CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

«РКС Девелопмент»: от «революции» в регионах – к «захвату» Московской области

Обычно нормальные люди – читаем, «девелоперы» – осваивают столицу и область, а уж потом начинают «забрасывать сети» в привлекательные с их точки зрения локации: города-миллионники и прочее. Однако у регионального (до сего момента) застройщика – группы компаний «РКС Девелопмент» – все не «как у людей». То есть, с точностью до наоборот. Рассказываем, чем это, так сказать, закончилось.

В ближайшее время «РКС Девелопмент» начинает строительство своего первого объекта в Москве – комплекса апартаментов бизнес-класса продаваемой площадью 47 000 «квадратов» на набережной Москвы-реки, в активно развивающемся Даниловском районе. О выходе на столичный рынок и грядущем запуске упомянутого проекта и еще трех «в довесок», общей площадью почти 0,3 миллиона «квадратов» компания рассказала на посвященной этому поводу пресс-конференции.

Напомним, ГК «РКС Девелопмент» – региональный застройщик с внушительным опытом работы: в 2022 году ей исполняется 15 лет. От уже освоенных «делянок» компания отказываться не собирается – масштабируется и там, параллельно присматриваясь к другим «городам и весям». Но для достижения глобальных целей «РКС Девелопмент»  теперь уже понадобилось «брать штурмом»  Москву.

«РКС Девелопмент»: от «революции» в регионах – к «захвату» Московской области
Фото: РКС Девелопмент

Цифры, факты и вехи

Компания «Ренессанс Капитал строительство» была создана в 2007-м, совместно инвестиционной группой «Ренессанс Капитал» и Игорем Сангиряном. Чуть позже господин Сангирян выкупает долю ИГ «Ренессанс Капитал» и становится единственным акционером.

К 2010 году сданы первые дома проекта «Возрождение» в Краснодаре. Дальше региональные проекты пошли один за другим. К 2018-му заключен первый договор на fee development, к 2020-му – состоялся выпуск двух облигационных займов при поддержке МСП банка и выкуп акций у НПФ «Благосостояние». Также в 2020-м ГК «РКС Девелопмент» попала в список системообразующих предприятий. Весной же 2022 года получено разрешение на строительство первого проекта в Москве.

На данный момент у компании 20 проектов, из них восемь (общей площадью 604 000 «квадратов») – в стадии реализации. Уже 11 лет «РКС Девелопмент» «партнерится» с АО Сбербанк. По сути, одна из особенностей компании как раз в том, что все до единого проекты реализуются с «подключением» именно проектного финансирования, а не «продали немножко – пустили деньги на проект; продажи ниже – стройка затормаживается – продажи еще ниже, и дальше по нарастающей». Так что и перебоев с поступлением средств нет, и переход на эскроу-счета дался очень легко.

«Пиастры, пиастры!»

В 2022-м стартовало размещение третьего выпуска облигационного займа объемом 1 миллиард рублей (по иронии судьбы, 22 февраля – за два дня до сами понимаете чего). Так что, как пояснила финансовый директор ГК «РКС Девелопмент» Евгения Муханова, компания ждет некоторого оживления рынка, чтобы реализовать облигации: это даст дополнительный толчок развитию группы компаний, позволив собрать средства на запуск новых проектов.

Генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Марина Щербакова конкретизировала планы: «В этом году нужно приобрести часть площадок, по которым уже ведутся переговоры. В целях на 2023 год – увеличить объемы до 874 000 «квадратов», в 2024-2025 годах довести проекты на стадии реализации до объема в 1,3 миллиона квадратных метров: это тоже вполне реально. Ну, и в 2026-2027 году достичь рубежа в 2 миллиона «квадратов» и наконец-то выйти на IPO, о чем мы мечтали с самого начала».

  Как на «Российской строительной неделе» решали проблему обманутых дольщиков
«РКС Девелопмент»: от «революции» в регионах – к «захвату» Московской области
Фото: РКС Девелопмент

«Мы устроили революцию в регионах»

Основатель ГК «РКС Девелопмент» Игорь Сагирян поделился тем, как, собственно, компанию угораздило изначально взяться именно за освоение регионов: все-таки глубинка – она глубинка и есть. В частности, не так просто с персоналом: толковые люди есть, но ломоносовых поди высмотри; людей с «повышенной социальной ответственностью», за кем не нужно ежечасно все перепроверять, днем с огнем не найдешь, а рулить процессом, находясь за тысячи километров – то есть, из московского офиса – задачка та еще. Зато теперь компания может похвастаться ноу-хау: как небольшому (до поры, до времени) застройщику курировать сразу восемь проектов в регионах, руководя из столицы. Причем не абы как, а успешно.

