CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»

Мероприятие «Редевелопмент: новая история» издательского дома «Коммерсантъ» отказалось от привычного формата «презентация – вопросы – бурные аплодисменты», спикерам позволили  «выяснить отношения» публично.

Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Бодрые пикировки начались даже без помощи модератора. Как подметил один из экспертов, если бы среди выступающих обнаружился представитель от банков, вообще бы пошли клочки по закоулочкам.

Редевелопмент в условиях Москвы, а также в новых реалиях «после 24 февраля» со всеми свалившимися на строительную сферу «побочками» – тема столь же захватывающая, сколь и наболевшая: старые условия уже неактуальны, новые еще не сформировались. По целому ряду проектов, видимо, придется «переобуваться в воздухе»: пересматривать формат либо функции, либо бюджет, либо все сразу.

Что сделать, чтобы перепрофилирование зданий и целых комплексов в нынешних условиях стало «палочкой-выручалочкой», а не черной дырой для сил и средств при том, что теоретически редевелопмент – емкий и эффективный инструмент работы с недвижимостью?

Площадки: доступны «в теории» или «на практике»

О том, что готова дать девелоперам Москва, рассказала заместитель руководителя столичного департамента городского имущества Ирина Дегтярева, посоветовав не ограничиваться бывшими промзонами: «В ближайшее время мы предложим территории в разы больше – всю ту застройку в границах Третьего транспортного кольца (ТТК), которая сейчас используется неэффективно». А это, на минуточку, – миллионы квадратных метров. Не только и не столько жилых, сколько касающихся будущих рабочих мест: городу это интересно.

Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Так что «в плюс» девелоперу пойдут МПТ – места приложения труда. Помимо «плюшек» в виде зачета платы за смену ВРИ и прочих, есть еще ряд мер, над которыми работают власти.

«Мы постоянно думаем, как еще повысить привлекательность программы комплексного развития территорий (КРТ). Индустриальные кварталы – чуть ли не единственный резерв для развития столицы. КРТ – как раз-таки подходящее решение. А готов ли бизнес «переварить» эти площади – это уже вопрос к бизнесу», – отметила Дегтярева.

Тут микрофон перехватил Гурген Шекоян, основатель и генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE. Он рассказал, что за последний год его поиски объекта, где можно было бы запустить проект с рабочими местами, так и не увенчались успехом: «Формат очень интересен, но реализация сложна. В отношении складской недвижимости – да, а с офисами это не сработало. Мы за год так и не смогли подобрать хотя бы одну подходящую площадку, чтобы купить ее у города или с торгов. Единственную, которую разыскали, – около «Динамо», однако стоило выйти на этап согласования – на следующий день власти исключили район из перечня получающих льготы! Поэтому мы как представители офисного кластера не слишком довольны всей этой историей».

Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Коммерческий директор «Трехгорной мануфактуры» Станислав Гончаренко вернул разговор к проблеме готовности девелоперов осваивать такой бешеный метраж: «Вопрос, мне кажется, сейчас не столько к бизнесу: тот уверенно двигается вперед. Вопрос, на какие средства это можно реализовать, когда стагнация действительно налицо?»

Перефразируя: «спасибо за льготы, а можно деньгами?»

Западные бренды уходить не торопятся

Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, оказалась не согласна – ее компания, наоборот, вполне всем довольна. Холдинг в этой сфере 20 лет, и чуть ли не первый, кто вообще занялся комплексным развитием территорий, в частности были возведены деловой квартал «Красная роза», loft-квартал «Даниловская мануфактура» и прочие. На данный момент KR Properties может похвастаться 60 тысячами рабочих мест на 800 тысячах квадратных метров площадей. Даже политико-экономические пертурбации не стали помехой: «Да, что касается реализации и темпов продаж – есть определенная стагнация: люди выжидают, стараясь понять, какие события последуют дальше, упадет ли рынок или будет расти. Плюс появились международные рынки – ОАЭ и Турция. Значительное число клиентов переориентируется на них. Но при этом в нашем портфеле есть строящиеся проекты, в частности авторский дом Roza Rossa в Хамовниках, который мы реализуем совместно с итальянским архитектором и дизайнером Пьеро Лиссони. Очень приятно, что он остался с нами и доведет проект до сдачи».

  «Донстрой» запустил IT-ипотеку от 0,1% годовых на весь срок во всех строящихся проектах
Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Второй «интернациональный» объект – «Кузнецкий мост 12» by Lalique – также в коллаборации с иностранным брендом, подтвердившим, что интерес к российскому рынку никуда не делся, «нужно просто набраться терпения».

