CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно и в моменте»

На организованной E.Events конференции «Офисный формат: оптимальные решения на пути к стабильности рынка» ощущения стабильности в прогнозах как раз-таки и не хватало. Конкретно этому сегменту, имеем в виду. Спикеры оказались единодушны: прогнозировать на недели и тем более месяцы вперед не представляется возможным. Впрочем, для негатива тоже нет веских причин: рынок офисной недвижимости в Москве в целом чувствует себя неплохо.

Вот что думают «зубры» этого рынка о ключевых трендах и тенденциях офисного сектора, динамике спроса и предложения.

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно – и в моменте»

Самое интересное увидим к концу года

Первой озвучила тезис «если раньше рынок был понятным, стабильным и «долгим», то сейчас приходится жить в формате здесь и сейчас» директор офисного пространства департамента компании ILM Ксения Харкевич. Однако, по ее словам, больше 90% арендаторов на данный момент успешно справляются с обязательствами по контрактам, по-прежнему занимая площади в тех бизнес-центрах, где и снимали их до часа «Ч».

Да, условия порой обсуждаются заново, клиенты стараются передоговориться с арендодателями на более низкую ставку – порой успешно. По словам спикера, появились и помещения, предлагаемые в субаренду: «Все потому, что офисное пространство – одно из первых, которое страдает или выигрывает в зависимости от того, как чувствует себя бизнес. Для большинства наших клиентов офисы – непрофильный актив: он не приносит денег. Скорее пассив, где все стараются оптимизировать расходы. Но на данный момент ничего экстракритичного для рынка офисной недвижимости не произошло. Думаю, самое интересное увидим к концу года».

Российские структуры пока не способны стать достойной заменой иностранным компаниям, если те массово начнут уходить с рынка (уточним: речь о занимаемом метраже). Однако энтузиазм арендаторов, надеющихся сыграть на ситуации и «отжать» 30-35% от заявленной стоимости аренды, ничем не обоснован, хотя такие попытки предпринимаются то и дело.

Но в целом рынок занял выжидательную позицию, полагает Харкевич. Тем более что упомянутые зарубежные компании тоже не бегут изо всех сил: берут паузу и определяются, что же им делать со своими долгосрочными арендными контрактами, временно выкручиваясь путем допсоглашений.

Дисконт не в ценах, а в площадях

Сложности работы с иностранными корпорациями – читаем, формальности в контексте запретов и зарегулированность работы – упомянула, в частности, заместитель директора департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International Марина Кухаренко, рассказавшая о ситуации с вакантными офисными площадями по состоянию на 20 мая, которых 1,793 миллиона «квадратов», включая 0,2 миллиона «скрытой вакансии». Итого 8-9% – не то чтобы много. Особенно, если учесть, что в неполных два миллиона входят и только что сданные в эксплуатацию площади.

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно – и в моменте»

Небольшое снижение арендных ставок, считают эксперты, имеет место быть, но не очень значимое. Скорее, арендаторы стремятся ухватить что получше за те же деньги: многие фирмы, «пройдя» пандемию и оценив преимущества гибридных офисных пространств, переориентируются теперь на то, чтобы сократить объем арендуемых площадей, но перебраться в помещения поинтереснее, причем без увеличения затрат. С переводом части сотрудников на полную или частичную удаленку и минимизацией постоянных «присутственных мест» такое провернуть несложно.

Еще один тренд: очевидно, стало больше запросов на меньшие площади: те компании, кто в начале года интересовался площадями 2500-3000 «квадратов», сейчас интересуются 500-1500.

С коллегами полностью согласен Александр Устинов, директор по развитию Pro FM. Из опыта своей компании он также отметил снижение спроса на «бетон» (офисные пространства без качественной отделки, в ремонт которых нужно вкладываться самим, – прим. ред.). А вот на «приличные» помещения с хорошей мебелью спрос, наоборот, заметно вырос.

  Суд снял арест со скандального проекта офисного комплекса на Ивановской горке

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно – и в моменте»

Что касается профиля арендаторов, то вовсю интересуются качественными «метрами» представители банковской, нефтегазовой сферы, госкомпании – туда же, по традиции и айтишники.

«Хотелось бы через полгода на складывающуюся ситуацию посмотреть и понять, сможем ли мы выйти на горизонт планирования хотя бы в месяц», – подытожил Устинов.

Гибкость офисов «сработала в обратку»

Как дела у «гибких» офисов, рассказала Лариса Афанасьева, генеральный директор Meeting Point (компании, как раз предоставляющей услуги «гибких» офисов и коворкингов). Эксперт рассказала, что «западники», хоть и вынуждены порой покидать облюбованные уголки из портфолио Meeting Point скрипя зубами, но чаще стараются оставить «насиженные места» в резерве.

