Управление жилыми комплексами: о чем говорили и спорили на закрытой конференции
Три стихии собрались на конференции «Управление в деталях» в центре столицы: девелоперы, представители управляющих компаний и Минстроя. Вывод следующий: девелоперам нужно начинать работать с УК уже на первоначальных стадиях проектирования, и тогда клиент будет знать точные цифры будущей стоимости владения. И разглядите в покупателе дееспособного человека, в конце концов!
Сегодня пунктом моего назначения был деловой центр «Москва». Именно здесь девелоперы и эксперты строительной сферы собрались, чтобы обсудить весьма насущный вопрос – управление объектами недвижимости. Конференция так и называется – «Управление в деталях. От проекта до эксплуатации».
Почему строителям вдруг понадобилось такое мероприятие? Не только потому, что застройщиков хлебом не корми – дай что-то обсудить. Управление жилыми комплексами – тема, давно щекочущая нервы строителей. И главная задача, которую из раза в раз ставят перед собой предприниматели, – это сделать надзор над объектом обязательным не только на стадии застройки, но и в течение всей его жизни.
О чем тут говорить, скажете вы, если у нас большая часть мест для консьержей давно пустует! А вы тут про новые функции, про надзор! И это справедливо: для некоторых граждан нашей необъятной родины хорошо, если подъезды регулярно моют и входные двери под магнитным замком. А если есть консьержка, так это вообще – шик. Или хотя бы комнатка для таковой – свято место пусто не бывает. Но помечтать-то можно! Тем более у кого деньги, тот и первый вводит разные новшества. А со временем и менее элитные застройки подтянутся. Как консьержей заселят.
Кстати, о консьержах – слишком уж они запали мне в душу. На последних сходках девелоперов все чаще и чаще звучит мысль о том, что компетенции таких работников должны расширяться. В понимании застройщиков нового поколения консьержи должны «болеть» за свой дом. Сегодня они моют пол и собирают деньги с жильцов, завтра – составляют план по улучшению общей экосистемы, а на выходных – ставят кукольный спектакль.
Один за всех и все на одного
Однако разговор на сегодняшнем форуме был не совсем об этом. «Сервис» – это слово сегодня звучало чаще всех других. Вопрос же состоял в следующем: кто этот сервис должен обеспечить и почему пока что не получается так хорошо, как хотелось бы. Дискуссия оказалась очень живой, чему, по моему мнению, способствовал любопытный подбор экспертов: тут были и девелоперы, и представители управляющих компаний, и Минстрой.
От последнего, правда, выступил только один спикер – Олеся Лещенко, директор департамента развития жилищно-коммунального хозяйства упомянутого министерства, на которую, собственно, с самого начала начали сыпаться все камни. Тут Лещенко, конечно, не первая и не последняя: как только на форумах появляется представитель власти, застройщики, не скупясь, выплескивают на него все накопившиеся за долгое время обиды. А если этот единственный человек еще и женщина, пиши пропало. Возникает ощущение, что в таком спикере коллеги видят собирательный образ власти в целом.
Модератор первой сессии – Анна Захарова, эксперт по управлению жилой недвижимостью.
«Управляющая компания – это вишенка на торте или ложка дегтя в бочке меда?» – таким вопросом она открывает сессию.
«Проблема состоит в том, что мы никак не можем определиться, какое место в процессе строительства занимает управляющая компания. Для меня это лицо жилого комплекса», – отметила Лещенко.
По словам спикера, в свое время правительство отказалось от жесткого контроля за управленческой деятельностью ЖК, поэтому теперь в единичных случаях люди, приобретая квартиру, получают на руки понятный договор управления. Отсюда, кстати, и недопонимания по расценкам. Но об этом чуть позднее. В большинстве других случаев собственники просто-напросто отмахиваются даже от возможности затребовать понятные документы по последующему обслуживанию собственного жилья.
«Поэтому мы решили зарегламентировать нормы управления», – подчеркнула Лещенко.
Другой вопрос, который затронула эксперт, – это гарантирующие организации. По ее словам, пару лет назад чиновники придумали такую вещь, как временная управляющая организация от муниципалитета. Тогда же выяснилось, что огромное число муниципалитетов в стране не хотят брать под крыло жилищный фонд, который практически разваливается на труху.
