Юрий Королев: «Сегодня разница между «элиткой» и коттеджем эконом-класса за городом по общим затратам – всего несколько миллионов»

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) порождает в настоящее время множество споров. Одни говорят, что коттеджи утратили актуальность, покупателям нужны «человейники». Другие уверены, что они выгоднее квартир, а когда утрясется вопрос с льготной ипотекой под частное строительство, сегмент вообще пойдет «на взлет». Насколько дорого и выгодно ли вкладываться в «загородку», CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») расспросил совладельца и застройщика Emerald Village Юрия Королева, имеющего опыт работы в сегменте загородной недвижимости более 14 лет.

Разношерстная коллекция

– Юрий, какова вообще сейчас ситуация на рынке ИЖС?

Ю. К.: Загородный рынок в 2022 году представляет собой довольно разношерстную коллекцию. Покупатели сбиты с толку: заходят они, например, на «Циан», видят какое-то очень аппетитное предложение – дом, участок, – а потом оказывается, что оно находится в СНТ или ДНТ (садовое и дачное некоммерческие товарищества – прим. ред.). Вздохнув, начинают искать коттеджные поселки. Но и они один другому рознь – есть эконом-класс, «комфорт», «бизнес», «премиум», «элит»: так же, как и с многоквартирными домами.

Ключевая ошибка: человек «пляшет» от бюджета, который готов потратить. Но покупка с оглядкой на сумму квартиры в многоэтажке и дома за городом сильно отличается по последствиям.

Самое опасное – попасть в категорию «сказочников», которые определились с суммой и нарисовали себе в голове какую-то картину на базе минимума информации из интернета – без оглядки на специфику ИЖС, «подводные камни» и особенно на экономическую ситуацию. Ведь после подъема цен на материалы девелоперам очень сложно удержать прежние цены.

Пример: человек подсчитал, что за свою сумму может приобрести участок в 25-30 соток, где построит дом. Находил дешевые «метры», радостно покупал землю.

На землю под ИЖС цены поднялись, кстати, вдвое-втрое. Простой эконом-класс сейчас – в пределах 100 000-200 000 рублей за сотку, бизнес-класс подорожал с 200 000 до 400 000-550 000 рублей, «элит» – с 800 000 до 1,2-2,4 миллиона.

Но дороже и все остальное. Девелоперы нередко честно предупреждают, что при выборе поселка «эконом» максимум, что вы, скорее всего, получите в качестве «обустройства территории», – будку со шлагбаумом на входе и дорогу из мягкого покрытия (щебня). Даже не из асфальта! А почти на все нужное резидентам поселка придется скидываться самим.

Что интересно: если сравнить затраты на покупку участка в поселке эконом-класса с «инфраструктурой типа шлагбаум» и в бизнес-классе с форматом  «под ключ», получится разница в цене 3-4 миллиона рублей, так как вложения в строительство и отделку дома почти одинаковы в любом из выбранных вами поселков. То есть вопрос качества будущей жизни – и вас, и ваших детей – на десятилетия вперед определяет то, в каком именно поселке («эконом», «комфорт», «бизнес», «элит») участок.

– Можно на примере?

Ю. К.: Допустим, есть желание построить дом площадью 200 квадратных метров. Но при этом вы согласны купить землю в поселке «эконом», а я – в «бизнесе». По нынешним ценам на строительство и материалы 200-метрового дома с ремонтом на участке в поселке любого класса придется потратить в 140 000-200 000 рублей за метр, то есть от 28 миллионов рублей на все здание.

То есть вы со своим «экономом» купили землю за 1,5-2 миллиона, я – за 5-7 миллионов. Дома нам обоим обошлись одинаково. Но у вас в поселке лишь частично проведенные коммуникации, газ и электричество – за свой счет, кривая дорога, подъездные пути от которой к дому тоже надо прокладывать самому, гараж или парковку тоже придется оборудовать самому.

При этом в «бизнесе» уже есть некая гарантированная инфраструктура: как минимум все в порядке с дорогой, заборами, коммуникациями, охраной и красивой общественной территорией. А в «элитке» вы получаете райское место: вплоть до ландшафтного дизайна, альпийских горок, сухого ручья и декоративных фонариков.

