.

Лучше определиться с локацией и бюджетом

– Как мониторить рынок и выбрать застройщика?

– Д. Ж.: Прежде всего лучше определиться с локацией и бюджетом, потому что предложений на рынке насчитывается десятки тысяч. Отслеживать информацию о новостройках можно на официальных ресурсах, скажем, в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), где есть информация и карты всех новостроек в России. Можно искать информацию на онлайн-площадках объявлений («Циан», «Авито»), а также на сайтах риелторских агентств.

Лучше ориентироваться на крупнейших застройщиков (первая десятка списка) вашего региона по числу проектов. Такие рейтинги можно найти в ЕИСЖС или на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗРФ).

– Почему лучше выбирать готовое жилье или жилье на финальной стадии строительства?

– Д. Ж.: У покупки квартиры на любой стадии строительства есть свои преимущества и недостатки. На раннем этапе вы экономите до 20-30% от стоимости готовой аналогичной квартиры, но придется ждать окончания стройки. На позднем этапе – наоборот. Риски вложений в стройку сейчас минимальные – застройщики больше не получают напрямую деньги от дольщиков, а строят на банковский кредит, в то время как выдавший его банк хранит деньги участников долевого строительства.

В текущей ситуации цены растут из-за повышения себестоимости строительства, поэтому, действительно, новые проекты будут дороже, но поэтому в них и имеет смысл вложиться на раннем этапе. Впрочем, если есть цель быстро заселиться, то можно поискать квартиру в готовой новостройке.

Кому продать или сдать

– Как оценить ликвидность будущей покупки (район и инфраструктура, планы по застройке района и другие важные пункты)?

– Д. Ж.: Чтобы оценить ликвидность квартиры, нужно четко понимать, кому ее можно продать или сдать в аренду. Самые ликвидные квартиры – это «семейные» варианты, жилье, которое может заинтересовать молодую пару или семью с маленьким ребенком. Как правило, речь идет о большой однокомнатной квартире (от 45 квадратных метров), двухкомнатных квартирах (45-60 квадратных метров). Соответственно, для потенциальных покупателей важно наличие детского сада и школы в шаговой доступности, крупного торгового центра в локации, метро (до 15 минут ходьбы). Бонусом будет крупный парк или водоем. Район нужно оценивать с точки зрения класса жилья, которое вы приобретаете. Если новостройка бизнес-класса, то важно, чтобы она находилась в престижном районе, соседствовала с крупным деловым центром («Москва-Сити»).

– Почему стоит выбирать жилье с отделкой и кому это выгодно?

– Д. Ж.: Квартиру без отделки фактически нужно достраивать: прокладывать коммуникации, возводить межкомнатные перегородки, выравнивать стены и полы, делать шумоизоляцию, устанавливать фурнитуру, проводить отделку и т. п. Соответственно, на это нужно потратить время и деньги уже после получения ключей от квартиры. Проще приобрести готовое для заселения жилье. И не только проще, но и дешевле, потому что все перечисленные мной работы и материалы застройщику обходятся дешевле за счет эффекта масштаба, поэтому его наценка на готовую квартиру получится меньшей, чем ваши личные затраты на ремонт.

– Как исключить риски при покупке «вторички»: не заплатить лишнего, не столкнуться с оспариванием сделки? Может быть, при покупке в новостройках тоже есть какие-то подводные камни, которые могут «лишить» человека жилья через какое-то время?

– Д. Ж.: Покупка новостройки у застройщика – юридически самая простая и надежная опция, так как такая сделка не обременена предыдущей историей использования жилья (ее просто нет). Тем не менее при покупке квартиры на вторичном рынке лучше воспользоваться услугами профессионала – юриста или риелтора – для проверки документов или чистоты сделки. Кроме того, ставки ипотеки на новостройки в настоящее время сильно ниже ставок по «вторичке», поэтому при прочих равных покупка в готовой новостройке выглядит более выгодным решением. 

– Как и где следить за актуальными условиями по ипотеке и мерами поддержки от государства?

– Д. Ж.: Лучшую аналитику дает банк «ДОМ.PФ» на своем сайте. Там собрана информация обо всех государственных программах поддержки ипотеки. Впрочем, могут быть и другие каналы информации, главное, чтобы они были достоверными.

Автор: Алена Кукушкина