У KR Properties, заверила спикер, большие планы на развитие и запуск новых RE-площадок, в частности на квартал «Рассвет»: «Нынешний период ожидания – хороший шанс подтянуть или улучшить недостающие навыки, понять, каких знаний не хватает. А их точно не хватает в технологиях». То же импортозамещение злополучных лифтов и прочие тонкости, с которыми столкнулись в России, спасая «поплывшие» из-за недостающих компонентов модели.

Подгоняем объект под город или наоборот?

Вообще, сложилось впечатление, что у разных спикеров немного разная Москва: директор по градостроительному регулированию и внешним связям Capital Group Анна Урейская перечислила целый ряд успешно реализованных проектов редевелопмента, причем очень сложных и вполне себе знаковых. У этой компании, судя по всему, денег тоже на все хватает, зато беспокоит дефицит подходящих под ее цели площадок при том, что ежегодно «отсматривается» и анализируется по 200-300.

Похвастаться же действительно есть чем. Например, The Book в доме-«книжке» на Новом Арбате. В этом «флаконе три в одном» (апартаменты на продажу, в аренду плюс гостиница под международным брендом) и все компоненты прекрасно себя чувствуют. Хотя с объектом намучились: про одни только коммуникации хоть диссертацию пиши. Зато остальные не охваченные редевелопментом арбатские «книжки» выглядят довольно печально.

директор по градостроительному регулированию и внешним связям Capital Group Анна Урейская
Фото: Дмитрий Елисеев

Важно, по мнению спикера, и максимально влиться в исторический дух города: «Как настоящую архитектуру рождает место, так и для успешного проекта, на наш взгляд, ключевое – это локация».

Тут снова микрофон перехватил Шекоян. Он напомнил, что «локация» не всегда равно «центр» (а в столице нередко подразумевается именно это). И что в раскрытии идеи редевелопмента не стоит говорить только о территориальном «сердце» мегаполиса, а принимать в расчет и более отдаленные.

«Иногда проезжаешь классные места, но они в ужасном состоянии, как «дома-книжки» на Арбате», – отметил он.

Нужно развивать город в целом. А еще, по мнению эксперта, редевелопмент нужен хотя бы потому, что это дает шанс выйти на рынок даже маленьким компаниям – выкупать здания и реновировать их, создавая лучший продукт в облюбованном районе, даже если он крошечный.

  Экология по ГОСТу: для российских девелоперов разрабатывают ESG-стандарты

Затронули и другой любопытный аспект: современный редевелопмент может идти по одному из двух путей – «перезагрузка» самого объекта недвижимости либо же «перезагрузка» территории. И «прицепом» (а то и целым «локомотивом») тут идет великая миссия: привести в порядок какой-нибудь симпатичный квадрат столицы, чтобы было чем гордиться перед внуками.

Интересный ракурс предложил партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев: «Дополню сказанное Гургеном: редевелопмент может быть приспособлением проекта к той среде, которая уже существует, с ее транспортной системой, ретейлом, клиентскими потоками. Этот принцип довольно стар, а вот механизмы КРТ относительно новы: это, скорее, «приспособление среды под проект».

К тому же КРТ помогает утолить две «боли» любого девелопера на любом проекте: первая – «заржавевшие» собственники, которые ничего не хотят, кроме того, чтоб их не трогали (властям сподручнее их подтолкнуть). И вторая явная польза от механизма КРТ – льготы, упрощенные процедуры межевания территорий и т. д.

Хотя и минусы у КРТ, по мнению спикера, тоже есть: чрезмерная масштабность, мешающая мелким и средним девелоперам «зайти». А еще – торги с их непрогнозируемым итогом.

Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Офисы в «Москва-Сити» уже «не в тренде»

Дальше перешли к тому, что непредсказуем и клиентский спрос. Особенно в таком капризном сегменте, как офисы. Гончаренко считает, что «форматы разные нужны, форматы разные важны»: «Арендаторы ищут альтернативу изобилию стекла и бетона. Сегодня многие, выбирая офисные и торговые помещения, ориентируются не только на экономику, но и на элемент комфорта. Площадка и местоположение объекта безусловно важны, но все-таки сегодня не всем нравится «Москва-Сити». Кто-то «встает» на сторону лофта – тех же офисов, но с более человеческим лицом». Как раз тут очень пригодятся бывшие промзоны, где изначально довольно обширная прилегающая территория, которую несложно озеленить и превратить в место для прогулок и отдыха».

