CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Как поменялась экономика девелоперского проекта: 5 новых тенденций

Рост ставок по проектному финансированию, агрессивная политика поставщиков, прямые закупки – об этих и других новых тенденциях в экономике и механике девелоперских проектов рассказал Захар Калмыков, финансовый директор группы «Родина», в рамках конференции CFO-Russia – электронной площадки для общения топ-менеджеров на темы управления и финансов.

Как поменялась экономика девелоперского проекта: 5 новых тенденций
Фото: Theo Sunarjaya /cfo-russia.ru

Калмыков выступил с докладом «Управление дебиторской задолженностью в девелоперских проектах» и затронул многие аспекты девелоперского бизнеса: отношения с дольщиками, проектное финансирование, работа с подрядчиками, импортозамещение. Также в конце выступления эксперт группы «Родина» дал прогноз возможного роста спроса на жилье.

Девелоперы стремятся к быстрому наполнению эскроу

Финдиректор «Родины» описал, как работает проектное финансирование и как изменилась стратегия застройщиков по погашению кредита после 24 февраля. Допустим, у застройщика ссудная задолженность превышает накопления на эскроу-счетах, тогда за покрытую счетами эскроу часть кредита застройщик платит по специальной ставке (около 3%), а за непокрытую – по базовой (до 24 февраля – около 7-9%). Базовая ставка могла быть фиксированной или привязанной к ключевой ставке ЦБ. И застройщикам с привязанной ставкой к ключевой ставке ЦБ сильно не повезло, потому что после повышения ключевой ставки до 20% в конце февраля их задолженность перед банком резко возросла. В целом такие риски сохраняются, хотя ЦБ перешел к снижению ключевой ставки.

При этом условия кредита прямо влияют на стратегию продаж застройщика. Ранее девелопер мог выбирать: держать цены на высоком уровне и медленнее продавать. Другая стратегия – цены делать умеренными, но ускорять наполнение эскроу-счетов, чтобы минимизировать процент по проектному финансированию. После 24 февраля стратегия осталась фактически одна – как можно быстрее наполнить эскроу для того, чтобы покрыть ссудную задолженность.

  XIII ежегодная офисная конференция консалтинговой компании Knight Frank. Главное

Банки активнее включаются в «девелоперскую кухню»

Система проектного финансирования, по словам Калмыкова, заставила банки участвовать в управлении рисками девелоперов. В частности, банки помогают управлять дебиторской задолженностью. Для этого банк-кредитор открывает обособленный банковский счет (ОБС), через который проходят все авансовые операции в рамках девелоперского проекта. Застройщик, подрядчики и поставщики – все они используют ОБС, то есть банк контролирует денежные потоки проекта и видит риски неплатежей или потери авансов. В расчет через ОБС не включены только производители нужных для строительства материалов или оборудования.

Калмыков отметил, что и подрядчики иногда пытаются обойти требования ОБС, но банки за этим строго следят, а после 24 февраля – особенно внимательно. В условиях повышенных рисков банковский контроль над девелоперским бизнесом усиливается.

Как поменялась экономика девелоперского проекта: 5 новых тенденций
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Застройщики переквалифицируются в дистрибьюторов

Санкции, перебои с поставкой материалов и техники, уход из России зарубежных компаний заставили застройщиков самим заняться закупками и напрямую выходить на поставщиков. 

«Раньше девелоперский проект строился иерархично, – рассказал Калмыков. – На вершине пирамиды был застройщик, который заказывал работы у генподрядчика, и тот, в свою очередь, распределял заказы далее по цепочке различных субподрядчиков и поставщиков. Не секрет, что генподрядчик зарабатывал на своем посредничестве, поставляя в рамках своих услуг по более высокой цене те или иные материалы и оборудование.

Сейчас ситуация поменялась. Из-за высоких рисков срыва поставок и роста себестоимости строительства застройщик сам начинает закупать напрямую различные товары и услуги у нижних звеньев участников девелоперского проекта».

Правило 30% больше не работает

«До 24 февраля в девелоперском проекте действовало «правило 30%», – рассказал Калмыков. – Оно означало следующее: размер авансов застройщика различным подрядчикам должен быть не больше 30% от стоимости договора, не больше 30% от стоимости одной статьи в сводно-сметном расчете (а всего таких статей более 100) и не больше 30% от всей сводной сметы.

  В Москве открылась фотовыставка, посвященная алюминиевым решениям в облике столицы

После 24 февраля в этом плане наступила новая реальность. Из-за дефицита материалов и оборудования, а также высокой волатильности валютных курсов, некоторые поставщики требуют иногда до 100% предоплаты. Срок выставляемых счетов раньше действовал 10, 15, 30 дней, а теперь – 1-3 дня. Таким образом, риски, связанные с выданными авансами, резко возросли».

Как поменялась экономика девелоперского проекта: 5 новых тенденций
Фото: Monkey Business Images /shutterstock.com

Дольщики могут быть должниками

«В апреле спрос на новостройки в Москве упал на 99% – это беспрецедентный для современной России результат, – отметил Калмыков. – И, конечно, это заставило застройщиков задуматься о том, как стимулировать спрос на жилье. Среди прочих мер – различные формы рассрочки платежей для покупателей. В текущих условиях они повышают риски для дебиторской задолженности застройщика, потому что дольщик может и не расплатиться до конца за квартиру в силу тех или иных обстоятельств.

Чтобы купировать такой риск, застройщики во всех ДДУ прописывают, что все долги покупателя квартиры должны быть погашены до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Более того, банки могут требовать включение в ДДУ условия о 100-процентной оплате договора за некоторое время до ввода в эксплуатацию здания. Наконец, в ДДУ может быть прописан пункт о расторжении договора в случае несвоевременной оплаты».

В завершении выступления эксперт дал прогноз о возможном росте спроса.

«Девелоперский проект выстраивается во многом на ожиданиях спроса, и с этой точки зрения есть некоторые поводы для оптимизма, – отметил Калмыков. – Напомню, что в феврале-марте многие россияне в условиях падения рубля и роста ставок по депозитам разместили свои сбережения в банки под высокие проценты – 20-25% годовых. Как правило, это были краткосрочные депозиты со сроком погашения в 3-6 месяцев. Соответственно, начиная с июня мы можем увидеть приток средств в реальном секторе, в частности на рынке жилья, когда россияне начнут получать обратно свои вклады».

31 мая 2022 04:48


АКТУАЛЬНО