Тренды «Движения»: о чем говорят на сочинском форуме
Жара хоть и стоит в конференц-зале комплекса «Роза-холл», но по сравнению с погодой на улице тут настоящий Северный полюс. Открытие форума недвижимости «Движение» сопровождалось не только сочинским зноем, но и обсуждением ряда интересных тем. Например, спикеры рассказали, что такое тренд на инфляцию, почему важно быть честными с покупателями и о каких шести вещах стоит рассказать клиенту в первую очередь, чтобы продать жилье.
На мероприятии, которое целый год ждали строители, большое место было отведено банкам. Тут проходила так называемая банковская сессия, на которой выступали представители двух гигантов: «зеленого» и «синего».
Виталий Лакеев, старший аналитик Сбербанка, был оптимистичен, как и многие другие спикеры. Похоже, настроение эксперта напрямую зависело от того, в какой компании ему посчастливилось работать. И сегодня на форуме, и на других сходках девелоперов и других специалистов, имеющих отношение к стройке, в последние месяцы наблюдается следующая тенденция: представители компаний, которых поддерживает правительство, настроены позитивно, даже слишком. А на девелоперах, у которых не такие радужные отношения с Минстроем и всеми к нему прилегающими, лица нет: они на улучшения не надеются.
Вот и Лакеев выразил уверенность в том, что бизнес ко всему приспособится. Тем более что, по его словам, 2021-й был годом восстановления после ковида, экономическая активность росла, а ВВП восстанавливался. И несмотря на то что в 2022 году ожидается падение ВВП, сравнимое с падением в 2009-м, предприниматели точно с этим справятся.
Каждый год в экономике есть какой-то тренд. Сейчас тренд по миру – инфляция. В США и Европе она сильнейшая с 80-х годов двадцатого столетия. Зато у поставщиков чистой энергии все как нельзя лучше. Цены на сырье сильно выросли, и для нашей страны, экспортера газа и нефти, наступило хорошее время.
Даже несмотря на все ограничения по экспортным объемам, ситуация для России все равно благоприятная: цены повысились. Если стоимость сырья снижается, экономические агенты и компании начинают меньше инвестировать, что снижает импорт и благополучно влияет на нашу экономику. Экспорт превышает импорт, поэтому происходит укрепление рубля.
«В современной истории нет ни одного года, когда мы бы импортировали больше, чем экспортировали», – заключил Лакеев.
Покупатели вернутся на рынок
В начале года Центробанк повысил ставку до 20 процентов. Но при этом стоит отдать должное тому, что процентные ставки в нашей стране уменьшаются, потому что падают инфляционные ожидания. На рынке недвижимости снижение ставок сказывается положительно. Это означает, что ипотечные продукты будут доступнее и потребители, которые часто отказывались от покупки в ипотеку, могут вернуться на рынок.
Мы помним, что недвижимость не перестанет дорожать. Никогда. По словам некоторых экспертов, правительство даже дало соответствующую разнарядку. Однако Лакеев полагает, что тренд на рост цен является общемировым. И связан он с тем, что после пандемии потребители резко вышли на рынок, спрос вырос, однако предложение за ним не поспело, а цены повысились. Только к началу 2022 года предложение на рынке восстановилось. Сейчас же ситуация почти что идеальная.
«Чуть менее 100 миллионов квадратных метров сейчас строится в России, – отметил спикер. – На рынке отсутствует избыток предложения, который бы на него давил».
К текущей точке рынок недвижимости пришел подготовленным, и застройщики не выдают агрессивного предложения. За последние 12 месяцев уровень сделок по ДДУ был рекордным, чему способствовали программы льготной ипотеки.
«Май – традиционно низкий месяц. Основной вывод о тренде можно будет сделать в конце лета или, может, даже начале осени», – резюмировал эксперт.
В связи с ростом продаж и ограниченным предложением цены заметно выросли. Однако по сравнению с инфляцией динамика не такая уж и страшная.
Цены VS Доступность
Доступность жилья в ипотеку, по словам Лакеева, находится на допандемийном уровне. Это является не такой плохой новостью, потому что в 2019 году рынок был живой. В 2021 году число людей, которые планировали покупку жилья в течение ближайших двух лет, находилось на рекордном уровне. В текущем же году ожидания стали более пессимистичны. Этот факт подтверждается тем, что потребительская активность снизилась.
Опрос же девелоперов говорит о том, что они хотят восстановить контроль над рынком новых проектов. В текущей ситуации на рынке недвижимости все сбалансированно: застройщики понимают, что происходит, и стараются не допустить серьезных изменений. Ведь они могут оказаться успешными, а могут обернуться очередным черным лебедем.
«Несмотря на всю волатильность ситуации, рынок к ней подошел в достаточно хорошей форме. Большую поддержку оказывают льготные госпрограммы и меры, принимаемые банками и застройщиками совместно. Ипотека будет более доступной, что должно привести к более высокому спросу», – заключил Лакеев.
