Аналитики: цены на жилье в Москве и Подмосковье стабилизировались

Период снижения цен на квартиры во II полугодии 2022 года сменился периодом стабилизации – все I полугодие 2023 года средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья московского региона топталась на месте. Спрос и, соответственно, цены поддерживает переток покупателей с «первички» и ослабление курса рубля.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за январь-июнь 2023 года квартиры в «старой» Москве прибавили в цене 1,2% – по итогам полугодия вторичный метр в среднем стоит 254 350 рублей. За МКАД рост цен на квартиры оказался еще более символическим, чем в «старой» Москве: средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве за полгода увеличилась лишь на 0,8%, до 197 700 рублей в среднем; в Московской области – на 0,3%, до 151 250 рублей за квадратный метр в среднем.

В первом полугодии 2023 года рынок жилья стабилизировался после снижения цен во второй половине 2022 года. Соответственно, чем меньше просели цены в прошлом году, тем меньше выросли в этом. Напомним, если в «старой» Москве с мая по декабрь 2022 года цены на вторичном рынке упали на 7,5%, в Новой – на 5,8%, то в области – только на 2,9%.

И в «старой» Москве, и за МКАД вторичный рынок тянет вверх недорогое жилье, а в дорогих (даже относительно) сегментах цены стоят на месте или уходят в минус – это отлично видно по динамике индексов дорогого и дешевого жилья. Так, если рынок «старой» Москвы в среднем за полгода прибавил чуть более процента, то 20% самых дешевых квартир (индекс дешевого жилья) подорожали на 3%. В Новой Москве и Подмосковье индексы дешевого жилья выросли на 0,3% и 4,1% соответственно, а индексы дорогого – снизились на 0,6% и 0,1%.

Аналогичные тенденции демонстрирует ценовая динамика в разрезе комнатности, типа жилья или локации. В «старой» Москве опережающими темпами дорожают небольшие квартиры в старых пятиэтажках или современных, но панельных домах, расположенных преимущественно в недорогих округах. При этом цены на большие квартиры в дорогих сталинках в престижных округах либо стагнируют, либо вообще уходят в минус.

Такая же ситуация и за МКАД. Например, в Подмосковье старый советский фонд подорожал на 1-1,4%, в то время как современные монолитно-кирпичные дома прибавили только 0,4%, а современные панельные (в области они в среднем дороже монолитно-кирпичных) подешевели на 0,3%. В Новой Москве почти нет советской застройки, а монолит-кирпич и панель стоят примерно одинаково, поэтому в разрезе типов жилья разница в ценовой динамике минимальна. Зато весьма значительна в разрезе комнатности: стоимость метра одно- и двухкомнатных квартир выросла на 0,8-1,4%, а цены на трёхкомнатные квартиры показали символический, но минус (-0,1%). В Подмосковье однушки и двушкитоже прибавили ощутимо больше, чем трешки: 0,4% и 05% против 0,1%. В «старой» Москве сильнее всего по итогам первого полугодия 2023 г. подорожали также однушки (+2,3%) идвушки (+1,7%), в то время как трехкомнатные квартиры ушли в минус (-0,1%), а многокомнатные выросли в цене на 0,1%.

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Спрос и цены на вторичном рынке московского региона поддерживает переток покупателей с переоцененного рынка новостроек: в отличие от продавцов на вторичном рынке, опустивших цены во второй половине 2022 года, застройщики до недавнего времени пытались играть на повышение, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. Помогает спросу и ослабление курса рубля: после того как в 2022 году курс отечественной валюты укрепился до 60 руб. за доллар, люди с валютными накоплениями оказались отрезанными от рынка недвижимости, а в 2023 г., когда рубль вернулся к уровням до начала СВО, этот отложенный спрос вышел на рынок.

Однако, несмотря на достаточно высокую активность вторичного рынка, цены не растут – платежеспособность покупателей сильно ограничена и сосредоточена почти исключительно в бюджетных сегментах. Ценовая динамика в ближайшие месяцы во многом будет зависеть от рынка новостроек: в случае снижения стоимости первичного метра на вторичном рынке цены тоже скорректируются вниз».

Ранее мы сообщали о том, что спрос на новостройки в регионах опережает обе столицы – Москву и Санкт-Петербург.