Офисы и коворкинги: критерии выбора для частных инвесторов, начиная от «микро»
Онлайн-форум Proestate.Private Investment «Частные инвестиции в офисы и коворкинги» оказался столь же краткой, сколь и полезной «выжимкой» сведений для частных инвесторов в коворкинги: в формат институтской пары – полутора часов – спикеры умудрились вместить такое изобилие полезной информации, что хоть методичку по итогам мероприятия выпускай.
Так называемые офисные коворкинги начали понемногу привлекать внимание частных инвесторов еще несколько лет назад. Но с начала пандемии стало ясно: «О! Это оно самое!» (по крайней мере, так казалось, что «теперь ясно»).
Однако формат не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. У него свои подводные камни, и тот факт, что какой-то процент сотрудников разных компаний ближайшие годы точно останется на удаленке, а гибридные офисы набирают популярность, совершенно не гарантирует варианта «отстегнул на коворкинги 15 миллионов рублей и спи-отдыхай, денежки считай».
«Да кому вообще нужны сейчас эти офисы?»
На этот вопрос взялся ответить Артем Цогоев, независимый эксперт в сфере инвестиций в недвижимость. Он рассказал о небольших офисных помещениях и их модификациях как варианте инвестиций.
Наше «время перемен» особенно полезно тем, что офисы теперь много кто – и вполне охотно – продает в мелкую нарезку. Поэтому частным инвесторам очень удобно рассматривать такую офисную недвижимость как этакую «парковку» не слишком большой суммы (как вариант, купить на стадии строительства и надеяться, что вырастет в цене) и/или как возможность диверсификации инвестиций, чтобы разнообразить свой портфель. Изрядный процент инвесторов рассчитывает в том числе и на вариант «сдать готовый офис надежному арендатору и жить с ним долго и счастливо, пока выход из бизнеса (продажа) не разлучит нас».
Доходность офисов сейчас, по словам Цогоева, – 8-12% годовых, минимальный порог входа для частных инвесторов на этот рынок – от 10 миллионов рублей. Офисный рынок в Москве, заверяет спикер, очень подвижен и бодр, так что для мелких и средних инвесторов весьма пригоден, в Санкт-Петербурге, впрочем, тоже вполне ничего. Основная задача – выбор перспективного объекта.
И вот на этой стадии кое-кто из инвесторов «срезается». Ибо на принимаемое решение может повлиять кто угодно (да и что угодно): ближайшее окружение вроде родственников, блогеры-инфлюенсеры, уверяющие, что лучшая инвестиция – это в три квадратных метра в «Москва-Сити», инвестиционные консультанты (хорошо, если честные, а не преследующие личные интересы). А еще СМИ: не поверите, но многие ведутся даже на «Лариса Долина купила офис там-то» – значит, и мне тоже надо! Чем я хуже Долиной?
Однако, если есть намерение получать прибыль, то выбор делается не так. Потребуются фундаментальный анализ, технический анализ плюс углубленный финансовый анализ. Вместо, увы, гораздо более распространенного принципа ОЖС («одна женщина сказала»).
На аспекте фундаментального анализа Цогоев остановился подробнее, пояснив, что со знанием дела можно отчасти просчитать влияние на будущие прибыли даже таких неожиданных форс-мажорных ситуаций, как спецоперация. И за свой короткий, буквально 12-минутный рассказ эксперт научил «делать из лимона лимонад»: выискивать плюсы практически в любом событии, влияющем на рынок небольших офисов. «Спецоперация!» – Да, но когда-то же она закончится.
«Санкции!» – Да, это неприятно, но зато какие вливания идут в импортозамещение! Малый и средний бизнес «на волне», а они и есть потенциальные съемщики небольших офисов в удачных локациях, тем более что получают сейчас и гранты, и льготы на аренду.