Вот вроде бы спикеры собрались – «зубры из зубров». И все же случилась ситуация а-ля каждый следующий прораб ругает предыдущего. Директор департамента управления торговой недвижимостью Accent Capital Светлана Кузьмина не преминула упомянуть кейс, как ее компания взялась за реконцепцию бывшего проекта… «Донстроя». она прокомментировала его так: «Вот пример, когда была допущена масса ошибок, когда девелопер жилой недвижимости ввязался в то, в чем не разбирается».

Впрочем, проект редевелопмента действительно любопытный: ТЦ в районе «Сокольники». Проходимость одноименного парка – до ста тысяч человек в выходные и праздники, «что позволяет не проваливаться в низкие сезоны, характерные для типичных ТЦ».

«Доработка напильником» торгового комплекса прямо в доме с пятью сотнями квартир вылилась в интересное решение: жильцы могут дойти до магазинов чуть не в тапочках, чем вовсю пользуются. Плюс управляющая компания озаботилась не только изменением архитектурной концепции и ювелирным подбором арендаторов, но и этаким продолжением идеи парка в торговых площадях и созданием своего рода комьюнити клиентов.

  Ни хвоста, ни чешуи: лучшие места для рыбалки в Новой Москве
Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Итог – премия RedDot за ребрендинг, трафик, выросший примерно на 40% по отношению к показателям прошлого года, практически ноль пустующих торговых точек даже сейчас, когда иностранные ретейлеры ушли либо залегли на дно. За деталями – обращайтесь в Accent Capital.

ESG в редевелопменте: траты или экономия?

А вот за неочевидными возможностями сэкономить – это в Est Group: генеральный директор Евгений Тесля рассказал, что как раз-таки редевелопмент отлично вписывается в модный тренд следования ESG-принципам. Мало того что у зеленой сертификации есть ряд полезных качеств и крайне нужных девелоперам инструментов, так она еще и позволяет сократить траты. Причем порой изрядно. Господин Тесля уточнил, что из 100% рынка нынешних зеленых проектов коммерческой недвижимости порядка 35% – как раз проекты редевелопмента, преимущественно в Москве.

Еще редевелопмент очень практичен в том смысле, что «топит» за сохранение максимума оригинального в проекте: не трогать все, что можно «не трогать», включая окружение. Сделать лишь небольшие улучшения. Ну, а системы международной экосертификации, как и  заменяющие их сейчас российские аналоги, позволяют отследить, как все это дело провернуть без потерь для качества объекта «на выходе».

Кстати, не факт, что отныне придется обходиться только «отечественными производителями».

«У меня 60 проектов по международной сертификации, – признался эксперт. – И никто не забрал деньги: все выжидают». А российские системы тем временем набирают силу.

Редевелопмент-2022 в Москве: «Спасибо за льготы, но лучше б деньгами»
Фото: Дмитрий Елисеев

Выводы? Прогнозы?

Сошлись на том, что «раз конференция состоялась, то развитию редевелопмента – быть». Все, что с ним связано, – оформление разрешительной документации, взаимодействие с властями – последние годы становится прозрачнее и эффективнее. Так что рынок заметно цивилизуется, теперь он «позволяет заниматься проектами, не впадая в экстрим и не строя «вчерную» по ночам».

Крупные территории вроде промзон – да, не всем «по зубам», однако редевелопмент – как раз та сфера, куда можно «заходить», во-первых, средним и даже мелким компаниям, во-вторых, без особого опыта. Найдя себе интересный объект, реконструируя его буквально по кусочкам и сдавая поэтапно: сама идея редевелопмента это вполне допускает.

Появилась смутная надежда и на процентные ставки на уровне 6%. «Вот тогда везде зайдем и все переделаем», – пообещали спикеры.

Совет от юристов: читать мелкий шрифт, не заключать договоры с «открытой» ставкой. Разобраться, наконец, с Open Book (концепция распределения рисков между заказчиком и подрядчиком по изменению стоимости ресурсов либо материалов и их фактического расходования – прим. ред.): это хотя бы частично обезопасит от непрогнозируемого роста итоговой стоимости проекта.

Таким образом, если подстелить соломку со всех сторон, то от редевелопмента в нынешних реалиях сплошная польза: тут вам и «репутация», и «прибыль» (в пример приводились случаи получения дохода впятеро против затрат на момент выхода из проекта), и «незабываемый опыт». Даже если опыт этот потом еще полгода будет сниться по ночам.

Автор: Кристина Голубева

27 мая 2022 12:10


АКТУАЛЬНО