Юрий Королев (Emerald Village): Управляющая компания в коттеджном поселке, зоны ответственности и возможности

Когда решение о покупке загородной недвижимости принято, подобраны локации или уже найден дом мечты, важно не упустить существенную деталь. Управляющая компания – ключевой элемент экосистемы коттеджного поселка. Есть несколько видов управляющих компаний, плюсы и минусы которых разобрал в колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), Юрий Королев, совладелец и застройщик Emerald Village, «Руза фемили парк», отельер.

В целом от управляющей компании зависит комфорт жителей, инфраструктура и ее благосостояние. В этом плане загородный дом ничем не отличается от городского жилья: коммуникации необходимо своевременно и качественно обслуживать, вести приемлемую ценовую политику в отношении тарифов ЖКХ, наладить коммуникацию с собственниками.

Примерный перечень работ включает:
∎ профилактику и ремонт коммуникаций,
∎ формирование квитанций и учет показаний счетчиков,
∎ охрану территории,
∎ озеленение, ландшафтный дизайн,
∎ уборку снега и расчистку дорог в зимний период,
∎ опрыскивание территории специальными химикатами в сезон клещей,
∎ санобработку общественных мест,
∎ вывоз мусора,
∎ контроль и выдача разрешений на строительство.

Управляющие компании можно разделить в зависимости от формы собственности:
∎ товарищество собственников,
∎ УК, сформированная застройщиком,
∎ сторонняя организация.

УК от собственников жилья

Довольно консервативная форма, при которой избирается председатель, а решения принимаются стихийно, по мере поступления проблем. Как правило, при таком устройстве управляющей компании отсутствует четкая стратегия развития поселка.

Чревата такая форма частой сменой власти: непрофессионализм управляющего быстро вызывает недовольство со стороны собственников.

С точки зрения финансов работа выстроена неэффективно и ведется по остаточному принципу – на сколько хватит денег, столько и будет вложено в обслуживание поселка. При этом для решения глобальных вопросов, требующих вложения денежных средств, необходимо собрание собственников.

Единственный плюс во всей этой истории – декларация самых низких цен за обслуживание.

УК от застройщика

Наиболее цивилизованная и выгодная во всех смыслах форма управления территорией.

Так как все коммуникации изначально возведены застройщиком, сотрудники управляющей компании в курсе тонкостей их эксплуатации и грамотно планируют расходы на обслуживание.

Бюджет формируется с расчетом себестоимости плюс 10-15% прибыли, что с большой долей вероятности будет поддержано жителями поселка при условии качественного выполнения инженерно-технических работ и управления территорией.

УК от застройщика – это независимость в принятии финансовых решений при возникновении непредвиденных обстоятельств. При этом управляющая компания экономически защищена собственником поселка и всегда может рассчитывать на его поддержку в части финансирования.

УК от сторонней организации

В целом такой способ организации управления территорией аналогичен УК от застройщика. Но есть существенное отличие – приглашенная организация не знает реального положения дел: как обслуживались коммуникации ранее, точки роста и приоритетные вопросы, на которые важно обратить внимание и вложиться финансово. Данное обстоятельство формирует повышенные тарифы на обслуживание. Так приглашенная УК обезопасит себя от убытков.

При работе со сторонней организацией всегда есть риск негативного сценария: когда УК оценит состояние территории, увидит процент неплательщиков со стороны жителей, она либо снизит качество обслуживания, либо вовсе покинет поселок.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы:

∎ При товариществе собственников самые низкие и выгодные цены на обслуживание, которые устанавливают сами жители. При этом такая форма УК – самая неповоротливая в финансовом плане, а качество управленческих решений оставляет желать лучшего. Все-таки за город приезжают отдыхать, а не заниматься решением чужих проблем.

∎ УК от застройщика или сторонней организации – это про высокий уровень сервиса, наличие всех специалистов по обслуживанию коммуникаций и собственности. Плюсом также будет быстрое финансовое реагирование на изменяющиеся внешние факторы и возможность профессионально и качественно управлять территорией.

Автор: Юрий Королев