ESG как фактор определения стоимости недвижимости

Бизнесмены по всему миру серьезно заинтересовались таким недавно возникшим явлением, как ESG, что в переводе с английского означает «экологическое, социальное и корпоративное управление». Например, инвесторы в недвижимость все больше внимания уделяют устойчивому развитию. Однако ESG может быть гораздо более эффективным непосредственно в самой сфере недвижимости и повлиять на определение ее стоимости. Своим видением этого вопроса поделились специалисты консалтинговой компании Deloitte. 

ESG и недвижимость

Когда-то недвижимость была воплощением капитализма. Однако в настоящее время тенденция направлена совершенно в противоположную сторону. Применение стандартов ESG к недвижимости (в частности, правительствами и застройщиками во многих развитых странах) показало, что этот класс активов остается актуальным и в случае использования руководящих принципов устойчивого развития. Растет осознание того, что недвижимость может оказать значительное социальное воздействие либо путем восстановления общественных мест (косвенно обращая внимание на достоинства существующей недвижимости), доступного жилья, социального жилья и центров ухода, либо за счет инвестиций в новые здания с экологическим уклоном, в частности в «зеленые» здания.

Жизненно важно для инвесторов

Среднесрочная и долгосрочная прибыль учитывается и поддерживается при обычной волатильности активов недвижимости с меньшим риском. Устойчивое развитие становится все более важным для инвесторов в недвижимость. Об этом свидетельствует разработка руководящих принципов устойчивого развития Европейской ассоциации инвесторов в неучтенные инструменты недвижимости (INREV). Они создаются, чтобы также соответствовать потребностям инвесторов. Еще одним показателем является расширение участия в оценке недвижимости GRESB 2020 года. Это управляемая инвесторами глобальная эталонная система ESG, содержащая отчетность для зарегистрированных на бирже компаний по недвижимости, фондов частной собственности, девелоперов и инвесторов, которые вкладываются непосредственно в недвижимость. Поэтому ESG будет все больше формировать и влиять на оценку недвижимости и, следовательно, на вложения в нее.

Влияние на общество

Однако влияние ESG на рынок недвижимости выходит за рамки того, что упоминалось выше. ESG, помимо того, что способствует созданию экологически чистых зданий, также позволяет обратить внимание на вопрос о влиянии недвижимости на общество, в том числе о разнообразии. Занятые в сфере недвижимости должны ответить на этот вызов, создавая возможности путем инвестирования в многопользовательские общественные пространства или превращение используемых в неполной мере зданий в объекты всеобщего притяжения. На практике основным препятствием является то, что инвесторам нужно заново изобретать привычные для себя инвестиционные модели, которые бы при этом соответствовали потребностям местного общества.

ESG и инфраструктура

Очевидно, что недвижимость и инфраструктура тесно связаны. В частности, сфера недвижимости является основным потребителем энергии. Поэтому строительство более экоустойчивых зданий, например с помощью новых экологически чистых материалов или с применением технологий интеллектуального отопления или вентиляции, не только помогает окружающей среде, но и повышает выгоду от соответствующих инвестиций в недвижимость, улучшая инвестиционные показатели. Правительства во всем мире все чаще поощряют эти новые методы строительства для сокращения углеродного следа городов и смягчения последствий выбросов. Таким образом, также важно проанализировать влияние ESG на инфраструктуру.

Преодоление новых инфраструктурных проблем

Внедрение эффективной инфраструктурной системы, ориентированной на ESG, имеет жизненно важное значение для развивающихся стран – она обеспечивает доступ к таким коммунальным услугам, как электричество и вода. В то же время развитые страны благодаря ESG могут решить возникающие проблемы, такие как рост населения в районах, а также улучшить экологическую ситуацию. В настоящее время инвестиции начинают сталкиваться с общественным сопротивлением, что часто происходит из-за отсутствия понимания ESG. Это, в свою очередь, приводит к дорогостоящим задержкам или изменениям в первоначальном проекте.

Умные города

С другой стороны ESG влияет на инфраструктуру через инициативу «Умные города», в ее рамках городские районы анализируются в соответствии с различными инновационными технологическими методами. Их результаты могут обеспечить более эффективное управление и организацию городской инфраструктуры. Большинство из этих методов в настоящее время предназначены для того, чтобы руководящие принципы ESG охватывали всю жизнь города – транспорт, улучшение сетей связи, оптимизация энергопотребления, водоснабжение, выявление преступлений и контроль за утилизацией отходов. Примерами таких городов являются Дубай, Сингапур и Люксембург.

Успешным примером умного города можно назвать Дубай, который является технологически инновационным в различных секторах. Вот несколько примеров:

∎ Транспорт: развитие первой гиперпетли между Дубаем и Абу-Даби и автономных воздушных такси.