«Это пул наших давних клиентов, мы их любим и надеемся, что они вернутся. Но сейчас с нами остались либо российские компании, либо те иностранные, кто не связан договорами по рукам и ногам. Задача номер один – удержать постоянных клиентов, некоторые зарубежные фирмы уже взялись перестраивать бизнес, открывать российские юридические лица и переводить в них сотрудников», – отметила эксперт.

Так что давние «друзья» если и уходят, то с сожалением. И как Карлсон обещают вернуться. Но в плане коворкингов и прочих «альтернативных» рабочих пространств договоры как таковые тоже предусмотрены на порядок более гибкие. То есть легче расторгаемые, что подпортило «малину» Meeting Point и ее коллегам по сегменту.

«Тут гибкость наших офисов сработала в обратку», – посетовала Афанасьева.

Впрочем, когда компания работает хорошо, ее репутация сама о себе говорит как зачетка о студенте. И тут особенно важна «доработка напильником» офисов под всевозможные пожелания: такое всегда сыграет в плюс. Афанасьева рассказала, что Meeting Point как раз делает акцент на «индивидуализированных» офисах, где абсолютно все сделано по вкусу клиента: планировка, мебель и прочее, вплоть до расставленных по строго определенной схеме кактусов.

cud news afanasieva 1

Всех пугает офис «в цементе», уточнила спикер: никто не хочет тратить на это свои силы, время и нервы. Поэтому многим интересны офисы с вариантом ремонта «под себя», но за счет арендодателя. Поэтому Meeting Point не скупится на ремонт и оснащение «под запрос», к тому же предлагая дополнительные сервисы, включая управление: для этого организует коллаборации с управляющими компаниями.

Это позволило компании в нынешние не самые стабильные времена заручиться лояльностью клиентов-арендаторов, при том что на рынке именно «гибких офисов» вакантных площадей за последние месяцы стало больше сразу на 20% (во многом по причине того самого упрощенного расторжения договоров).

«Мы живем в кризисе уже много лет, и это прекрасно»

На фоне массовых вздохов сожаления по поводу «дезертиров»-иностранцев основатель и генеральный директор Group of Companies Times Сергей Назаров прямо-таки излучал позитив: «Мы в принципе живем в кризисе уже много лет, и это прекрасно! Не забывайте, что несколько лет назад вакантных площадей было намного больше: тогда – 28%, сейчас – порядка 15% (по определенным параметрам – прим. ред.) Так что главный отток иностранного бизнеса – или по крайней мере старт этого процесса – случился еще в 2008-м. Мы научились адаптироваться. До 2008-го мы не представляли себе жизни, кроме как на «растущем» рынке», а сейчас у нас уже вполне выработался иммунитет к потрясениям».

  Объем сделок по покупке площадок под строительство сократится более чем на 30%

Аргументировал спикер собственными расчетами, уточнив, что «худший прогноз» – 10-процентное «давление» на арендную ставку в классе «А» (а именно таких свободных «квадратов» на рынке больше всего), а более оптимистичный – 5-процентный дисконт. Мол, было бы из-за чего переживать.

В качестве «вишенки на торте» – и в подтверждение своей точки зрения – Назаров вывел на большой экран QR-код со списком компаний под кодовым названием «Те, кто остался в РФ» (случился спонтанный флешмоб: в зале все как один за секунду повытаскивали из карманов смартфоны).

А эксперт продолжил подбрасывать дровишек в костер оптимизма. Уточнил, что 58% сделок на площади свыше 1000 квадратных метров сейчас приходится на банки, государственные и «окологосударственные» компании, технологический сектор, сферу коммуникаций и IT, причем в основном российские.

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно – и в моменте»

«Рынок не терпит пустоты: если международные компании взялись отчаливать, свято место пусто не бывает: их заменят Азия, Иран, Турция – те рынки, что сейчас в активной фазе разработки. Но мы убеждены, что иностранный бизнес – по крайней мере успешный – не хочет покидать Россию. Многие очень крепко за нас держатся. И ищут возможности остаться, чисто формально поменяв вывеску, директора, команду», – отметил эксперт.

Так что, солидарен с коллегами по микрофону Назаров, о существенных скидках и на аренду речи быть не может: «Перед пандемией у нас с вами был дефицит площадей, за годы пандемии случались хорошие сделки, и сейчас мы опять подходим к некоторому дефициту, который имеет место быть. И это тоже нашему рынку помогает. Считаю, выход из нынешней ситуации будет максимально безболезненным. Подумайте: ушли одни компании – на их место приходят другие, импортозамещающие, а на организацию их работы нужно больше сил и больше офисов».

Кстати, эксперт высказал мнение, что, может быть, даже имеет смысл сейчас какие-то лоты попридержать, чтобы не просто сохранить арендные ставки без скидок, но и создать искусственный дефицит с тем, чтобы тарифы поползли вверх.