«В Москве слишком много свободных офисных пространств, включая строящиеся» – так выбирайте подходящее место: непереоцененные офисы в развитых деловых районах. «Все разбежались по коворкингам!» – кто-то разбежался, верно, но все равно далеко не каждой компании удобны опенспейс, чисто номинальная охрана, «общий» секретарь и слоняющиеся туда-сюда с бесконечными чашками кофе абсолютно чужие люди, арендовавшие полдиванчика. «Офисы не нужны, все работают из дома, встречаясь по зуму» – почти весь мир сейчас перешел на гибридный формат работы, когда люди все равно возвращаются в офис хотя бы на 2-3 дня в неделю. Это и нужно, и им самим приятно после столь продолжительного сидения в четырех стенах.
«Конкуренция с гибкими офисами и коворкингами?» – в Москве коворкинги занимают не более 2% от всего объема офисов. Да, эта доля со временем будет расти, но сейчас нельзя сказать, что они супер-конкуренты: просто о коворкингах и их устроителях много слышно, потому что они очень шумные.
Ключевые советы от спикера: не пренебрегать техническим анализом, который более-менее четко покажет доходность (уж поверьте, для небольших офисов это особенно важно). Тщательно подбирать локацию и объект. И ни в коем случае не вкладывать денег до составления четкой финансовой модели: это будет игра вслепую.
По данным аналитиков санкт-петербургской компании Bright Rich, в сегменте офисов площадью менее 100 кв. м сейчас вакансия всего 7% в классах «А» и «В+». То есть это наиболее устойчивые к негативным изменениям рынка сегменты. Выводы делаем сами.
Столичные компании перебираются в регионы
Управляющий партнер компании Perfect Red Юлия Прохорова обрисовала ситуацию на офисном рынке в регионах. Кстати, нынешняя ситуация именно российскую «глубинку» (имеем в виду крупные города) затронула гораздо меньше, чем обе столицы: если из Москвы и Санкт-Петербурга западные компании действительно уходят, освобождая офисы, то, например, в Екатеринбурге и Казани ситуация с арендой в классах «А» и «В+» не изменилась вообще. Уход с казанского рынка одной-единственной компании, съехавшей из офиса в – страшно подумать! – 300 квадратных метров – это уже целое событие.
Так что офисы и коворкинги на региональном рынке действительно востребованы. И спрос налицо в первую очередь на небольшие объекты, которые – такой площади и такого качества – сложно найти в Москве и Санкт-Петербурге. Так что регионы вышли на тот же тренд, что и обе столицы: ряд компаний в нынешних условиях уже может себе позволить снять что-то получше за те же деньги, обеспечив себе более качественное и уютное пространство, чем раньше, в приятной локации. И охотно это делает.
Чем руководствуются арендаторы, кто выбирает не офис, а коворкинг? Бюджет: фирма получает не просто квадратные метры, а еще и экономит затраты на общих площадях, на технике-телефонии, услугах секретаря и тому подобное. Арендовав всего одно рабочее место, можно пользоваться всем на территории коворкинга: от кухни с ее холодильником до изолированного конференц-помещения с самой высокотехнологичной «начинкой». Не надо думать об уборщицах, о хозсредствах, закупке воды, чая, печенюшек. (А с учетом того, сколько народ пьет кофе, который в коворкингах зачастую бесплатный, как и чай, на одних напитках для себя и дорогих гостей можно сэкономить пугающую сумму).
Цена офисного пространства в классе «А» намного выше, чем аренда коворкинга, сравнимого с классом «А-» по комфортности. Плюс коворкинги почти всегда расположены в центре города, куда удобно приглашать деловых партнеров на встречи. И еще одно важное преимущество – «быстрый вход и быстрый выход»: имеем в виду договор аренды. Предупредил арендодателя, дождался конца месяца – и никто никому ничего не должен: «коворкинговые» договоры в этом смысле очень удобны (хотя собственникам коворкингов нужно держать ухо востро и не расслабляться, когда площади битком: так бывает не всегда, и меняется ситуация быстро).
