CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Новостройки в составе ТПУ: для тех, кто ценит время?

Транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), реализуемые властями столицы как самостоятельные объекты недвижимости появились относительно недавно. Первые материалы о разработке данных объектов были размещены на сайте стройкомплекса города Москвы в начале 2018 года. Сейчас же ТПУ строятся по всему городу, что находит свое отражение в разработке интересных концепций. В составе многих из них возводят офисы, рестораны и апартаменты. В связи с этим назревает вопрос – а могут ли ТПУ стать новой визитной карточкой города и стоит ли приобретать квартиру в составе ТПУ? СUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») вместе с экспертами попытался разобраться в этих вопросах.

Новостройки в составе ТПУ для тех, кто ценит время
Фото: stroi.mos.ru

Что такое ТПУ? Какие могут быть нюансы?

«ТПУ – это крупный транспортный узел, в котором пересекаются нескольких линий городского транспорта (метро, электрички, автобусы) либо транспорта дальнего следования (авто и ж/д вокзалы)», – рассказал нам заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов. По его словам, ТПУ, в которых запланировано строительство жилой недвижимости, достаточно широко распространены и возводятся по всей Москве. То есть жилье в ТПУ становится залогом оптимального рабочего графика, что является немаловажным фактором при выборе постоянного местожительства.

Согласно профессиональному мнению ведущего эксперта BuyBuyHouse Марины Лашкевич, чаще всего возведение жилой недвижимости происходит в составе МФК (МФК – многофункциональный комплекс, объект или же некоторое число объектов), который сочетает в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (например, магазины, офисные площади, развлекательные заведения). В них могут быть объединены коммерческая и жилая функции, но практически всегда одна из функций является основной, а именно такие комплексы находятся рядом с ТПУ, то есть там присутствуют апартаменты.

Каковы плюсы и минусы апартаментов в составе ТПУ?

При выборе недвижимого имущества необходимо держать в голове, что плюсы и минусы можно найти в абсолютно любом объекте, которые будут иметь решающее влияние при принятии решения. Если рассматривать исключительно апартаменты, которые числятся в составе пересадочного узла или же располагаются в многофункциональном комплексе при ТПУ, то, по мнению Екимова, основной плюс покупки такой недвижимости для инвестора – это ее постоянная востребованность на рынке аренды, что особенно имеет смысл в таком вечно растущем городе, как Москва. В случае, если недвижимость приобретается для личного пользования, в качестве постоянного места жительства (ПМЖ), ключевым преимуществом становится удобство и транспортная доступность. Весомые плюсы на этом заканчиваются, ведь из-за как раз таки транспортной нагрузки вырисовывается основная сложность проживания – это низкий уровень экологии, обусловленный наличием транспорта под окнами.

  Москва не готова к применению PropTech технологий

Лашкевич также считает, что главный плюс  апартамента в ТПУ – это отличная транспортная инфраструктура. На любую бизнес-встречу, в любой музей можно добраться за 20-30 минут в зависимости от локации, где расположен пересадочный пункт. Что касается минусов, то, кроме экологии, есть еще один – отсутствие тишины. Если говорить о постоянном проживании, то это шум, отсутствие зелени, большой пассажиропоток, если рядом крупные вокзалы, естественно, что все это не способствует уединению и тишине.

Новостройки в составе ТПУ для тех, кто ценит время
Фото: stroi.mos.ru

Мал золотник, да дорог: рыночная стоимость апартаментов в составе ТПУ

Продолжая тему минусов подобного жилья, необходимо вынести в отдельный блок вопрос стоимости. Рыночная цена апартаментов, которые находятся в составе ТПУ или МФК, достаточно высока. Эксперты рассказали, что диапазон цен в среднем колеблется от 9 500 000 рублей (ЖК «Городские истории» в составе ТПУ «Рассказовка») до 27 680 000 рублей и выше (ЖК в составе ТПУ «Лефортово»). Поэтому говорить, что цены на квартиры в жилых кварталах в составе ТПУ ниже чем, по рынку, безусловно, не приходится. Скорее, наоборот, их расположение является достаточно весомой причиной увеличения стоимости. Скорее всего, девелоперы делают ставку на транспортную доступность и удобное расположение своих жилых кварталов. Таким образом остается лишь один нераскрытый вопрос – девелоперская конкуренция. На данный момент в столице ведется строительство 26 ТПУ, хоть их и много, но строятся они по одному принципу. Учитывая ставки девелоперов, скорее всего, в будущем нас ждут невероятные проекты, ведь имея одну и ту же обстановку вокруг своего жилого квартала, удивить своих потенциальных клиентов уже становится необходимостью.

Референсы из-за рубежа: откуда ноги растут?

С учетом развития глобальных трендов таких агломераций, как Лондон, Сингапур и Нью-Йорк, безусловно, модель жизни в ТПУ будет становиться все более популярной. Кроме того, в 2014 году был построен один из таких объектов в США – пересадочный комплекс в Анахайме, штат Калифорния. Данный центр (интермодальный центр, как его называют на Западе) представляет собой комплекс зданий и сооружений с залами ожидания и торговыми точками, соединенный с железнодорожными платформами крытым переходом.

  Какие квартиры невозможно продать без дисконта?

Примечательно его название – «Анахаймский региональный транспортный интермодальный центр». Так, известные публицисты В. А. Воронов, К. Ю. Чистяков в своей исследовательской работе под названием «Транспортно-пересадочные узлы и интермодальные комплексы» отмечают, что в США такие объекты называют не станцией и не автовокзалом, возможно, именно потому, что данный комплекс переходит на существенно другой уровень интеграции и комфортности. Именно с этого объекта началось новое видение транспортно-пересадочных узлов, которые должны не только помогать людям при совершении определенных перемещений, но и создавать комфорт.

Такие комплексы в России, по мнению Екимова, облегчают транспортную доступность, но в то же время они сами могут порождать ряд достаточно серьезных транспортных проблем. Это и проблема парковки, и вопросы экологии. Поэтому все очень сильно зависит от комплексного подхода девелоперов к строительству такого рода объектов. Здесь необходимо учитывать всю картину проекта, чтобы построить не только качественно работающий ТПУ, но и комфортный для проживания жилой квартал в его составе.

Новостройки в составе ТПУ для тех, кто ценит время
Фото: stroi.mos.ru

Квартиры в составе ТПУ – какое будущее?

Лашкевич считает, что подобные апартаменты в будущем ждет лишь процветание и огромное развитие. Новостройки в составе ТПУ и МФК – действительно цифровое, динамичное будущее города, которое мы должны признать. Но использовать их будут скорее как вторую квартиру для краткосрочных командировок, первое жилье для студентов или же под сдачу в аренду, так как минусы у данного жилья оказались весомее, чем плюсы. При этом ТПУ все же будут яркими объектами, украшающими город.

Автор: Тамара Антифеева

15 июня 2022 01:10


АКТУАЛЬНО