CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Дмитрий Голев (Optima Development): Можно ли строить экономически выгодное жилье в кризис?

Одна из ключевых составляющих девелоперского проекта – его экономическая эффективность. Она представляет собой соотношение доходности, вложенных средств и затраченных ресурсов. На этот показатель оказывают влияние множество факторов: геополитическая и экономическая ситуация в мире и России, стоимость материалов и услуг, доступность кредитов. О нынешней непростой ситуации специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») пишет в своей колонке Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).

Дмитрий Голев (Optima Development): Можно ли строить экономически выгодное жилье в кризис?

В текущих условиях участники рынка столкнулись с серьезными вызовами. Из-за санкций нарушились сложившиеся связи с производителями и поставщиками материалов. По этой же причине стала существенно сложнее и дороже логистика, что сказалось на конечной цене продукции. Из-за значительного повышения ключевой ставки в феврале 2022 года вверх пошли ставки по проектному финансированию. Однако исключительно повышение цен вслед за ростом издержек не приведет к желаемому эффекту. Скорее он будет обратным и деструктивным: от проекта попросту отвернутся клиенты, что отразится на темпах реализации и, соответственно, прибыли. Поэтому особую важность приобретает управление ценообразованием и моделирование. Для этого используются последние технологические решения, в том числе аналитические инструменты и работа с Big Data.

Одним из направлений оптимизации издержек выступает внедрение BIM-технологий (или ТИМ – технологий информационного моделирования). Они позволяют создать виртуальную модель здания, что значительно упрощает работу над проектом. Каждой команде в зависимости от профиля деятельности (архитектура, инженерные сети, слаботочные системы) предоставляется доступ к той или иной части виртуального образа дома. При этом внесение изменений в один из элементов приводит к автоматической корректировке иных показателей. Например, при ошибке или смене концепции нет необходимости пересчитывать все заново – это выполнится автоматически.

Не стоит забывать и про стимулирование спроса. Для этого используются не только различные государственные программы, но и совместные ипотечные предложения вместе с крупнейшими банками, рассрочки, трейд-ин, а также специальные условия покупки. Все эти меры должны быть гибкими и отвечать моменту.

  Юрий Королев (Emerald Village): Управляющая компания в коттеджном поселке, зоны ответственности и возможности

Специфика строительного бизнеса заключается в том, что, помимо непосредственно получения девелопером выгоды в нем, важна и социальная составляющая. Это касается не только решения жилищного вопроса, но и обеспечения занятости. Строительство и смежные с ним отрасли обеспечивают до 8% ВВП и примерно четверть рабочих мест в масштабах страны. Не стоит забывать и про налоговые поступления: непосредственно строительный комплекс обеспечивает порядка 8-10% от их общего объема, а в крупных городах – до 15-20%. Поэтому сейчас невозможно обеспечить экономическую эффективность без действенной помощи со стороны государства. Этим и объясняется оперативный запуск властями мер поддержки.

Отмечу, что уже сделано многое. Скорректированы ипотечные программы: ставка по льготной ипотеке с начала мая составляет 9%, также ее можно сочетать с рыночными условиями – в этом случае лимит кредита в столице вырастет до 30 млн рублей. Запущена и специальная программа ипотеки для IT-специалистов: ставка – до 5%, максимальная сумма займа – 18 млн рублей (в столице), срок – 30 лет. В ближайшее время базовая ставка по льготной ипотеке может быть пересмотрена в меньшую сторону из-за очередного снижения Центробанком ключевой ставки.

Важным шагом стало субсидирование ставок по проектному финансированию. С ростом ключевой ставки в конце февраля 2022 года до 20% кредитные средства стали гораздо менее доступными. Поэтому власти приняли решение о компенсации части издержек для удержания ставки на уровне 15%. Скорее всего, параметры данной программы также будут пересмотрены из-за снижения ключевой ставки до 9,5% в июне 2022 года.

Дмитрий Голев (Optima Development): Можно ли строить экономически выгодное жилье в кризис?
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Оптимизированы административные процедуры. Так, продлены сроки действия ГПЗУ и разрешений на строительство, истекающих в этом году. Упрощен порядок получения земельных участков. Кроме того, до 1 января 2023 года при оформлении или корректировке градостроительной документации не надо проводить публичные слушания.

  Захар Вальков (Radius Group): ESG 2022, или что общего у нас с Tesla?

Из перспективных мер поддержки выделю прежде всего разработку механизма стабилизации цен на строительные материалы. При де-факто непрогнозируемом росте их стоимости девелоперам крайне сложно планировать параметры перспективных проектов. В конце марта – начале апреля были запущены определенные меры сдерживания цен на металл, но это точечные решения. Необходим комплексный подход, который распространится на все отрасли, в том числе промышленность стройматериалов, деревообрабатывающую, легкую и лакокрасочную промышленность.

С марта 2022 года активно обсуждается вопрос досрочного раскрытия эскроу-счетов, такое поручение было дано правительству РФ. Введение такой нормы позволило бы снизить негативный эффект от роста издержек, а также зависимость от заемных средств в рамках проектного финансирования. Однако сейчас этот вопрос заморожен, так как пока не удается достичь консенсуса между федеральными органами власти. Минфин, Минэкономразвития и Центробанк считают, что подобная мера может повлечь за собой серьезные злоупотребления со стороны застройщиков и приведет к появлению обманутых дольщиков. На мой взгляд, решением проблемы выступит установление критериев для застройщиков (финансовая устойчивость, отсутствие судебных дел о банкротстве и значительного переноса срока ввода корпусов в эксплуатацию), а также закрепление в нормативных документах стадий готовности (завершение монтажа этажей), когда компания может воспользоваться частью средств, размещенных на эскроу.

Таким образом, в текущих не самых простых условиях возможно строить экономически выгодное жилье. Секрет успеха заключается в сочетании последних технологических решений, качественного управления ценообразованием, гибкой стратегии продаж, а также своевременных мер государственной поддержки.

Автор: Дмитрий Голев

24 июня 2022 12:49


АКТУАЛЬНО