У Perfect Red (г. Казань) были кейсы привлечения очень крупных заказчиков «из центра» (Москва-Питер), которые, сравнивая офисы класса «А» и коворкинги, очень интересовались именно последними. А некоторые вообще специально перевозят штаб-квартиру куда-то в регион именно потому, что там им фантастический по уровню офис или коворкинг обойдется во вполне умеренную сумму.
Кстати, инвестору тоже иногда выгоднее взять 15 метров где-нибудь на Урале, чем за те же деньги один метр в столице. Понятно, что пример условный, но все-таки. Тем более что нередко попадаются варианты выкупать не весь офисный этаж или «целиковый» коворкинг, а вступить в долю.
Как уточнила Прохорова (не гипотетически, а представив конкретные данные, упакованные в четкие таблицы, с примерами), вернуть вложенное в коворкинг даже в Москве можно примерно за четыре года. Ставка же доходности вполне уверенно держится в районе 20%.
«Подождем три месяца, там будет видно» – виднее не стало
Директор департамента инвестиций в недвижимость Maris Алексей Федоров представил сценарий развития офисного рынка в разрезе «от 6 до 12 месяцев» и «более 12 месяцев». Потому что «в марте на аналогичном форуме звучало: «Подождем три месяца, там видно будет. Подождали – виднее не стало», посетовал спикер. Хотя, по его мнению, многих это как раз успокаивает: отсутствие явных изменений – иллюзия стабильности. Хотя Федоров настроен более пессимистично, чем предыдущие спикеры: «Нынешняя ситуация разительно отличается от сценария 2008 года, когда капитализация взлетела больше чем в 1,5 раза, этот сценарий пока не просматривается. Но все же сделаю упор на слово «пока». Пока все более-менее нормально: изменение средней арендной ставки за первый квартал в классе «А» – минус 0,5%, до 2150 рублей, в классе «В» – минус 0,7%, до 1380 рублей. Вакантных площадей в классе «А» – 60 000 квадратных метров, в «В» – 182 000 квадратных метров (все цифры – по Санкт-Петербургу. – прим. ред.). По ощущениям, высвобождение площадей идет, и довольно сильно. «Всплывают» вакантные площади в бизнес-центрах, о которых брокеры уже порой успели забыть, потому что там никогда не было вакантных мест; теперь они появились. Раньше был дефицит, который теперь «поглощается», налицо встречный поток, и когда он остановится – пока не знаем».
Означает ли это, что в офисы инвестировать нужно пока поостеречься? «Нет, не означает. Зато означает, что рынок нельзя назвать растущим, и если сейчас инвестор сделает ошибку, то рынок ему эту ошибку не простит. Ибо на растущем рынка можно ошибиться, рост рынка все покроет, а в сегодняшней перспективе и в ближайшее время – нет. Так что, на мой взгляд, правильной стратегией в таких условиях будет «уменьшать неопределенность», – отметил Федоров.
Под «уменьшением» спикер подразумевал «минимизировать риски и предпочитать надежность доходности». Логично, тем более что в недвижимость за надежностью как раз и идут.
«И универсальный совет на все времена, а времена у нас кризисные! – заключил эксперт. – Это «совет для лягушки в молоке»: бить лапками как можно сильнее. Для инвестора это означает: а) смотреть больше вариантов, б) задавать как можно больше вопросов, в) быть готовым к тому, что офисом придется заниматься лично. «Влезать» в ремонт, искать и подбирать управляющую компанию (УК). Потом искать арендаторов, договариваться, разруливать их «взбрыки». Общаться с проверяющими инстанциями, с поставщиками коммунальных услуг и прочее: про это некрупные инвесторы, особенно не имеющие опыта с офисами и коворкингами, тоже почему-то забывают. Да, можно спихнуть все на УК, но тогда возникает извечный вопрос – а кто проконтролирует контролера?»
