Девелоперы затягивают пояса: на сессии GMKTalks застройщики поделились своими методами выжить в кризис
Очередная форсайт-сессия в рамках GMKTalks прошла на заводе известного производителя окон Veka. Необычный выбор места расслабил участников и настроил их на неформальное общение. В ходе дискуссии девелоперы, архитекторы и представители банков обсудили, как застройщику сделать так, чтобы больше эволюционировать и меньше – инволюционировать.
В этот раз организаторы GMKTalks, то есть, консалтинговое агентство GMK, выбрали не самое обычное место проведения сессии «Эволюция или инволюция продукта в девелопменте». Им послужило здание завода компании Veka, которая славится производством окон – в поселении Первомайское. Надо отметить, что участников организаторы не бросили на произвол судьбы – для них был организован специальный трансфер из центра столицы. Во дворе предприятия организована полевая кухня: большой белый шатер, в котором участники прячутся от жары, пьют прохладительные напитки и кофе. Над головой раздается жужжание – это над гостями летает небольшой черный квадрокоптер. Между столами снуют журналисты с микрофонами и щелкают затворами камер фотографы.
Я разговариваю с Дмитрием Хлебниковым, директором департамента индустриальной недвижимости компании RDI.
– Сейчас спрос повысился, а предложение упало. Девелоперам приходится тяжко, – делится он своими переживаниями.
– Наверное, люди просто боятся сейчас что-то покупать. Ждут, пока ситуация устаканится, – говорю я.
– Это тоже. Сфера недвижимости и инфляция завязаны друг на друге, поэтому, в конце концов, спрос вырастет, и все нормализуется.
Мужчина сетует на то, что главными проблемами для девелоперов являются рост цен на стройматериалы, а также покупка и обслуживание высокоскоростных лифтов.
– Почему же цены на материалы не падают, если доллар уже опустился? – интересуюсь.
– Доллар опустился, но металлы и цемент являются биржевыми товарами, а на них цены не опускаются.
Завод(ная) сессия
Мы заходим в большое бетонное помещение. Слева огромные стеллажи, сзади – какие-то чаны. Конечно, просторное помещение переоборудовали под сегодняшнее мероприятие: поставили несколько рядов стульев для слушателей и столы с микрофонами – для спикеров. Кроме того, есть и экран для того, чтобы выступающие могли демонстрировать презентации. Находиться здесь приятно, тут дышится полной грудью. На входе нам предлагают ознакомиться с техникой пожарной безопасности.
Модератор мероприятия – Сергей Разуваев, директор агентства GMK. Сегодня участниками сессии стали не только девелоперы и работники сферы недвижимости, но и, что происходит не часто – научные специалисты, например Олег Кабанцев, глава дирекции научно-технических проектов научно-технического управления НИУ МГСУ, и Николай Ватин, заведующий лабораторией самовосстанавливающихся конструкционных материалов СПбПУ.
Сессия посвящена эволюции и инволюции в области девелопмента. С эволюцией понятно. Что же такое инволюция? Всем известный энциклопедический сайт говорит о том, что инволюция – это «редукция или утрата в процессе эволюции отдельных органов, упрощение их организации и функций». Это значит, что на форсайт-сессии обсудят не только эволюционные изменения, которые претерпевает сфера строительства в России в связи с кризисом 2022 года, но и те функции, которые в ходе этих изменений девелопмент утрачивает или упрощает.
«Все, кто работает в девелопменте, помнит 2015 год. В декабре 2014 были огромные продажи, а в следующем году они резко просели. Не было проектного финансирования, и застройщик жил как мог. Менялась стратегия, в том числе продуктовая. Начал появляться продукт под романтическим названием «собачья будка». В регионах он стол 700-800 тысяч, и такие «будки» покупались», – отметил Разуваев.
Конечно, в «собачьей будке» не стоит и говорить о комфорте и, тем более, о выстраивании сценария жизни. Вот и сейчас, по словам модератора сессии, не ясно, пойдет ли сейчас жилая застройка по этому же пути.
