CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Получение налогового вычета при покупке жилья: тонкости и нюансы

Налоговый вычет помогает существенно сэкономить при крупной покупке или вернуть часть потраченных средств из семейного бюджета. Однако в процессе получения этой компенсации есть масса тонкостей и нюансов. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), что нужно знать перед походом в ФНС и дали четкую инструкцию с последовательностью действий.

Получение налогового вычета при покупке жилья: тонкости и нюансы
Фото: Dimitri Karastelev /Unsplash

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет – это мера поддержки со стороны государства в форме возврата уплаченного ранее подоходного налога в размере 13%. Налоговым вычетом на жилье могут воспользоваться граждане РФ, которые приобрели жилое помещение как за свои деньги, так и с помощью кредитных средств, поясняет арбитражный юрист Ярослав Сафронов.

«Согласно закону, каждый гражданин, проживающий в России и получающий официальный доход, обязан платить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13% от суммы дохода. Сумма до налогообложения называется «налоговой базой». К примеру, если человек имеет налоговую базу (зарплату) в 100 000 рублей, то сумма уплаченного НДФЛ составит 13%, или 13 000 рублей, а получаемый на руки чистый доход составит 87 000 рублей», – дополняет генеральный директор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По ее словам, государство заинтересовано, чтобы граждане инвестировали зарабатываемые денежные средства в покупку недвижимости на территории страны. По этой причине после приобретения жилья любой гражданин один раз в жизни может воспользоваться правом на налоговый вычет, то есть уменьшение уплачиваемого им НДФЛ.

Другие виды налогового вычета

Как подсказывает кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования Оксана Васильева, существуют разные налоговые вычеты:

∎ социальные (ст. 219 НК РФ) – это налоговые вычеты в размере расходов на благотворительность, обучение, лечение, пенсионное и медицинское страхование,

∎ стандартные (ст. 218 НК РФ) – их дают льготным категориям граждан или родителям,

∎ инвестиционные (ст. 219.1 НК РФ) – это вычеты для владельцев индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС),

∎ имущественные (ст. 220 НК РФ) – при покупке недвижимости можно вернуть 13% от ее стоимости в пределах установленного лимита,

∎ по переносу убытков на будущее (ст. 220.1 НК РФ) – вычеты по операциям, обращающимися на организованном рынке ценными бумагами и производными финансовыми инструментами,

∎ профессиональные (ст. 221 НК РФ) – эти вычеты уменьшают налогооблагаемый доход от бизнеса или по гражданско-правовым договорам.

Получение налогового вычета при покупке жилья: тонкости и нюансы
Фото: Katie Harp /Unsplash

Кому дают

Председатель совета директоров ХК «Сити 78» Руслан Гайсин отмечает, что получить налоговый вычет на жилье может любой официально трудоустроенный человек, который платит подоходный налог (ПДН) в размере 13%.  

«Гражданство в данном случае значения не имеет. На вычет может претендовать налоговый резидент РФ, проживающий в России более 183 дней в году. Ограничением для получения налогового вычета является невозможность подтвердить расходы на покупку недвижимости», – дополняет Кузнецова. 

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич отмечает, что претендовать на вычет могут все, кто приобретает жилье. 

«Однако важно понимать, что вы должны иметь белую зарплату или реальные доходы, с которых действительно платите НДФЛ. Обратите внимание: самозанятые платят не НДФЛ, а НПД, это другой налог. Он и так маленький (от 4% до 6%), поэтому расходовать вычет в случае НПД не получится. Также не получится получить вычет на сумму задействованного материнского капитала или, если ваша сделка проводится с взаимозависимым лицом (близким родственником)», – рассказала Лашкевич.

  Метро и новостройки: когда покупать, когда продавать?

Генеральный директор компании ЗАО «Аудиторская фирма «Финансы-Н» и председатель совета городского общественного движения «Новосибирск-2020» Виталий Сапелкин также добавил, что право на имущественный вычет возникает начиная с года, в котором:

∎ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано ваше право собственности на недвижимость, что подтверждается свидетельством, выданным до 15.07.2016, или выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), если приобретена квартира (комната) в уже построенном доме,

∎ имеется акт о передаче вам жилья – если приобретена квартира (комната) или доля в них в строящемся доме,

∎ зарегистрировано право собственности на жилой дом или долю в нем – если построен жилой дом.