«Россия – это не Москва; и даже при большом желании многих наших соотечественников переехать жить в столицу не всем это удается. Поэтому мы решили создать компанию, которая будет работать в регионах, но строить именно очень качественное жилье, внедрять новые идеи концепции. Плюс компанию максимально прозрачную, открытую, публичную, – поделился эксперт. – ведь первый аудит компании мы сделали еще до того, как начали строить».

Было, судя по всему, непросто: «первый блин» пришлось «печь» в Краснодарском крае. Так что пришлось устроить в глубинке – причем не в одной – нечто сродни «строительной революции». Сначала собрать достойную команду; потом взяться за отладку процессов, а там и начать позиционировать себя пионером по самым разным направлениям.

Так, ГК «РКС Девелопмент» первой начала возводить монолитный эконом-класс, потом – «растить» яркие дома на фоне серых многоэтажек, потом – продавать квартиры с ремонтом на рынках, где испокон веков счастливым покупателям выдавали исключительно бетонные «коробки». Местные игроки сначала презрительно пофыркивали на тему необоснованных трат и прочего – дескать, зачем, когда и так сойдет; но когда «пришлый» девелопер начал реализовывать жилье с отделкой – спохватились, что конкурировать заметно припоздали.

«Таким образом мы создали культуру своей компании. И с гордостью скажу: наш астраханский проект «Времена года», который сдан в 2016 году, – по сей день считается самым востребованным: люди дерутся за то, чтобы купить там «вторичку». И мы этим гордимся», – признался Игорь Сагирян.

«РКС Девелопмент»: от «революции» в регионах – к «захвату» Московской области
Фото: РКС Девелопмент

В России стало тесно. Пришлось целиться на Москву

На закономерный вопрос «чего в Москву-то, если в регионах так прекрасно работается» ответ со временем пришел сам собой: строить проще, спрос выше, подходящих сотрудников искать легче, «…ну, и нам надо делать объемы: компания дошла до уровня, когда требуется возводить намного больше жилья, чем вмещают провинциальные города. Например, в Пензе невозможно построить больше  25 000–30 000 «квадратов»: там весь рынок – около 300 000. А цель –именно сотни тысяч метров».

  Трансформация машино-места в общественное пространство

Так что первые четыре проекта в столице стартуют в самое ближайшее время. Ну, а «с прицелом на будущее» в приоритете – северо-запад и запад столицы, плюс единичные площадки на востоке Москвы.

Курорты и fee development

На данный момент, параллельно с первыми шагами в Московской области, «РКС Девелопмент» продолжает работу на региональных рынках: в частности, в Твери завершается строительство жилого комплекса «Мичуринский» (ввод в эксплуатацию намечен на второй квартал 2023 года), в Пензе реализуется ЖК SuperNova (по сути, первый пензенский «небоскреб». Не небоскреб, конечно, но 22 этажа для такого города – это впечатляет). Комплекс строится с элементами «умного дома»; первую очередь уже сдают.

Совокупная продаваемая площадь этих проектов составляет 138 800 квадратных метров, бюджет – свыше 10 миллиардов рублей (3,8 миллиардов – пензенский проект, 6,3 миллиарда – тверской).

Кроме того, в Краснодарском крае группа развивает два проекта по схеме fee development; речь идет о курортных ЖК Holiday House и Anapolis Residence в Анапе. В настоящий момент в рамках этих проектов реализуется 167 800 квадратных метров, их бюджет – 22,4 миллиарда рублей. Кстати, fee development (управление проектами за вознаграждение либо за процент – прим. ред.) – теперь одно из приоритетных направлений компании.

Помимо проектов в активной стадии, группа присматривает ряд площадок для дальнейшей «экспансии», включая участки в Москве и области. Сейчас на стадии переговоров находятся проекты продаваемой площадью почти миллион «квадратов».

«Мы нацелены на увеличение объема проектов в стадии реализации до двух миллионов метров в пятилетней перспективе», – рассказала журналистам Марина Щербакова.