Должны стараться не только банки, но и застройщики
Максим Тутуков, руководитель блока аналитики ООО «Прогород» группы ВЭБ.PФ, рассказал, что никто на строительном рынке не ожидал, что снижение ключевой ставки произойдет настолько быстро. Она упала с 20 до 9,5 процентов. Спикер отметил, что вторичное жилье недооценивают – а оно сказывается на темпах продажи новостроек. И как только оживет рынок вторички, оживут и новостройки. Кроме того, раньше крупные застройщики переоценивали рынок и вывод новых проектов и выводили квартиры только с отделкой. Сейчас же такие девелоперы продают разные варианты квартир, в том числе, и без отделки. Вот она – инволюция.
Выпускаются и проектируются программы господдержки. Государственные банки анонсируют новые меры поддержки. Например, ВТБ с 1 июля предлагает ипотеку под 3 процента семьям с тремя и более детьми – то бишь, многодетным. Кроме того, мы помним, что не так давно была запущена льготная ипотека для IT-специалистов по ставке 5 процентов с размером кредита до 18 миллионов. Отметил эксперт и усиление коллаборации банков и застройщиков.
«Должны стараться не только банки, но и застройщики, – подчеркнул Тутуков. Имеется в виду субсидирование ипотеки девелопером. – Это, конечно, делается не бесплатно, и один процент снижения ставки стоит застройщику около трех процентов бюджета покупки».
По словам спикера, снижение стоимости проектного финансирования активно обсуждается.
«Для застройщиков выгоднее досубсидировать ставки и показывать рост, чем просто снижать цены, – отметил эксперт, – потому что, когда покупатель видит, что цена у квартиры была такая-то, а потом она снизилась, он ждет дальнейшего снижения».
Говорил Максим Тутуков и о других «позитивных» изменениях, которые коснулись девелоперов. Государство разрешило комбинировать льготные и обычные ипотечные программы при кредите до 30 миллионов рублей. Отметил эксперт и волатильный курс валют. Раньше казалось, что доллар останется высоким, мы видим, что это не так. При этом курс криптовалюты упал. Казалось, что курс этой валюты стабилен, однако, оказалось, что это не так.
Какие новости
Что происходило с рынком? В каждую сессию с начала кризиса спикеры заново сообщают, что происходило с рынком недвижимости за время пандемии и с началом «специальной операции». Вот свежая информация от эксперта ВЭБ.РФ. По всем округам рынок активно рос. По количеству заключенных сделок с 2017 до 2021 года премиум-класс в квадратных метрах вырос в 2,4 раза, бизнес-класс – в 2,7. Меньше всего рост наблюдается в сегменте комфорт-класса – в 1.1 раза, потому что застройщики комфорт-класса отказались от прежних концепций и начали конвертировать его в бизнес-класс.
Существенно падает средняя площадь квартир, и это позволяет повышать темпы продаж. Может, предсказания Сергея Разуваева верны, и скоро мы придем к «собачьим конурам». Доля ипотеки же по столичным округам растет. За 5 лет в Москве она выросла с 38 до 60 процентов, в Новой Москве – с 42 до 67, в Московской Области – с 53 до 70.
«Продукт – это не только квартиры и окружающая среда, но и финансовые инструменты, которые позволяют приобрести товар без потери его свойств, – отметил Тутуков. – И качество этого продукта нужно повышать».
Прогнозы
Предоставил господин Тутуков и прогнозы для рынка жилой недвижимости. Так, согласно эксперту ожидается рост популярности программы семейной ипотеки. Кроме того, в сегменте массового жилья изменится целевая аудитория – вырастет количество семейных людей возрастом от 30 до 40 лет. Думаю, что такое изменение как раз ожидаемо: в кризис покупательская способность населения снизилась. Как уже говорилось ранее, в том же сегменте снизится доля чистовой отделки – все та же экономия. Также продолжится снижение средней площади строящихся квартир: с 2015 по 2022 год уже наблюдалось снижение на 12,6 процентов.
Из других вполне ожидаемых прогнозов: строительные материалы будут поставляться с азиатских рынков, банки продолжат сотрудничать с девелоперами, и усилится роль государства в строительстве.