В итоге по уровню комфорта разница огромна. А дельта между поселком «эконом» и «бизнес» при построенном доме одинакового качества – всего 3-5 миллионов рублей, или 10-15% вашего загородного бюджета. А ведь для тех, кто берется покупать участок и строить дом, это никак не «последние деньги»: как правило, люди, пока строят дом, за один-два сезона могут их спокойно заработать! Но на самом первом этапе принятия решения им просто-напросто жалко потратить больше нарисованной в уме цифры на землю.

В том-то и весь ужас, что покупатели не осознают: уровень комфорта ИЖС определяется изначально – в тот самый момент, когда вы выбираете себе поселок. Инфраструктуру, окружение и атмосферу уже не скорректируешь, какой бы фантастический дом вы себе там ни построили. «Я не хочу на землю потратить больше 2,5 миллионов» – хорошо, тогда готовьтесь мучаться всю жизнь в поселке типа СНТ. Без охраны, без света на улице, опасаясь оставить в доме ценные вещи. А ведь об этом почти никто не думает.

Не экономьте на участке

– То есть сильно сократился прежний колоссальный разрыв между копеечной «избушкой в СНТ» и современным особняком?

Ю. К.: Да. До пандемии – 2020-й год и раньше, когда еще можно было ухватить дешевые материалы, – разница в цене между «классами» отдельных загородных домов была на порядок более выражена. А сейчас мы с вами в такой ситуации, что эта грань стерлась.

Уточню: речь про «первичку». Вторичный рынок – другое, там по-прежнему можно задешево купить морально устаревшее здание с плохой «энергетикой» либо «поведенными» стенами и фундаментом и т. д. Но для жизни в них человек должен быть совершенно неприхотлив, как в СНТ.

– Что посоветуете тем, кто все же ищет комфорта? Как рассчитать не только траты на участок и на возведение дома, но и на перспективу?

Ю. К.: Если выходить на загородный рынок, повторюсь: а) не экономьте на участке, б) просчитайте внимательно свой общий бюджет: какую сумму готовы потратить в течение ближайших трех сезонов.

И не ориентируйтесь на «эконом» – значит, намного дешевле»: в абсолютных величинах разница между классами очень сильно сгладилась. Сегодня при желании можно с домом, принадлежащим к элитному сегменту, уложиться в 35 миллионов рублей. А не в 100 и 200, как мерещится.

– А что с ближайшей перспективой, ждать ли повышения стоимости на объекты загородной недвижимости? И когда покупать?

Ю. К.: Всем советую: вкладывайте деньги сейчас, пока цены не полезли вверх, причем резко. На данный момент мы все пришли к ситуации, что построить дом дешево уже не получится.

И если кто рассчитывал обзавестись загородным жильем, вперед: ближайшие недели или месяцы еще есть время «на подумать». Полагаю, до осени не будет заметного подъема цен: пока все будут пытаться работать по уже зафиксированной цене, может быть, периодически анонсировать какие-то акции, чтобы расширить круг потенциальных покупателей. Поднимать цены в нынешней ситуации рискованно, и, считаю, девелоперы этим не будут заниматься. Чуть раньше подъем уже произошел, и там было уже заложено все (потенциальный рост затрат имею в виду). Но внешний фактор – политико-экономический – никто предугадать не мог. Так что девелоперы какое-то время выждут, и посмотрим, как государство станет поддерживать строительную отрасль.

Есть небольшая надежда на корректировку стоимости материалов: арматуру, стоившую в начале 2022-го 85 000-90 000 рублей за тонну, сейчас можно купить за 60 000-65 000. Может, власти так «перенастроят» рынок, что и другие материалы пойдут вниз? Госрегулирование тарифов потребуется в любом случае: банальный песок, используемый в тех же дорогах, и щебень подорожали не на какие-нибудь 10%, а на 200%.

Общайтесь с застройщиками

– Допустим, покупать решились, с классом участка определились. А более детальные рекомендации? В рекламе все поселки как один прекрасны, на какой стоит обратить внимание и наоборот?