∎ Туризм: проект Oasis Eco Resort, целью которого является строительство экоустойчивого комплекса посреди пустыни.

∎ Жилье: проект Марсианского города, направленный на строительство домов в пустыне для 600 000 человек в качестве начала 100-летнего плана колонизации Марса.

∎ Энергия: парк солнечных батарей, цель которого – сделать Дубай экологически чистой электростанцией.

∎ Безопасность: разработка беспилотных полицейских машин.

Сингапур также является пионером в этой области. Он представил более широкую концепцию умной нации. Некоторыми примерами технологических инноваций ESG в Сингапуре являются развитие безналичного общественного транспорта, цифровое взаимодействие и трансформация здравоохранения (Telehealth), разработка платформы, используемой в качестве канала между школами и родителями (Parents Gateway) и разработка проекта, направленного на максимальное использование уличных фонарных столбов для мониторинга изменений, связанных с экологическими условиями, установку камер для анализа мест, где образуются толпы людей, и улучшение мониторинга для повышения безопасности в общественных местах.

Недавние глобальные тенденции

Эта реальность также подводит нас к последующей теме увеличения влияния руководящих принципов и правил, связанных с инвестициями в ESG. Организация Объединенных Наций изложила 17 целей в области устойчивого развития в повестке дня ООН в области устойчивого развития на период до 2030 года, которые должны быть достигнуты для более глобального устойчивого будущего. Кроме того, эти цели представляют собой текущие проблемы во всем мире: нищета, неравенство, изменение климата, деградация окружающей среды, сохранение мира и справедливости. Приняв Парижское соглашение об изменении климата и повестку дня ООН в области устойчивого развития на период до 2030 года, Европейская комиссия разработала в марте 2018 года план действий по различным мерам, касающимся финансирования устойчивого роста.

Прозрачность

В рамках Плана действий был опубликован Регламент ЕС об устойчивом регулировании раскрытия финансовой информации (SFDR), который направлен на обеспечение большей прозрачности в отношении степени устойчивости финансовых продуктов, направления частных инвестиций на устойчивые инвестиции при одновременном предотвращении отказа от зеленых вложений. В дополнение к настоящему положению европейские надзорные органы разработали проект Объединенного комитета по нормативным техническим стандартам (RTS) по раскрываемой информации ESG, для которого в апреле 2020 года был опубликован консультативный документ с рекомендацией внести свой вклад в предлагаемые стандарты раскрытия информации ESG для участников и консультантов финансового рынка.

Европейская комиссия

Также в рамках Плана действий в ноябре прошлого года Европейская комиссия начала консультации с общественностью по некоторым критериям определения того, какая экономическая деятельность может претендовать на систему классификации экоустойчивой экономической деятельности в соответствии с Европейским положением о таксономии, которые сосредоточены на смягчении последствий изменения климата. Кроме того, в 2014 году Европейский союз опубликовал директиву, которая требует от крупных компаний раскрывать определенную информацию о том, как они работают и решают социальные и экологические проблемы.

Больше разработок

Еще одним недавним событием является тот факт, что некоторые страны официально признали, что изменение климата несет за собой экономическую неопределенность и риск. Одной из них являются США, где Федеральная резервная система включила изменение климата в свой список рисков финансовой стабильности (включая недвижимость) в отчет о финансовой стабильности от ноября 2020 года. Некоторые страны изучают рынок зеленых облигаций, такие как Люксембург и Германия. В этой связи также нужно обратить внимание, что в Европейском инвестиционном плане по зеленому развитию от 14 января 2020 года было объявлено, что ЕК установит стандарт зеленых облигаций ЕС. Наконец, Европейский союз в настоящее время пересматривает регулирование для инструмента коллективных инвестиций – Европейских долгосрочных инвестиционных фондов (ELTIF). ELTIF – это фонды, которые привлекают институциональное и частное финансирование для направления инвестиций в долгосрочные активы, включая активы недвижимости, такие как дома престарелых, школы, тюрьмы и социальное жилье. Таким образом, ELTIF могут быть инструментом расширения доступа к инвестициям, ориентированным на ESG.

Успешный бизнес, направленный на устойчивое развитие

Как ожидается, регулирование вокруг ESG должно становиться все более детальным. Инвесторы, вероятно, пострадают от раскрытия информации, связанной с ESG, для чего может потребоваться надлежащее консультирование экспертов. Кроме того, нет никаких сомнений в том, что мировой рынок недвижимости уже осознает, что принципы ESG являются ключевыми для устойчивых инвестиций. Фактически экоустойчивое инвестирование вскоре может стать привычным для всех. Для достижения этой цели инвесторы в недвижимость должны обеспечить соответствие управления фондом его предполагаемому положительному социальному воздействию.

Автор: Галина Хмелева