«И это понятно. Зачем брать под контроль фонд, который лишь приносит головную боль», – отметила спикер.
Поэтому теперь в регионах могут возникнуть так называемые гарантирующие управляющие организации. Регион будет определять локацию, где будут работать такие заведения. На этом полномочия первых заканчиваются. А вот гарантирующие управляющие организации не смогут отказать субъекту («Поэтому они и называются «гарантирующими», – отметила эксперт). Также Лещенко отметила, что стоит четко разделять сервисные работы в разных типах жилья. Например, в «плохих» домах на первом месте стоят работы, призванные обеспечить безопасность жильцов, пока они не дождутся расселения по программе реновации или какой-либо другой.
Лещенко также выразила мнение, что не обязательно сервис в элитных домах будет лучше, чем тот же сервис в какой-нибудь хрущевке. Кстати, именно в таком доме живет сама спикер. Она даже пошутила, рассказав, что в ее доме сервис на высоте, потому что в управляющей компании знают, где она работает. «Подъезд моют ровно до моего этажа, лампочки меняют ровно до моего этажа», – смеется Лещенко. Однако в элитном доме, который располагается рядом, жители жалуются на тот же сервис.
И тут начался спор. Будто спикеры только того и ждали, что Лещенко скажет что-то неоднозначное. Ирину Мельникову, генерального директора C&U, слова эксперта явно задели за живое.
«Вы рассказываете историю одной личности, однако есть и добросовестные управляющие компании», – возразила женщина. С точки зрения формирования именно потребительской культуры нужно объяснять, что нет двух одинаковых объектов. Один комплекс требует одного сервисного обслуживания, другой – совершенно иного. Хотя выглядеть они могут практически одинаково. Каждому проекту требуется индивидуальный подход. И это нужно объяснять покупателям, чтобы те платили деньги за обслуживание и не возмущались. «Мы как бизнес были бы благодарны, если бы министерство в этом нас поддержало», – закончила Мельникова.
Захарова согласилась с Ириной и отметила, что всем правят деньги. «Вы говорите, что управляющие компании не обслуживают дом. А вы спросили эти управляющие компании, есть ли у них деньги на поддержание ЖК?» – спросила эксперт.
Была непреклонна и активна Елена Сумкина, заместитель генерального директора ГК «Смарт Сервис»: «В сфере обслуживания клиент привык, что при разных уровнях ЖК стоимость сервиса разная».
Эксперт сравнила покупку жилья с покупкой нового автомобиля. По ее словам, когда мы покупаем элитный автомобиль, то, кроме стоимости самой машины, вы закладываете стоимость обслуживания. Кроме того, когда человек покупает квартиру, он в основном видит только оболочку, многие же вещи от него скрыты. А 80-90 процентов стоимости жилья – это техническое обслуживание, в том числе коммуникаций. Для собственника лифты в элитной высотке и обычном доме – одно и то же. А знающие люди понимают, что обслуживаются такие машины совершенно по-разному.
«Хочется, чтобы нашу сферу рассматривали как любую сферу услуг», – закончила свою продолжительную речь Сумкина.
Стоимость владения
Елена Муравская, директор по развитию в сфере жилой недвижимости компании YarSecurity, сегодня также оказалась в числе наиболее активных спикеров.
«У нас абсолютно нет культуры платежей собственника», – отметила эксперт.
По ее словам, при первоначальной реализации объекта сервис в элитных комплексах на высоте: вылизанная чистота, шикарные шторы, хрустальные люстры. Но со временем все это богатство нуждается в обслуживании, а за него нужно платить. Тут на помощь приходит такое понятие, как стоимость владения. В некоторых странах (скажем честно – более продвинутых) покупатели жилой недвижимости отлично понимают, что с квадратными метрами приобретают обслуживание этих самых метров до конца владения и при этом имеют точное представление, о какой цифре идет речь.
«Надо научить людей платить, – отметила Муравская. – А этого не сделаешь, пока в СМИ говорят о том, что управляющие компании только и делают, что воруют».