Ю. К.: Никогда не ведитесь на голые обещания вроде «мы вам сделаем то и это»: в такие комплексы вообще не рекомендую «заходить». Общайтесь с застройщиками, способными доказать свое успешное развитие: уже построили такой-то и такой-то поселок, или сдана первая очередь, почти готова вторая, сейчас строится пятая. Им есть что предъявить.

Мы плотно мониторим порядка 80% конкурентов и что же видим? Чудесную полянку в лесу с баннером «мы начинаем строительство». Замечательно! Почем? Застройщик называет низкие цены. Все просчитываешь и понимаешь: нет, своего клиента я туда не отправлю – слишком велики риски.

Не то чтобы девелопер целенаправленно хотел покупателей «кинуть». Но вы же видите, что случилось в последние месяцы: под воздействием внешних форс-мажорных факторов застройщик может просто финансово не «потянуть» выполнение взятых на себя обязательств. Пообещал он вам прямо в поселке детсад, игровой центр, бассейн, магазинчик, кофейню, административное здание, а потом раз – и что-то в стране случилось. И «землю я вам продал, электричество и воду подвел, вот вам поселок, а дальше обслуживайте его сами».

Совсем свежий случай: коттеджный городок недалеко от Звенигорода, специально не говорю название. Застройщик за один день свернул свой офис и исчез, обитатели поселка остались у разбитого корыта. При том, что годами, пока оформляли землю в собственность и строили на ней дома, были безмерно счастливы: как же дешево нам достались участки, «здесь будет город-сад!»

Как за многоэтажками надо следить, чтобы все было сделано по 214-ФЗ, точно так же надлежит контролировать и загородный рынок. Потому что и здесь имеются недобросовестные девелоперы. А самое страшное, что они и сами это признают!

Поэтому основная моя рекомендация: покупайте только то, что можно увидеть и пощупать. Обязательно проверяйте все что можно. Наличие уже построенной и действующей инфраструктуры, работающих коммуникаций – в первую очередь. А еще обратите внимание на регулярные выплаты за обслуживание поселка.

– Здесь-то что и как можно проверить заранее?

Ю. К.: Да хотя бы по сумме ежемесячных взносов сориентироваться. Для коттеджного поселка эконом-класса нормальным сегодня можно считать «взнос за обслуживание» в размере 5000-8000 рублей ежемесячно, в бизнес-классе – 10 000-15 000 и т. д. Такие суммы обоснованы. Если цена намного ниже, это повод насторожиться. Возможно, вам под соусом «обслуживания», повторюсь, предложат банальную дорожку от КПП к вашему участку – даже не к дому! Смысл за это платить управляющей компании даже семь или восемь тысяч? Это 100 000 в год.

– Кстати, в чем специфика работы загородной УК? Какие есть нюансы?

Ю. К.: На загородном рынке управляющая компания может быть трех вариантов: организованная самими жителями, УК от девелопера или приглашенная сторонняя компания. УК от девелопера лучше всего: она знает, где проложены коммуникации на территории всего поселка, прочие нюансы, и вообще, старается поддерживать имидж компании и действовать эффективно.

Когда за дело берутся сами жители, это не всегда хорошо: все-таки большинство – дилетанты. Инициативный комитет с самого начала громогласно заявляет, что «справиться самим дешевле», а потом все в поселке начинает «сыпаться». И часто получается, как в столичных ЖК, – смена председателя одного за другим, каждый валит вину на предыдущего, ситуация ухудшается, люди теряют покой и сон, не говоря о снижении качества жизни.

А чем хуже приглашенная компания? Более высокими ценами. Стараясь обезопасить себя от возможных трат на починки-доделки, а также от резидентов-неплательщиков, она изначально «закладывает» эти риски в сумму ежемесячного обслуживания. В итоге даже в недорогих по статусу коттеджных поселках ежемесячная оплата может доходить до десятков тысяч рублей ежемесячно: спрашивается, за что? Даже если месяцами ничего не делается.

Ищите предложения

– От грустного к хорошему: есть ли льготы на покупку такой недвижимости?

