CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Денис Салий: «Купил Колизей? Не тяни, вводи в хозяйственный оборот»

Тема редевелопмента (переделать что-то «старое» в «новое и крутое») сейчас довольно модна. Но проекты, которые «на слуху», пока в основном на базе бывших промзон. А вот пришедшая с Запада идея «купи средневековый замок за 10 евро и отремонтируй за свой счет» долгое время не находила поклонников.

Действительно, что можно сделать из старинного замка, форта или водонапорной башни? Как оказалось, много чего: от санатория до гостиницы, от музея до персонального «родового гнезда». Причем, кроме варианта с «родовым гнездом», в которое «посторонним вход воспрещен», на других форматах вполне реально заработать. А разрушающиеся невостребованные исторические объекты властями распродаются в прямом смысле слова за копейки. Так, в 2020 году в Калининградской области с молотка ушел настоящий замок Прейсиш-Эйлау по цене 6,5 млн рублей: цена всего-навсего приличной «однушки» где-нибудь в Мытищах. Словом, удачные прецеденты в России уже есть. Своим опытом с CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») делится Денис Салий, руководитель представительства Калининградской области при правительстве РФ.

Денис Салий: «Купил Колизей? Не тяни, вводи в хозяйственный оборот»
Фото: Дмитрий Елисеев

– Денис, откуда вообще взялась тема «заработать на старине»? И заработка ли, или это все же больше вопрос имиджа? 

Д. С.: Начнем с того, что Калининградская область – регион, уникальный не только своей географией, но и архитектурным, и культурным наследием. Не использовать столь редкое его преимущество, как изобилие старых замков, фортов и башен, было непозволительной расточительностью. Имею в виду упускаемые возможности привлечь не только туристов, но и местных. Ведь в плане «замкового и фортового наследия» у нас в РФ практически нет конкурентов, кроме Псковской области. Но и там лишь несколько таких объектов, а в Калининградской – десятки!

Поэтому в 2020 году губернатор области Антон Алиханов (до мая 2018-го удерживавший «титул» самого молодого губернатора в РФ – прим. ред.) распорядился создать программу поддержки вовлечения объектов  культурного наследия в туристический оборот, что предусматривало определенное финансирование: из полученных в беспроцентный кредит на приведение объекта в порядок средств половину «долга» после ввода его в эксплуатацию сразу «прощали».

И это не единственная мера поддержи, нюансов много. По факту такая льготная программа помогает ответственным собственникам восстанавливать культурное наследие края, пополняя тем самым туристическую среду чрезвычайно интересного региона.

Тамплиеры и казармы

А восстанавливать, прямо скажем, есть что: не только заброшенные в большинстве своем форты, хотя одних их вокруг Калининграда сразу 12, форты составляли в свое время оборонительный пояс бывшего Кенигсберга. Еще древнейшие замки тамплиеров как-никак XIII век – и многое другое.

В случае удачи для самого города это создание новых рабочих мест, стимулирование малого и среднего предпринимательства. Плюс коммерческая выгода инвестору: ведь такие здания очень привлекательны для туристов. Гости региона получают гораздо больше впечатлений.

Причем форты и замки даже пока толком не освоены: например, замок Лабиау – самый древний из «подведомственных» тамплиерам – был передан УФСИН в собственность Калининградской области. И уже сейчас туроператоры водят туда экскурсии, показывают его всем желающим, хотя инвестор даже пока что не пришел и не привел замок в достойный вид! Да что говорить, туристы охотно и руинированные объекты осматривают. На территории региона есть много развалин бывших зданий, которым нецелесообразно возвращать первозданный вид. Однако и руины нужно поддерживать в приличном состоянии.

Возвращаясь к вопросу доходов: в пандемию Калининградская область «взмыла». Сюда ринулись не только туристы других регионов РФ, но, как ни странно, и местные жители начали активно осваивать область, подробно знакомясь с ней, раньше все же старались выезжать за рубеж.

  Дарья Бычкова: «Новый тренд – арт-площадки с природными элементами»

Нужно было ловить момент. В итоге в 2021 году на конкурсной основе мы отобрали сразу шесть проектов, получивших от правительства региона всестороннюю поддержку.

Денис Салий: «Купил Колизей? Не тяни, вводи в хозяйственный оборот»

– Интерес инвесторов исчерпывается только замками и фортами?

Д. С.: Отнюдь: спрос есть и на объекты другого профиля. Например, как раз сейчас мы готовы предоставить инвесторам в городе Багратионовск – до 1946 года Прейсиш-Эйлау, «повидавший» наполеоновскую армию в год известной битвы 1807-го. Также готовится быть предложенным инвесторам крупнейший объект в самом центре Калининграда: казармы так называемого кронпринца площадью 25 000 квадратных метров. Вот уж где девелоперу можно развернуться по полной программе: организовать гостиницу, деловой центр, офисно-торговые площади.

Казармы плюс внутренний двор – лакомый кусочек в смысле извлечения прибыли. А для жителей города это будет возвращение интересной территории в цивилизацию и дополнительная точка притяжения, где можно ежедневно проводить досуг.

