Проверка арендованной квартиры на юридическую чистоту

Рынок аренды в условиях высоких ставок по ипотеке стал более привлекательным, чем покупка жилья в кредит. Это означает повышение спроса и увеличение количества мошенников. CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») выяснил у юристов, что важно проверить при выборе квартиры для найма.

Основные документы

Первое и основное, что должен проверить будущий арендатор, – это документы. По словам частного юриста Анастасии Николаевой, важно изучить выписку из ЕГРН (плюс свидетельство о государственной регистрации права собственности, если жилье приобреталось до 2016 года). Внимание необходимо обратить на такие пункты, как точный адрес, ФИО собственника, отсутствие (а, возможно, и наличие) обременений. Не лишним будет сверить паспортные данные собственника с теми, которые указаны в документе.

Также Николаева советует проверить статус помещения: жилое оно или нет.

«Да, нежилое часто сдают как апартаменты, но нужно понимать, что в этом помещении нельзя будет сделать постоянную прописку, а плата за коммунальные услуги будет выше», – подчеркивает юрист.

С этим мнением согласна и руководитель практики «Сопровождение сделок» юридической компании «Неделько и партнеры» Екатерина Филатова.

«Безусловно, при заключении договора найма необходимо ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов продавца на квартиру, при этом необходимо предварительно заказать выписку из ЕГРН на эту квартиру и убедиться, кто в настоящее время является собственником. Далее при встрече сопоставить ФИО собственника и номер с датой регистрации права собственности, которые указаны в выписке из ЕГРН с представленными правоустанавливающими документами. Также крайне важно проверить подлинность (действительность) паспорта продавца на сайте fms.gov.ru», – отмечает эксперт. 

План квартиры

Хотя на первый взгляд это не очевидно, невнимательность в изучении плана квартиры (который, к слову, размещен на последней странице выписки из ЕГРН) или банальное нежелание это делать могут привести к серьезным последствиям.

Итак, зачем же нужно проверять план? По словам юриста, в 90% договоров найма содержится пункт о том, что нанимателю запрещено производить переустройство или перепланировку без согласия собственника. Иначе – штраф или судебное разбирательство.

«Часто собственники сдают квартиры с уже произведенными изменениями, которые не были согласованы в соответствии с законодательством. В таком случае настаивайте на том, чтобы в договоре было указано, в каком виде фактически передается помещение. В противном случае, наймодатель может заявить, что вы нарушили условия договора, а доказывать обратное – трата времени, нервов и ресурсов», – поясняет Николаева.

Согласие на сдачу помещения

Юрист Николаева подчеркивает, что по закону собственник может распоряжаться квартирой, как ему захочется. Но, если это долевая собственность, наймодатель вправе сдавать только принадлежащую ему часть квартиры. В таком случае при сдаче квартиры целиком нужно заключать договор найма со всеми собственниками сразу. Или с одним, но при наличии у него доверенности на распоряжение чужой долей.

Филатова добавляет, что такое согласие может понадобиться и в том случае, если имущество было приобретено во время брака. Квартира автоматически находится в общей собственности, если она уже не поделена или если во время ее покупки не действовал брачный договор, дающий право собственности лишь одному из супругов.

«Если квартира покупалась арендодателем (наймодателем) в период брака, то на сдачу квартиры в найм (аренду) необходимо получить согласие супруга. Оно должно быть оформлено нотариально. Это поможет избежать вашего выселения из квартиры в случае, если собственник с супругом, например, в плохих отношениях и один из супругов не получает денег от сдачи квартиры», – поясняет эксперт. 

Коммунальные платежи

Неприятности могут возникнуть и в случае, если в квартире, которая сдается в аренду, имеются долги по неоплаченным коммунальным услугам.

«Попросите наймодателя предоставить квитанции за последний период, а также чеки об их оплате. В квитанции обратите внимание на отсутствие задолженности за предыдущий период, иначе вместе с текущими счетами вам будут приходить пени за неуплаченные суммы», – рассказывает Николаева.

Доверенность

Проблемы часто встречаются и в случае, если один человек передает квартиру в аренду от лица другого. Как правило, такие операции происходят по доверенности. Именно здесь и кроется подвох.

«Нередки случаи мошенничества сдачи квартиры в найм по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент, подделана и терять свою силу после смерти доверителя. Поэтому лучше отказаться от подписания договора по доверенности», – советует Филатова.

По ее словам, если квартирант все-таки решился подписать договор с представителем собственника на основании доверенности, то необходимо при подписании договора проверить ее действительность на сайте Федеральной нотариальной палаты – reestr-dover.ru.

Состояние квартиры

Неудовлетворительное состояние коммуникаций, мебели и других составляющих квартиры может стать причиной юридических претензий. Поэтому важно проверять и фиксировать эти моменты заранее.

«При заключении договора рекомендуется проверить, работают ли коммуникации и техника, убедиться, нет ли фактических недостатков мебели, и всю эту информацию отразить в передаточном акте. Это поможет избежать риска предъявления имущественных претензий наймодателя к нанимателю, если имущество уже было с недостатками на момент заключения договора и принятия квартиры по передаточному акту», – отметила представительница компании «Неделько и партнеры».

Оплата

Чтобы избежать возможных споров в дальнейшем, все договоренности и нюансы важно прописывать в договоре, чтобы в будущем доказать собственную правоту не составляло труда.

«В договоре аренды необходимо зафиксировать дату и способ оплаты, условия и время проверки квартиры собственником, имущество и его стоимость (в том числе и состояние), которое есть в квартире и передается вам. Это поможет вам иметь четко зафиксированные договоренности, чтобы не возникли споры в дальнейшем или были бы минимизированы риски их возникновения», – заключает Филатова.

Автор: Маргарита Разгуляева