Ю. К.: Еще месяца три назад я предупреждал, что девелоперы придумают свою собственную «загородную ипотеку», договорившись со своими банками. Вот, пожалуйста: например, «Донстрой» придумал схему кредитования в партнерстве с ВТБ, когда банк первый год вообще не берет проценты. Варианты с 9-10% уже нередки, и «Сельскую ипотеку» под 5% можно посмотреть, ищите предложения.

В связи с тем, что сейчас только-только все немного успокоились после февральско-мартовских событий и начали шевелиться, я бы предположил, что и застройщики, и финансовые структуры создадут такие условия, что мы сможем вернуться к ставке ипотеки в районе 5-6% или даже к беспроцентной рассрочке от девелопера. Именно на загородное жилье. Причем не превышая ставку 10%: если выше, что-то профинансирует государство.

Сами увидите, насколько быстро рынок будет перестраиваться. Ведь именно строительная отрасль – «локомотив» развития экономики в стране. Она обеспечивает много «смежников», вплоть до поставщиков мебели.

Поэтому лично я считаю, что в ближайшие 3-4 месяца – где-то к сентябрю – сложится понимание, как возвращаться к тем комфортным условиям в смысле кредитования, которые были в прошлом году. Но это возможно только при партнерстве девелоперов и банков, а банк уже сможет получить субсидии от государства. Так что пусть государство думает быстрее.

Хотя и этот – нынешний – летний сезон в плане ИЖС вряд ли будет упущен: всем нужно, чтобы россияне брали кредиты на жилье, загородную ипотеку и т. д. А она весьма привлекательна, если выбрать удачную локацию.

– К слову, о локации: какие регионы более интересны в плане вложений в загородную недвижимость и почему?

Ю. К.: Потрясающе, как стремительно в РФ начали развиваться проекты, касающиеся внутреннего туризма: раньше очень мало было в глубинке – именно за городом, не в крупных населенных пунктах – комфортабельных гостиниц. Но этот процесс начался не сейчас, а примерно 2,5 года раньше – еще в 2020-м, теперь обстоятельства его лишь дополнительно подтолкнули.

Что до частной собственности, по накопленному нами опыту, регион не так важен: главное, чтобы люди на проезд от места работы до загородного комплекса, где приобрели дом, тратили час, максимум полтора. Загородные комплексы и коттеджные поселки при крупных городах, при «миллионниках» должны развиваться как сателлиты.

Но, к сожалению, мы пока не видим, чтобы в областях за пределами Московской и Ленинградской, а также в Сочи с Краснодаром девелоперы готовы были вкладывать миллиард и больше, чтобы людям было комфортно. В результате у нас много потенциальных клиентов, которые приезжают из регионов именно в Москву, подбирая Подмосковье как стартовую площадку для приобретения сначала квартиры, чтобы осмотреться и потом уже тщательно выбрать здесь же дом.

Коттеджные поселки в глубинке строятся, к сожалению, очень низкого качества: ни красоты, ни комфорта. Девелоперы не вкладывают в них ни душу, ни большие средства.

Инвестиционный прицел

– А те, кто «приезжают» и «интересуются», ищут для себя или с инвестиционными целями? 

Ю. К.: Сейчас в основном для себя: все-таки пандемия по нам очень сильно ударила. Сидеть неделями в маленьком замкнутом помещении  невыносимо, поэтому загородный домик все-таки должен быть. А какой – зависит от степени благосостояния.

Однако есть и более дальновидная аудитория: люди с инвестиционным «прицелом». Загородная недвижимость в Подмосковье или курортных регионах – более интересное и перспективное вложение, чем в акции, которые по щелчку пальцев способны превратиться в труху. Или тем более вложения в квартиры или дома за рубежом: сами видите, что сейчас происходит, – отъем собственности россиян в Европе, возможный запрет на приобретение жилья там же. Полна коробушка проблем.

Так что не буду оригинальным: скажу то же, что говорил наш президент местным толстосумам очень давно – не вкладывайте деньги в Запад, не покупайте там недвижимость, вкладывайте в Россию! Понакупите вилл за рубежом – в один момент останетесь нищими. В РФ же инвестиции в дома стабильны.

А что касается выбора объекта: если рассчитываете на доход, однозначно не выбирайте «эконом».

Автор: Кристина Голубева

---