Есть и множество лотов поменьше, разбросанных по всей области. Причем объем вложений может быть и весьма невелик: буквально от 20 миллионов рублей. Есть, конечно, и более крупные лоты, на несколько тысяч квадратных метров: например, вилла «Зеленый Бор» на востоке региона.

– 6,5 млн рублей за замок или 20 млн рублей за какую-нибудь императорскую виллу – конечно, очень привлекательно, но какова «подводная часть айсберга»? Сколько придется довложить?

Д. С.: Любой мало-мальски смыслящий в таких вопросах игрок рынка понимает, что заявленная цена – «порог входа». А до инвестиции – десятки и сотни миллионов. Однако именно в Калининградской области при четком плане, стратегии и некоторой фантазии гораздо проще свести дополнительные расходы именно к «десяткам», не сваливаясь в «сотни». Отличный тому пример – бывшая водонапорная башня в Зеленоградске. Ее продали за 20 миллионов рублей, а итоговый объем вложений составил порядка 70 миллионов.

И получился очень интересный «комби»-объект: историческая башня, интересная сама по себе, плюс смотровая площадка и кафе, а внутри башни – Музей кошек и небольшой сувенирный магазинчик. Надо отметить, что это один из самых посещаемых музеев не только Зеленоградска, но и всей Калининградской области. Более того, Музей кошек фактически прославил Зеленоградск по всей России. До закрытия границ из-за пандемии его посещало и очень много иностранцев. При том, что чуть ли не самой большой статьей расходов стала доустановка в «тело» башни лифта.

Конечно, этой башне по известности пока далековато до таких «туристических жемчужин», как Кафедральный собор или Музей океана. Однако опыт восстановления объекта культурного наследия с тем, чтобы экономический эффект был очевиден для инвестора, который приходит в регион и реализует там свои проекты, причем с суммой, которую не назовешь заоблачной, налицо. А сколько у нас еще осталось «неосвоенных» башен, не менее красивых?

Денис Салий: «Купил Колизей? Не тяни, вводи в хозяйственный оборот»

Главное – вовлечь исторический объект в полноценную жизнь города и области

– С затратами понятно, а прибыль? И чем предстоит рассчитываться с государством за доверенный объект плюс полученные льготы?

Д. С.: Возможных механизмов для инвестора несколько. Один вариант – инвестор покупает объект с торгов: вложился, доделал и потом всю прибыль с его эксплуатации забирает себе, что бы это ни было: гостиница, музей, ресторанный дворик или что-то еще.

Второй – через инвестконтракт: мы передаем 100% лота «дочке» правительства – Корпорации развития Калининградской области – и уже она совместно с интересантом занимается проектом. То есть корпорация вкладывается объектом культурного наследия, а инвестор – капиталом, необходимым для его восстановления. Само здание выкупать не надо, что заметно сокращает затраты. А региону такой механизм позволяет более качественно контролировать динамику и при необходимости заменить девелопера, если что-то пошло не так. Ведь для нас в приоритете вовлечь здание в полноценную жизнь города и области.

  Наталия Розенблюм: «Некрупным инвесторам, чтобы не прогадать, нужно «пощупать» прибыльность разных проектов»

– В каком смысле «пошло не так»?

Д. С.: Речь обычно о случаях, когда кто-то выкупает исторический объект и потом совершенно им не занимается. Либо «злоупотребляет» купленным, применяя полученное сокровище не по назначению: все-таки это объекты культурного наследия.

– Бывали прецеденты?

Д. С.: Конечно. Например, в прошлом году пришлось изъять из частной собственности обратно в муниципальную бывший Колизей в городе Советск. Потому что за 20 лет владения уникальным зданием с красивейшими барельефами владелец не то что не озаботился вводом в хозяйственный и коммерческий оборот в интересах и своих, и области, – но даже палец о палец не ударил, чтобы хотя бы позаботиться о его сохранности.

– То есть многие моменты жестко контролируете?

Д. С.: Контролируем, но не сказать что слишком уж строго. Наоборот, мы весьма гибки: условия реализации инвестпроекта с участием объекта культурного наследия в каждом кейсе отличаются, здесь почти всегда идем навстречу. Объектов – множество, схема приобретения прозрачна, проведение торгов полностью соответствует законодательству. Плюс множество полезных инфоресурсов для инвесторов, не говоря о всесторонней поддержке со стороны Корпорации развития Калининградской области: она проводит и широкие общественные обсуждения, и конкурсы, чтобы выбрать самого достойного претендента на реализацию проекта.

А льгот, повторюсь, изобилие. Например, если объект находится на крупном земельном участке, то можно его арендовать вообще без торгов: в рамках одобрения Имущественного совета Калининградской области, лишь после некоторых согласований.

А после успешной реализации сразу выкупить участок по кадастровой стоимости. Правда, конкретно этот вариант мы с объектами культурного наследия используем довольно редко – осторожничаем: такая схема предполагает на порядок меньше механизмов контроля. Но надо отдать должное удачному решению: реализация проекта через корпорацию позволяет ощутить максимум содействия и поддержки именно со стороны региона, через его уполномоченные организации. В частности, помогаем в составлении и согласовании всех документов по охране памятников, общении с ресурсоснабжающими организациями и т. д. Иметь возможность не тратить массу времени и сил, чтобы разобраться со всеми этими бумажками и с бюрократией, исключительно удобно.