Качество портфеля
Светлана Назарова, управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка, рассказала, какие изменения ожидают нас или уже происходят в сфере проектного финансирования.
«У нас возникла гипотеза, что у девелоперов уменьшился аппетит к вводу новых проектов», – отметила эксперт.
Так, по словам спикера, застройщики отреагировали на возросший объем ипотеки. В новой модели финансирования жилья многое зависит от банков. Именно банковское финансирование позволило поддержать действующие проекты и поможет теперь исполнить обязательства перед дольщиками в срок.
В первом квартале объем заявок на проектное финансирование снизился, однако в апреле ситуация резко сменила градус. И связано это в том числе с тем, что было объявлено о мерах господдержки.
«Банки традиционно являются проводниками господдержки, – заявила эксперт. – Мы участвовали вместе с девелоперами в программе субсидирования».
Поддержание спроса со стороны государства придает банкам больше уверенности. Однако любая приостановка финансирования может сыграть злую шутку. Поэтому, по словам Назаровой, для банков важно сохранять качество портфеля.
Выступил на церемонии открытия форума и Александр Попов, исполнительный директор по работе с партнерами сервиса «Домклик» от Сбербанка. Площадка, вышедшая на рынок недвижимости в 2017 году, быстро обрела популярность и стала достойным конкурентом тому же «Циану». Похоже, одной из причин такой популярности сервиса стало заработанное банком доверие многочисленных клиентов.
Попов рассказал, что после известных событий застройщики стали придерживать объекты, не понимая, что дальше делать. Сегодня спрос на рынке снизился, и его не хватает на те объекты, которые выставлены на продажу девелоперами.
«Сейчас можно выбирать, торговаться, просить дисконт. То время, чтобы выбрать лучшую квартиру», – дал совет покупателям эксперт.
Переходим в онлайн, или шесть вещей, которые нельзя скрывать от клиентов
Большое внимание на форуме было уделено теме технологических инноваций в сфере строительства, в том числе онлайн-платформам, которые позволяют покупателям выбирать жилье с большим комфортом, не приезжая в офис. Практически с дивана.
«Сегодня 53 процента всех наших ипотечных покупателей сначала приходят на платформу и оформляют лимит кредитования, а потом уже принимают решение об ипотеке, – рассказал спикер. – Мы, в свою очередь, делаем все, чтобы лимиты уже были определены для всех клиентов, которые находятся в поиске».
Если у вас на сайте есть агрегатор, позволяющий клиентам выбирать квартиру по планировке, нужно обязательно рассказывать об этом клиентам. И вообще, покупатели должны знать о всех функциях сайта и приложения застройщика.
Может, кризис и не сломил девелоперов и прочих героев мира строителей, однако подкинул-таки пищи для размышлений. Возможно, он заставит застройщиков задуматься, о чем рассказывать покупателям в первую очередь, чтобы привлечь их внимание. Попов подсказал несколько вариантов. На первом месте у эксперта стоит транспортная доступность. Именно на нее клиенты обращают внимание в первую очередь. Конечно, если мы говорим о столице, то это близость станций метро, удобный путь до школы или работы. Следующие пункты: инфраструктура, экология, параметры и территория жилого комплекса. И лишь на последнем месте в этом списке стоят характеристики самой квартиры.
«Если вы не говорите о всех шести вещах, то вы проиграли», – заявил эксперт. Потому что специалисты своего дела уже давно знают страшный секрет привлечения клиентов.
Стоит отметить, что когда мы говорим об экологии, то имеем в виду в том числе, что рядом нет промзон, свалок или автомагистралей. Если же они есть, о них нужно говорить, а также измерять уровень загрязнений, используя специальное оборудование. Ленивый девелопер – плохой девелопер. Не последнюю роль играет и репутация застройщика, которую очень легко испортить. Например, не измерив уровень загрязнения воздуха. Опять-таки.
«Когда застройщик продает, он продает будущее, это будущее – обязательство, которое нужно выполнять, – отметил Попов. – Не думайте, где можно сэкономить, смотрите, где можно улучшить».
Что касается ипотеки, по словам эксперта, клиентам нужен маленький платеж, потому что сегодня ежемесячный взнос по ипотеке – это второй или третий ребенок. Это 30-40 процентов в целом от доходов населения. За счет уменьшения размера платежа можно делать комиссионное вознаграждение для банков и снижать ставку.
В конце своего выступления Попов решил обрадовать и девелоперов, и банки: средний срок погашения ипотеки в нашей стране – 4 года! Тогда как средний срок кредита: 20-22 года. А мы все жалуемся на вековые кредиты!
Автор: Виктория Орлова
АКТУАЛЬНО