Люди научились считать
Сумкиной не давала покоя тема автомобилей. Она отметила, что раньше у многих москвичей было по четыре машины на семью. Кредиты стали доступными, парковки еще были бесплатными, и благосостояние населения выросло. Однако не долго музыка играла: с появлением обязательных страховок и платных парковок иметь несколько автомобилей стало невыгодно. А еще и дорогое обслуживание… Эксперт не упомянула про налог на движимое имущество.
«И тут люди научились считать. Появилась стоимость обслуживания. То же самое должно быть и в сфере строительства», – заключила Муравская.
Эксперты пришли к мнению, что покупатель жилого имущества должен с самого начала понимать стоимость дальнейшего обслуживания своего жилья. Однако представитель Минстроя, похоже, не совсем точно поняла мысль экспертов.
«Должна быть введена инструкция по эксплуатации жилого дома, – отметила Лещенко, – это позволит покупателю сравнить расходы там и там».
Уточнила мысль экспертов Захарова: «Должны быть строгие регламентации, чтобы застройщик не менял постоянно цены на обслуживания». А вот чтобы застройщик не менял цены на обслуживание, он должен с самого начала сотрудничать с управляющей компанией. Об этом далее.
Покупатель как дееспособный человек
«Я сейчас услышала про собственников такой ужас! – возмутилась Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании «25/7». – Они апатичные, не знают, сколько будут платить за обслуживание дорогого жилья, которое они приобретают!» По словам эксперта, проблема состоит как раз в том, что в ресторане, в автомобильном салоне, гостинице посетитель – клиент. А вот в своем же жилом комплексе тот же человек перестает быть клиентом, клиент – государство. Нужно начать воспринимать клиента как дееспособного человека. Мое предложение выглядит так: не нужно регулировать ничего лишнего. Типовые застройки государство и так регулирует».
Первое, с чего стоит начать, – это давать собственнику жилья точную информацию о дальнейших платежах за сервис. А для этого девелоперу нужно привлекать управляющую компанию не на финальных этапах стройки, а на первоначальных. Это поможет избежать глупых ошибок в проектировании, которые потом будут стоить переплат и застройщику, и клиенту.
«Нужно привлекать управляющую компанию при первоначальном расчете финансовой модели. Мы видим, что такие девелоперы добиваются лучших результатов и не сталкиваются с глупыми, но частыми проблемами, такими как, например, невозможность пролезть в какой-нибудь люк», – подчеркнула Онучина. И в вопросах стоимости сервиса в таком случае наступит ясность.
«Собственники, которые платят большие деньги, – очень активные ребята, – подчеркнула эксперт. – Они покупали мечту, комфорт – то, что продает застройщик в красивых буклетах, – а не просто квадратный метр». По словам эксперта, в бюджете проекта у девелопера изначально заложены средства на исправление ошибок (2-3 процента от первоначальной стоимости проекта), тогда как за сотрудничество с управляющей компанией застройщик не заплатит больше 0,5 процента. При строительстве коммерческой недвижимости привлечение УК – обязательное условие. В жилой все идет к этому, но медленно.
«Было исследование, которое показало, что 7 процентов людей всегда недовольны. Но остальные-то нормальные!» – заканчивает свое выступление Онучина.
«Не хотела говорить, но скажу без микрофона! – восклицает Муравская, когда ей не дают выступить вне очереди (время поджимает). – Почему-то УК от застройщика постоянно виновата перед жителями!» Сумкина же подчеркивает, что управляющей компании нужно выстраивать правильные рамки как с покупателем, так и с девелопером.
«Надо понимать, что УК – это прислуга, потому что мы живем на деньги собственников. А с девелоперов необходимо изначально устанавливать нормальный тариф и не соглашаться на заведомо низкий», – отметила она.
Закончить хочу вот какой историей. Посреди выступлений экспертов, когда сошлись две стихии – Минстрой и не-Минстрой, – Мельникова процитировала спикера одной из конференций: «Когда все было хорошо, вы просили государство вытащить нос из дел девелоперов. А сейчас просите о помощи».
Автор: Виктория Орлова
АКТУАЛЬНО