CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Какие квартиры невозможно продать без дисконта?

Каждый собственник желает продать квартиру на максимально выгодных условиях, однако бывают обстоятельства, обнаружив которые покупатель будет иметь полное право требовать снизить цену. Эксперты озвучили CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») ряд негативных факторов, которые следует учесть продавцу, назначая цену за свой объект недвижимости.

«Свежее» наследство

Как сообщает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько, серьезная причина требовать скидку – «свежее» наследство от мужчины. Основной риск покупки объекта, право собственности на который приобретено таким способом, состоит в возможном возникновении новых наследников (внебрачных детей), о которых основная семья была не в курсе.

«Весомое основание для скидки – это правовой дефект в документах. Это может быть «свежее» наследство по завещанию, «свежий» договор ренты. В таких случаях риск признания сделки недействительной достаточно высок», – согласен с мнением специалиста и президент национальной ассоциации «Комплаенс» Владимир Балакин.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка добавляет, что с дисконтом придется продать любую полученную по наследству квартиру, если не истек срок предъявления требований других наследников (3 года).

Какие квартиры невозможно продать без дисконта

Продажа по доверенности

По мнению Манько, несколько переходов права по объекту за короткий промежуток времени, особенно если хотя бы одна сделка проводилась по доверенности, – серьезный повод сделать скидку.

«Не менее уважительная причина давать покупателю дисконт – продажа по доверенности, особенно по доверенности, выданной в другом государстве. Также сюда можно отнести продажу по доверенности от пожилого человека с которым никак нельзя увидеться лично (обычная легенда «бабушка болеет, в другом городе, очень срочно и цена снижена, не хотите – не берите»)», – сообщает эксперт.

Частая смена собственников 

Если право собственности на ту или иную квартиру переходило от одного человека к другому слишком часто, то это повод задуматься о том, что с объектом что-то не в порядке.

«Слишком частая смена собственников – это более двух за прошедшие 5 лет. Такой «маячок» дает понять, что квартира требует дорогостоящего ремонта или обладает скрытыми дефектами», – пояснила Коркка.

Обременения

Различные обременения и долги, по словам президента компании Area Николая Винидиктова, тоже должны стать поводом для дисконта. 

«Необходимо проверить недвижимость и владельцев на долги и обременения, чтобы в будущем не было оснований признать сделку недействительной. Бывает и такое, что на квартире висит ипотека, которую довольно сложно перекредитовать (к примеру, ипотека находится в банке с плохой репутацией), в этом случае покупатель имеет право просить скидку», – рассказал эксперт.

  Советы от экспертов: как сэкономить на коммунальных платежах 

Как дополняет Коркка, ниже рыночной стоимости может быть реализована и находящаяся в залоге у банка квартира, в том числе для погашения долга перед кредитной организацией. 

Также скидки можно просить на квартиры, действия с которыми требуют одобрения органов опеки, на жилье с материнским капиталом и другие похожие объекты (могут быть сложности с опекой и наделением долями детей), дополняет Балакин.

Другие трудности с документами

«Свежий» брачный договор в сочетании с расторжением брака, участие продавца в нескольких юридических лицах, часть из которых ликвидирована, – весомые поводы попросить скидку, рассказывает Манько. Также, по его словам, смело можно просить о дисконте, если продавец настаивает на заниженной стоимости в договоре купли-продажи, чтобы не платить налог.

Расположение квартиры 

Эксперты в один голос заявляют, что расположение квартиры играет важную роль в ее ценообразовании. 

«На стоимость может повлиять расположение квартиры в доме: если она находится на первом или последнем этажах, то продавать ее придется со скидкой. Тоже самое относится к угловым квартирам», – говорит Винидиктов

Если квартира расположена на первом или последнем этажах, это сразу является минусом. К примеру, в некоторых домах первый этаж находится так низко, что с улицы видно половину квартиры. Или же на первом этаже могут быть расположены магазины и рестораны – это тоже создает дискомфорт в виде шума и запахов. Если продавец не учитывает эти минусы и ставит высокую цену для таких квартир, покупатель смело может просить скидку, дополняет Балакин.

Какие квартиры невозможно продать без дисконта
Фото: Саша Белая /cud.news

Локация

Не стоит сбрасывать со счетов и факторы локации, рассказывает Коркка. Например, если дом находится далеко от метро, МЦК, МЦД и остановок наземного транспорта, а трафик на проходящих магистралях отличается интенсивностью, это отразится на цене недвижимости. 

«Свою роль сыграет и перспективное развитие территории: скоростная дорога рядом с корпусом явно не добавит стоимости. Снижает цену жилья и близость к крупным рынкам, торговым комплексам, промзонам, автобазам. Иногородние и иностранные работники размещающихся там организаций предпочитают снимать квартиры в расположенных неподалеку домах, что нередко приводит к конфликтным ситуациям с местными жителями», – рассказывает эксперт.

Также, по ее словам, довольно часто со скидкой продаются квартиры, расположенные в домах непосредственно над линией метро или вблизи от станций. В первом случае вибрации могут негативно сказаться на состоянии элементов корпуса, во втором – пострадать комфортность и безопасность проживания из-за того, что придомовая территория и подъезды могут превратиться в проходной двор, в том числе для маргиналов.