Налоговый вычет не могут получить физлица, у которых в принципе отсутствует облагаемый доход. Это безработные, не имеющие иных источников дохода, кроме государственных пособий по безработице, поясняет Васильева.

Как рассчитывают

«При покупке жилья на свои сбережения владелец недвижимости может получить имущественный вычет 13% от суммы не более 2 миллионов рублей независимо от того, сколько стоит купленная недвижимость. Если жилье приобреталось с использованием материнского капитала, при подаче заявления на имущественный вычет надо обязательно вычесть сумму маткапитала из расходов на покупку квартиры, иначе налоговая не одобрит выплату», – говорит Гайсин.

То есть, по его словам, максимальный вычет на одного человека – 260 000 рублей. При покупке жилья в ипотеку можно рассчитывать еще на один вычет – с уплаченных процентов по целевым займам и кредитам. Лимит суммы уплаченных процентов за все время погашения ипотеки – 3 миллиона рублей. Соответственно, максимальный налоговый вычет – 390 000 рублей на человека. 

Кандидат юридических наук Ирина Ромашкова рассказала, как рассчитать сумму вычета на конкретном примере. Предположим, приобретено жилое помещение за 5 миллионов рублей с применением средств ипотеки. Сумма, взятая у банка для расчета налогового вычета нам не нужна, но нужно знать, какую сумму мы уплатили банку за пользование его деньгами, т. е. нам нужна сумма процентов, которые мы платили. Данную сумму мы вправе включить в расчет только после полной уплаты – банк в этом случае выдает справку о полной оплате кредита и подтверждение размера выплаченных процентов.

«Например, мы выплатили банку проценты за пользование кредитом в размере 2,5 миллиона рублей. В этом случае получаем расчет: из 5 миллионов рублей стоимости жилья мы имеем право на возврат 260 000 рублей, по процентам к расчету принимают до 3 миллионов рублей. Наша сумма меньше, поэтому будет высчитывать: 13% от 2,5 миллиона рублей, получаем 325 000 рублей. Таким образом, при покупке жилья за 5 миллионов рублей и выплаченных процентах банку в 2,5 миллиона рублей мы имеем право на налоговый вычет в размере 260 000 рублей + 325 000 рублей = 585 000 рублей», – рассказывает Ромашкова.

  Как проверить квартиру «на чистоту» самостоятельно?

«Если недвижимость куплена в браке, то каждый супруг может получить налоговый вычет на объект в указанном размере. Главное, чтобы на момент подачи налоговой декларации сумма налога была уже уплачена. Если недвижимость находится в долевой собственности, то каждый собственник вправе получить налоговый вычет в пределах стоимости только своей доли, а если в совместной собственности, то один из собственников может получить налоговый вычет в полном объеме, это удобно, если один из супругов, являющийся сособственником, не платит подоходный налог в размере 13%», – добавляет Сафронов.

Получение налогового вычета при покупке жилья: тонкости и нюансы
Фото: Саша Белая /cud.news

Что нужно знать 

Эксперт также отмечает, что налоговый вычет на жилье можно получить один раз в жизни, однако период получения законом не ограничен. Можно ежегодно получать налоговый вычет, пока не будет получена вся сумма.

«При этом можно выбрать способ получения вычета: единовременно за предыдущий год путем выплаты налоговым органом на счет или ежемесячно через работодателя, в этом случае подоходный налог по начисленной заработной плате в бюджет не перечисляется, а переводится работнику. Данный способ подходит тем, кто ранее не уплачивал подоходный налог, и тем, кто работает по трудовому договору в настоящее время», – сообщает Сафронов.