…еще и коттеджи

Директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян подчеркнул, что, помимо выхода на рынок Москвы и области и активного строительства востребованной сегодня курортной недвижимости, для компании значим выход и в сегмент коттеджных поселков: «Мы видим большой спрос при недостатке качественного предложения. Не говоря про то, что много где схемы не отлажены, что не позволяет привлечь ипотечное кредитование. На самом деле, из покупателей мало кто, приходя в офис продаж, выкладывает пачку наличных на стол; 70-80% подыскивают варианты с ипотекой». С началом запуска ипотеки под коттеджное строительство компания ожидает существенный рост таких сделок и считает этот сегмент будущим драйвером для сферы строительства.

На самом деле, многие хотят купить для семьи именно дом, считает Станислав Сагирян, но вынуждены приобретать квартиру из-за необходимости брать кредит. А с доступностью ипотечных программ на загородное обособленное жилье, как только этот механизм «обкатается», Россия, по его мнению, довольно быстро начнет двигаться именно в этом направлении – как пресловутая «одноэтажная Америка». Особенно это касается клиентуры из Москвы.

  Мигрантов на стройках Москвы заменят современные технологии?
«РКС Девелопмент»: от «революции» в регионах – к «захвату» Московской области
Фото: РКС Девелопмент

Три магнитофона, три кожаные куртки, тридцать вариантов планировок

Неожиданностью – приятной для покупателей, но, возможно, не особо радостной для конкурентов – стало то, что «РКС Девелопмент» предлагает до 30 планировочных решений в рамках одной очереди своих ЖК и до 60 – в рамках одного проекта. Кстати, в контексте зарождающегося тренда отказа от чистовой отделки продаваемых лотов («это теперь дорого») компания идет поперек течения. Причины опять-таки объяснил Станислав Сагирян: «Любой клиент всегда выберет более простой путь. Вспомните: какая самая продаваемая машина в любом автосалоне? Та, что в наличии. Выбирать под заказ цвет, модификации, «начинку» салона и прочее, а потом три месяца ждать авто согласны единицы; порядка 80% будущих владельцев покупают то, что есть в салоне – если там не совсем уж плохие модели представлены».

То же самое с ремонтом: закупать материалы, умасливать капризных дизайнеров, «пасти» работников, за которыми глаз да глаз, параллельно еще ухитряться когда-то работать, чтобы оплачивать все перечисленное – кстати, и съемное жилье, ведь жить где-то надо, пока идет ремонт; плюс платить за ипотечное – слишком хлопотно.

«Мы никогда не отказываемся от отделки: помним опыт 2015 года, когда решили в части лотов ее не предоставлять. В результате пришлось ее делать задним числом – потому что клиенты приходят и первым делом спрашивают: «А где ремонт?» И я знаю, что многие из тех, кто начал уходить от отделки квартир сейчас, поменяют свое мнение. Мы пытались «уходить» на white box, но всегда это приводило к одному и тому же: такой формат продается хуже. Сначала продавцы говорят «дайте мне палитру бюджетов побольше», а когда лоты без ремонта не востребованы – приходят и спрашивают, что же им теперь делать».

Тут эксперт поделился лайфхаком, как «отучить» покупателя от претензий на тему «да сделайте мне уже самый простенький ремонт»: взять и отремонтировать одну квартиру действительно дешево (уточним, не в плане качества работы, а именно в смысле применяемых материалов). И когда человек заявляет «не-не, это слишком дорого» – отвести в этот самый дешевый вариант. Покупатель хмыкает и говорит «понятно, беру предыдущую» (вот и пригодился «подвох» от риэлторов, которые потенциальных съемщиков в первую очередь ведут в самую что ни на есть «убитую» квартиру, чтобы любые другие на ее фоне казались раем земным).

Выше – то, «что было». А чего не было?

А не было, как показывает практика, – срыва сроков: все до единого проекты ГК «РКС Девелопмент» сданы вовремя или даже раньше. Ну, и, пожалуй, один из главных показателей (и достижений) – «…за 15 лет у нас не было ни одного обманутого дольщика. Даже из числа тех, кто хотел быть «обманутым» и прилагал к этому массу усилий».

Автор: Кристина Голубева

14 июля 2022 20:49


АКТУАЛЬНО