Александра Шакола (Radius Group): Арендаторы уже не те. Как поменялся потрет клиента в складском секторе?

E-commerce в последние годы был главным драйвером рынка складской недвижимости. В структуре сделок он занимал в разное время долю от 20 до 40% от общего спроса, склады для таких компаний ставили рекорд по масштабу проектов (сделки совершались на 100 000 квадратных метров и более), качеству помещений, уровню автоматизации и цифровизации, инновационным решениям и объемам инвестиций. А в 2022-м именно игроки онлайн-торговли стали одним из драйверов формирования рынка субаренды. Кто же сейчас арендует склады и поддерживает рынок? Об этом в статье, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), рассказала Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group.

Рост интернет-торговли в 2020 году в России составил 78%, и примерно на 50% он рос в 2021 (данные Data Insight). Крупнейшие сделки в 2020-2021 годах также обеспечили онлайн-ретейлеры, важно отметить что рост был не только количественный, но и качественный: наиболее современные, автоматизированные, цифровизированные объекты требовались компаниям данного сегмента. Активное развитие e-commerce оказывало влияние на другие сферы, например мы фиксировали рост логистических операторов, которым также важно было получить склад, максимально соответствующий всем современным требованиям (экологичный, энергоэффективный, технологичный, с уникальными конструктивными параметрами).

Эти тренды подтверждают сделки в индустриальном парке «Южные Врата»: NC Logistic взял в аренду 45 000 квадратных метров, «СДЭК-Глобал» увеличил площади своих складских помещений с 30 000 до 47 000 квадратных метров, а Cainiao утроил складские мощности, расширив присутствие в индустриальном парке с 21 000 до 65 000 квадратных метров. 

В 2022 году с февраля мы видим изменения на рынке e-com: число интернет-магазинов снизилось на 10%, это около 30 тысяч площадок (данные ресурса builtwith.com). Офлайн-торговля страдает из-за уменьшения ассортимента, и этот фактор в определенном смысле немного поддерживает онлайн, в мае наблюдался небольшой рост заказов, который в основном связан с поиском пропавших с прилавков товаров в интернете. В общем пока новой инфраструктурой они прирастать не будут. Логисты тоже испытывают трудности из-за глобальной перестройки цепочек поставок, сбоев в работе, снижению объемов заказов. Кто же сейчас арендует склады?

Как ни странно, в новом лидере ничего нового нет – это традиционный ретейл, дистрибуторы и производственные компании. Первым двум требуется формировать запасы, особенно сейчас, когда наблюдается проблема с логистическими цепочками, поставками и ассортиментом товара. Для них главным преимуществом является стоимость аренды и физическая готовность складских комплексов, предполагаем, что в этом году мы увидим сделки по расширению.

Однако, главным драйвером рынка 2022-2023, скорее всего, станут производственные компании. На волне импортозамещения площадки, где можно организовать сборочные или фасовочные производства, будут очень востребованы.

Важно отметить изменения в характере заключаемых сделок – в основном это аренда, приобретать складское здание в собственность игроки не настроены, с февраля 2022 года мы не видели сделок по покупке складских активов. Арендаторы не настроены принимать решения, связанные с покупкой крупных складов в том числе из-за стоимости объекта, отдавая предпочтение аренде. Для клиентов при аренде складских помещений главными факторами остается стратегическое местоположение, срок заключения договора и быстрота подписания сделки, многие интересуются помещениями, готовыми к заезду уже сейчас.

В дальнейшем также ожидаются в основном сделки по аренде готовых площадей и продаже готовых активов. Строительство новых объектов будет пока на паузе.

Автор: Александра Шакола