Вычет дается на человека, поэтому выгоднее покупать объект вдвоем, если вы состоите в браке, тогда каждый будет получать свой вычет. Их, кстати, два вида. Собственно, на покупку объекта – 2 млн рублей расходов максимум. Соответственно  из них вы претендуете на 13% (ставка НДФЛ), то есть 260 000 рублей к вычету. И вычет на погашение процентов по ипотеке, он максимально составляет 390 000 рублей (ваши максимальные расходы могут составить 3 000 000 рублей).

Ромашкова отмечает, что выплата осуществляется за счет налоговых платежей покупателя, поступивших в бюджет, то есть фактически речь идет о том, что нам возвращают те налоги, которые мы платили. Поскольку обычно за один налоговый период (составляет один календарный год) необходимую сумму набрать не удается в связи с недостаточностью налоговых поступлений от покупателя жилья, то выплата может осуществляться за несколько налоговых периодов.

«Поскольку налоговый вычет связан с налоговыми поступлениями покупателя жилья, то при покупке жилья несколькими собственниками возможность получения налогового вычета есть у каждого из покупателей. При этом необходимо определить сумму покупки каждого из покупателей. Например, жилое помещение, стоимостью четыре миллиона было приобретено в общую собственность в равных долях (по 50%). Значит, каждый из покупателей имеет право на налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей. Если при этом один из покупателей брал ипотеку для покупки, а второй нет, то первый имеет право добавить к налоговому вычету 13% от суммы выплаченных процентов банку за пользование кредитом. Поскольку второй покупатель не оформлял ипотеку, то право на налоговый вычет по процентам не имеет», – дополняет специалист.

Вычет дается на человека, вернее, на его налоговую базу. Так, когда покупка производится в долях или в совместную собственность, вычет будет рассчитываться в зависимости от доли каждого из покупателей. Так же, к примеру, родители могут получить вычет, если покупка осуществляется на имя несовершеннолетнего ребенка, однако, если ребенок достиг 18-летнего возраста, в вычете будет отказано, рассказала Кузнецова.

  Тренды: новые тенденции в благоустройстве ЖК бизнес- и премиум-класса

«Если оплата будет происходить за третье лицо (родители – за совершеннолетних детей, брат – за сестру и так далее), то получить вычет будет невозможно. Кроме того, в расчет налогового вычета не подпадет оплата, осуществленная за счет средств материнского семейного капитала и бюджетных источников (пенсии, пособия, сертификаты и т. д.)», – сообщает Кузнецова.

Также не предусмотрен вычет при покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц), дополняет Ромашкова. К таким лицам, по ее словам, относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. 

«То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. К категории взаимозависимых относятся только близкие родственники, поэтому при покупке жилья у сестры/брата мужа/жены или его родителей можно получить вычет», – отмечает эксперт.

Важно помнить, что налоговый вычет рассматривается как компенсация затрат, которые несет покупатель жилья, поэтому он не полагается в случаях:

если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств,

∎ по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили,

∎ при получении «Военной ипотеки» нельзя использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье дает государство.

Получение налогового вычета при покупке жилья: тонкости и нюансы
Фото: Viktor Talashuk /Unsplash

Как подать заявление на получение налогового вычета?

По словам Ромашковой, для оформления вычета заявителю понадобятся следующие документы:

декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте),

∎ справка о доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя),

∎ договор купли-продажи жилья,

∎ свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН),

∎ акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней),

∎ документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег),

∎ паспорт,

∎ свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

договор с кредитной организацией,

∎ график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Все документы нужно предоставить в ФНС. Можно в копиях, однако лучше всегда иметь при себе оригиналы. 

«Подаете комплект документов в ФНС или же пишите заявление, указываете счет и получаете вычет в упрощенном порядке. Такая возможность появилась с 21 мая 2021 года. И тот, и другой способ требует проведения камеральной проверки, после которой вы получите сумму на свой расчетный счет», – дополняет Лашкевич.

Кузнецова также напоминает, что в последние годы законодательство в части получения имущественного вычета либерализуется. Одним из нововведений является упрощенный порядок подачи заявлений через личный кабинет налогоплательщика без оформления декларации 3-НДФЛ.

Автор: Маргарита Разгуляева

27 июня 2022 01:02


АКТУАЛЬНО