«Сейчас идет снижение платежеспособного спроса, – отметил эксперт. – Девелоперы не отказываются от стопроцентой оплаты и дают скидку. Но если вы покупаете жилье не для себя, а для продажи, то вам выгоднее купить субсидированное жилье».
На вопрос, ожидаются ли отдельные жилые комплексы для каждого типа льготной ипотеки, Тутуков отметил, что разница в процентах льготной ипотеки этих видов не сильно разнится, поэтому отдельного жилья не будет. А на замечание модератора о том, что среднее время закрытия ипотечного кредита в России составляет 7 лет, и брать субсидированную ипотеку в этом случае бессмысленно, спикер ответил: «В долгосрочной перспективе, если вы гасите быстрее, то отказываетесь от прибыли. Остается в прошлом плановая экономика, и мы ожидаем, что будет повышаться финансовая грамотность населения». «А мне кажется, что мы все ближе проходим к плановой экономике», – отметил Разуваев.
«Конечно, все показывают, какая классная у них субсидированная ипотека. Однако никто не показывает, что будет, когда ставка в 0.1 процент вырастет до 3», – возразил Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет». А Сергей Разуваев продолжил: «Интересные вещи говорите: российские банки и конкуренция. Банки все больше и больше наращивают свои доходности, контролируя рынок девелопмента».
Уход зарубежных проектировщиков
Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК «ФСК», рассказал, что падение продаж в апреле и в мае связано не только с тем, что упали ставки, но и с опасениями клиентов. В принципе, это то, чего и следовало ожидать в данной ситуации.
«Мы помним, как раньше объекты вставали на десятилетия. Сейчас такого риска нет в связи с эскроу, однако под риском остается качество продукта» – отметил спикер.
Эксперт подчеркнул, что ФСК уже активно занимается импортозамещением: закупают отделочные материалы в Турции, инженерию – в Китае. «Больших сложностей не предстоит», – заключил спикер. Сокращается квартирография. ФСК тоже старается подстроиться – создает гибкие планировки с возможностью объединения пространства.
Еще до «специальной операции» и возникшим в связи с ним кризисом архитекторы начали терять важные программы для проектирования, такие, как, например «Autodesk». Сейчас ситуация обострилась еще сильнее. «Мы видим замедление цифровизации. Нам нужно усиливать собственные проектные команды внутри России, – отметил Кирилловский. – Нужно двигать проектирование на более ранние этапы. Это временно, пока не появятся отечественные аналоги».
Как это cделать?
Петр Кирилловский представил несколько вариантов, как повысить эффективность и качество лотов. Например, этажность. При выборе этажности учитывать шаг пожарных требований – это сохранит сотни миллионов. Деньги можно сэкономить также учитывая конструкцию котлована и грунты и отдавая приоритет меридиональным секциям при посадке и проектирования типового этажа. Другие шаги: оптимизация раскладки на фасаде – отказ от материалов с направленным рисунком и сопутствующей подрезки, отказ от покраски потолка паркинга, использование эффективного открывания окон, разводка кабеля по полу, а не потолку, трансформируемая планировка.
«В нежирные годы площадь сужалась. А что ожидается сейчас?» – поинтересовался Разуваев. «Я думаю, цикл рыночный намного короче, чем цикл проектный. Да, я думаю, что ближайшие несколько месяцев площадь будет снижаться, – ответил Кирилловский. – Черепаха прячет голову в панцирь, а девелоперы затягивают пояса. Нужно быть более гибким, потому что покупатели хотят больше, а когда девелопер не может этого дать, покупатель обращается к другим застройщикам».
На вопрос модератора, способны ли российские специалисты заменить европейскую архитектурную мысль, ответил Дмитрий Реутт, основатель и руководитель проектного бюро «R1». Он отметил, что российские архитекторы сильно продвинулись, однако у нас до сих пор есть, что покупать за рубежом, и коллаборацию с зарубежными бюро глобально ничем не заменишь. «Мы видим, что мир не черно-белый. Думаю, что будущее за тем, что у нас возникнут нейтральные территории, где мы можем встречаться и сотрудничать. Например, как наш офис в Дубаи, где мы занимаемся коллаборациями».
Автор: Виктория Орлова
АКТУАЛЬНО