  Мигрантов на стройках Москвы заменят современные технологии?

«Еще один фактор – прохождение над кварталом летных трасс. Примером такой ситуации может выступить кейс аэропорта Шереметьево, когда из-за жалоб жителей Красногорского и Солнечногорского городских округов и района Митино были изменены схемы взлета и посадки», – поясняет Коркка.

Немаловажную роль играет и вид из окна, дополняет Балакин. Если окна выходят на промышленные объекты, свалки, кладбище, стройку, это повод попросить снизить цену.

Коммуникации

Как поясняет Винидиктов, на стоимость влияет и состояние всех инженерных коммуникаций. Ремонт сантехнических коммуникаций и электрической проводки является довольно затратным.

«Продавец должен предоставить покупателю информацию о том, какая проводка в квартире и когда ее меняли. Если она смешанная, это повод пересмотреть ценник в меньшую сторону – такая проводка самая опасная. Смешанная проводка – это провода из меди и алюминия, они окисляются, что увеличивает риск возгорания. После приобретения квартиры покупателю придется делать ремонт и менять проводку, что заставит его понести немаленькие затраты», – добавил Балакин.

Коркка также подчеркнула, что квартиру в неудовлетворительном состоянии придется продавать с дисконтом. Это касается не только ремонта, но и основных конструктивных элементов, а также инженерных коммуникаций. Например, по ее словам, борьба с образовавшимся из-за сырости грибком может потребовать не только полного обновления отделки, но и герметизации межпанельных швов, что существенно увеличит расходы потенциального покупателя.

Планировка

Немаловажным фактором при формировании цены, по словам управляющего партнера компании «Метриум», выступают устаревшие и неудачные планировочные решения. 

«К ним относятся проходные комнаты, длинные коридоры, маленькие кухни, помещения нестандартной и сложной формы (например, со множеством углов, полукруглые, с эркерами, что затрудняет ремонт и подбор мебели), а также комнаты с недостаточным числом окон (менее одного на каждую)», – поясняет Коркка.

Поводом для весомой скидки является незаконная перепланировка, так как это влечет некоторые риски и возможные неприятные для покупателя последствия, подчеркнул Винидиктов.

Какие квартиры невозможно продать без дисконта

Состояние квартиры в целом

В целом состояние квартиры влияет на ее стоимость, рассказывает Балакин. Если квартира в ужасном состоянии и после приобретения жить в ней невозможно, поскольку необходимо будет делать капитальный ремонт, покупатель вправе просить значительную скидку.

  Доля массовых новостроек с отделкой достигла 80%

«Скорее всего, придется дать скидку при продаже долго сдаваемой в аренду квартиры. Причина – не лучшее состояние такой недвижимости, ведь оно рассматривалось собственниками как инструмент получения дохода, а нанимателями – как временное жилье. Это отразилось и на качестве ремонта, который будет выполнен из самых дешевых материалов», – дополнила Коркка.

Подъезд

«Грязная парадная, откровенный хлам в холле перед квартирами, отдыхающие представители южных республик во дворе, шприцы, окурки, бутылки и банки на лестнице, наличие соседних квартир, сдающихся в аренду, – все это настораживает покупателя и заставляет его задумываться о снижении суммы сделки», – рассказал Манько.

Балакин также советует навести порядок в подъезде, прежде чем приводить покупателя на показы. 

«Если вы хотите продать квартиру дороже, в первую очередь воспользуйтесь основами психологии. Вначале потенциальный покупатель попадает в подъезд, и, если он является слабым местом, стоит навести там порядок: хотя бы помыть полы, в идеале – поставить ароматизирующее устройство (как известно, определенные ароматы способны вызвать положительные эмоции)», – подсказал эксперт.

Одно из самых главных правил продажи недвижимости – сделать товар привлекательным для клиента, соглашается и Винидиктов: «Квартиру тоже надо приводить в порядок (если она того требует) – избавиться от лишнего хлама, если есть необходимость, сделать микроремонт, проверить электрическую проводку и сантехнические коммуникации. А в завершение сделать качественные и красивые фотографии и снять видео».

Не скидка, а рыночная цена!

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич уверена, что понятие скидки вовсе не применимо к квартирам вторичного фонда. По ее словам, все негативные факты влияют на рыночную стоимость объекта.

«У многих специалистов есть мнение, что квартира на вторичном сегменте имеет ряд факторов, требующих скидки. Например, наличие ипотечного обременения, первый и последний этаж, плохая экология, неузаконенная перепланировка. Перечислять можно долго – в корне неправильно само понятие скидки. Эти факторы влияют на определение рыночной цены квартиры. На вторичном сегменте ее формируют конкретные покупатели. И они ранжируют «минусы» в порядке своей приоритетности. Задача настоящего профессионала увидеть в этих минусах плюсы для конкретного покупателя», – отмечает эксперт.

Автор: Маргарита Разгуляева

18 июня 2022 19:15


АКТУАЛЬНО