Денис Салий: «Купил Колизей? Не тяни, вводи в хозяйственный оборот»

Успешность чужих девелоперских историй притягивает

– А какие необычные варианты использования объектов вроде фортов и замков вы встречали в своей практике – из тех, которые предлагались хотя бы на бумаге? Не везде же откроешь апарт-отель или музей со смотровой площадкой. А еще на недавней конференции вы упоминали, что бывают и нетипичные объекты либо «некондиция», когда интересующий лот не получится сделать статусным.

Д.С.: Тут можно думать в сторону недорогих отелей, хостелов, санаториев, платных домов престарелых, везде реально добавить туристическо-развлекательную составляющую – мастер-классы, ярмарки. Возможно, разместить там же торговые точки или даже некоторое число офисных помещений.

Например, не так давно один претендент получил финансирование под замок Рагнит – крепость в городе Немане: много ли вы слышали о редевелопменте объектов 1277 года постройки? А ведь как раз на его базе можно создать и гостиницу, и музеи, и запустить производство крафтовых продуктов вроде сыра или шоколада, одновременно продавать их на ярмарках, организовать платные туры на производство с дегустацией. Ну, и вернемся к одному из самых ярких и наиболее коммерчески успешных проектов – все тот же Музей кошек в бывшей водонапорной башне. Вот пришло же кому-то в голову, а идея «выстрелила». И теперь уникальный контент вкупе со смотровой площадкой формирует колоссальный трафик, а инвестор получает приличные деньги.

  Анна Айвазян: «Продавать искусство в режиме онлайн пока сложно»

И что нужно сказать: когда потенциальные инвесторы своими глазами видят успешность чужих девелоперских историй на территории того или иного региона, они «подтягиваются». Так что многое зависит, конечно, от опыта самого инвестора, его компетенций, умения работать с организацией офисных, выставочных, гостиничных пространств.

А каких-то ограничений на использование объектов культурного наследия у нас в Калининградской области практически нет: делайте что хотите, вплоть до размещения производств. Мы только поощряем, если у интересанта появляется свежая идея, которая еще нигде не была реализована: это пойдет только в плюс проекту. Не бойтесь возражений или ограничений с нашей стороны.

Два в одном: аналог и Сколково, и кипрской офшорной зоны

– К слову о производствах: вроде бы у вас на старых площадках появляются еще и «островки науки»?

Д. С.: Верно. В прошлом году правительство открыло на территории острова Октябрьский в Калининграде инновационный центр «Балтийская долина» – как раз в исторической части острова! Под кампус научного кластера было выделено 8 млрд рублей. Это полный аналог Сколково – по льготам, по преференциям и прочему. Фокус его деятельности – человекоцентричные технологии, инновационные эффективные стройматериалы. Сейчас мы собираем ядро интересантов, для которых и будет строиться помещение в аренду. Идею режима определили еще в 2018 году, в 2019-м у нас появился первый резидент. На данный момент зарегистрировано 70 компаний.

Ну, и одно из самых важных нововведений: буквально пару месяцев назад резидентом действующей здесь офшорной зоны получили возможность становиться и российские компании. Этакая импортозамещающая альтернатива Кипру. Так что для региона и для страны это отличный пример репатриации капитала.

В общем на Октябрьском анонсируем большое строительство. Генплан уже утвержден, надеемся со дня на день выставить на аукцион лоты и для жилищного, и для коммерческого строительства.

Кстати, калининградские индустриальные парки – это не только льготы: это удобство. И по условиям, и по культурному окружению, и по территории. Ведь один – прямо у аэропорта Храброво, второй – на пересечении европейской и российской железнодорожной колеи, что сильно упростит логистику производственникам.

Так что девелоперам однозначно будет интересно. С удовольствием примем тех, кто готов построить промышленные помещения для последующей сдачи в аренду предприятиям области.

– Бывает ли, что инвесторы заходят или планируют зайти сразу на несколько объектов?

Д. С.: Вообще, в Калининградской области это скорее «правило», чем «исключение». Стоит инвестору познакомиться с одним лотом и прикинуть, варианты его использования, как интерес резко начинает расти. Ведь если «изюминка» начинает понемногу восстанавливаться, она с каждым днем привлекает к себе внимание, и в конечном итоге интерес к ней растет в геометрической прогрессии. Инвестор быстро оценивает преимущества, да и тем более с поддержкой со стороны региона он к этому моменту уже хорошо знаком: «накатанные рельсы».

В результате, едва взявшись за первый объект, большинство девелоперов почти сразу начинают посматривать по сторонам: что бы еще можно было охватить, пополнить этим свой портфель? Потому что эффект хотя на самых первых порах и небыстрый, но совершенно очевидный.

Автор: Кристина Голубева

19 июня 2022 13:13


АКТУАЛЬНО