Согласен спикер и с тем, что «гибкие» офисы, зеленые здания «и новые инновационные решения, которые мы, может, пока не знаем, но обязательно придумаем либо позаимствуем», будут востребованы, если их идеально подогнать под требования клиента: «Так что не вижу оснований, о чем-либо сокрушаться: любые изменения – всегда к лучшему, это всегда прогресс».

Не экономим на сервисах и эксплуатации

«Да, рынок «дорос» до определенного автоматического «иммунного ответа» к кризисным явлениям», – разделяет мнение коллеги Дмитрий Гусев, директор по развитию бизнеса Sawatzky. В портфолио компании – 2,5 миллиона «квадратов» площадей (в основном офисы класса «А» и жилая и коммерческая недвижимость), так что статистика поднакопилась.

«После февраля на рынке не наблюдалось шок-сценариев: все инструменты были отработаны еще в пандемию, сейчас успешно применяются собственниками недвижимости и управляющими компаниями», – отметил спикер.

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно – и в моменте»

Впрочем, эксперт счел нужным предостеречь последних от желания сэкономить на эксплуатации: «Понятие «оптимизация» порой имеет негативную коннотацию. Меньшего финансирования все же хотелось бы избежать».

  К концу года в Москве опустеет около четверти качественных офисов

То есть пересмотру, например, графиков работ – «да», замене важных компонентов в здании на максимально дешевые – «нет». Потому что арендаторы или покупатели это точно заметят, «а конечному пользователю это не должно быть видно, как и нюансы технической эксплуатации: сервис он должен получать заявленного качества. А если что-то «видно» – значит, что-то работает «не так». И это плохой знак».

«Мне с перламутровыми пуговицами» – больше не просят

Резюмируем упомянутые спикерами тренды спроса, все же ставшие очевидными (в отличие от прогнозов).

∎ Важна многофункциональность и предельная адаптивность офисов – как под изначальные запросы, так и под ежедневно меняющуюся ситуацию.

∎ У арендаторов появилась склонность объединять площади: например, у компании было четыре офиса в нескольких БЦ в разных концах Москвы. Теперь же они желают снять офисы в одном здании, по одинаковой ставке и от одного поставщика.

∎ Что касается продаж, то крупные объекты, которые раньше предлагались строго целиком, собственники теперь уже готовы продавать «по этажам»: ибо реализовывать их надо, а не все могут себе позволить выкупить в Москве десятки тысяч метров, тем более класса «А».

∎ С импортозамещением пока что проблем нет, и сроки поставок подрядчики выдерживают.

∎ Арендаторы стали менее привередливы к деталям внутренней отделки и прочим мелочам. В результате запросов «Мне такое же, но с перламутровыми пуговицами» поубавилось, а капризы, если и случаются, гораздо проще объяснить, почему, грубо говоря, краску для стен выбрали бежевую, а не золотистую. То есть повысилась договороспособность в мелочах: в бутылку никто не лезет.

Давайте жить «в моменте», решая проблемы точечно, зато прицельно

Общее мнение по итогам конференции озвучила директор по аренде управления недвижимостью компании Millhouse и модератор дискуссии Елена Малиновская. Мол, прямо сейчас «пересчитывать раненых» и подбивать итоги смысла нет. Картина происходящего более-менее сформируется где-то к осени. Ведь «люфт» на получение внятных итогов от ситуации сродни нынешней обычно шесть-девять месяцев, три из них прошли. В общем ждем еще примерно полгода.

Тренды офисного рынка: «Все решать будем точечно – и в моменте»

У кого есть возможность это время провести без резких телодвижений, этой тактики и придерживайтесь, если же нужно срочно закрывать «дыры» либо специфика бизнеса позволяет ухватить новые возможности, то, как говорится, вперед и с песней.

Впрочем, тут из зала неожиданно прозвучало столь же категоричное, сколь и громкое: «Отрабатывайте негативный сценарий! Идите на опережение!»

Спикеры парировали: мол, очень хорошо, но застройщики не первый день на этот свет родились. И понимают, что нужно принимать решения по всему офисному рынку, только когда сложится четкая «система координат». Если же рубить с плеча превентивно, защищаясь от всего и вся, – это все равно что абсолютно здоровому человеку заранее глотать десятки таблеток на всякий случай: а вдруг когда-нибудь коленка заболит.

Тем не менее активист из зала, набавляя звучность голосу, настаивал: «Запускайте негативный сценарий прямо сейчас! Чтобы мы были готовы!» Так что собравшиеся сочли за лучшее перенести сессию «вопрос-ответ» в кулуары – в уютную атмосферу кофе-брейка. Пока не последовали призывы «захватить почту, телеграф, телефон, мосты и вокзалы»: нам и шестого пакета санкций пока достаточно.

Автор: Кристина Голубева

06 июня 2022 19:31


АКТУАЛЬНО