Резюмируя: «пассивность вложений в офисную недвижимость» никак нельзя назвать 100% пассивными. Офисы, напоминает Федоров, всегда требовали большего вовлечения собственника, чем прочие виды инвестиций, «а уж ближайшие годы инвесторам точно не будет скучно».
У вас нет решения? Тогда мы идем к вам!
Завершающим на форуме было выступление Ивана Боровского, директора по продажам офисной недвижимости Knight Frank Russia. Он представил в презентации четкую статистику по офисному рынку столицы, факторам рынка 2022 года, параметрам востребованных на сегодняшний день офисов и т. д., прокомментировав в том числе и коворкинги.
«Я буду более позитивным, потому что считаю, что инвестор в офисную недвижимость – и на падающем рынке, и на растущем, и на стагнирующем – может и даже должен найти оптимальные решения. Для этого на рынке есть специалисты, которые способны ему в этом помочь», – сказал Боровский.
Инвестиции в коворкинги, по мнению эксперта, тоже вполне оправданы, тем более что сейчас так называемые классические коворкинги – опенспейсы, – в большей или меньшей степени заполненные разрозненными фрилансерами, вытеснили корпоративные коворкинги, которые выбирают для себя и гигантские корпорации.
«Так что для инвесторов корпоративный коворкинг – очень неплохой вариант. Однако этот сегмент – для собственников с капиталом от 200 миллионов рублей», – заключил эксперт.
Уходящие иностранные компании на офисном и «коворкинговом» рынке тоже погоды не делают. Отчасти потому, что они лишь «формально уходящие»: фирмы переименовываются, перетасовывают руководство, несколько сокращают штат, переезжают, но многие продолжают работать на российском рынке: массового оттока все же не видно.
Коворкинг еще удобен тем, что допускает формат субаренды – популярной и оправданной в нынешних условиях. Еще коворкинги продолжают быть очень востребованы у частных компаний, у айтишников: возлюбили они эту user-friendly атмосферу опенспейса с полноценной «начинкой» (инфраструктурой), характерной для офисного пространства. И так «продолжит быть» еще какое-то время: тут Боровский согласился с предыдущим спикером, что очень многие хотят спихнуть с себя хлопоты по уборке, ремонту, мебели, закупке расходников и т. д. Так что даже госкомпании – кто не слишком уж «секретный» – в последние месяцы все чаще норовят перебраться в коворкинги.
Если говорить об обеих заявленных темах – и офисы, и коворкинг, – то как раз для тех инвесторов, которые имеют средства и желание их разместить, но категорически не понимают, куда конкретно вложиться: как определить локацию, что делать с самим помещением, существует «пакетный» вариант.
А именно: на российском рынке присутствуют сервисные операторы коворкингов, которые готовы на стадии выбора подключиться и дать подробные советы – оценить локацию, ее перспективность, доходность объекта. Таким образом потенциальный инвестор получает и офис, и готовое решение, что конкретно он сможет делать с этим офисом либо коворкингом. При этом схемы возможны разные: аренда или аренда плюс процент от прибыли, или просто один «голый процент». Между делом спикер от Knight Frank порекомендовал некоторые уже представленные на рынке коворкинги как вполне перспективные. В завершение он проявил солидарность с коллегами по форуму: «Будут ли падать цены? Цены в РФ могут падать на все, но в обсуждаемом нами сегменте сумасшедшего дисконта мы не ожидаем».
Представленный на форуме срез рынков Москва – Санкт-Петербург – Казань в общем-то сформировал довольно внятную картину средней температуры по больнице: в плане инвестиций офисы и коворкинги для частных инвесторов выглядят вполне (и порой даже очень) перспективными. Причем с бюджетом от весьма малого – всего от десятка миллионов рублей, недорогая квартира в столице – до полумиллиарда и более, если у кого они запрятаны под подушкой. Главное – подходить к вопросу не в контексте «чего тут думать, прыгать надо», а строго наоборот.
Автор: Кристина Голубева
АКТУАЛЬНО