Итоги III квартала на рынке премиальных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум-класса. Объем предложения вырос на 4,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 571 000 рублей (+1,5% за квартал, -0,1% за год).

По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находился 51 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 5000 лотов, из них 4200 – квартиры и 800 – апартаменты. По сравнению со II кварталом, число предложений выросло на 4,6%.

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, шт.

В III квартале на рынок новостроек премиум-класса вышли в открытые продажи два проекта – один жилой комплекс (Opus от ГК «Пионер») и один комплекс апартаментов (Wellton Spa Residence от концерна «Крост»).

Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в III квартале 2022 г.

В разрезе округов по предложению лидируют САО (25,1%, +0,4 п.п. за квартал), СЗАО (24,6%, +1,6 п.п.) и ЗАО (20,9%, -0,1 п.п.). Наименьшую долю занимает ЮЗАО (1,2%, -0,6 п.п.). В ЮВАО премиальная недвижимость не представлена.

Структура предложения в новостройках премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов

По стадии строительной готовности в премиум-классе в III квартале произошел перевес в сторону предложений в корпусах на этапе монтажа (45,2%, +5,5 п.п.) за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложений на этапе котлована уменьшилась (40,9%, -4 п.п.).

Структура предложения в новостройках премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов

Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,6%, -0,9 п.п.). С каждым кварталом уменьшается количество многокомнатных лотов, на конец сентября 2022 года их доля составила 6,5% (-1 п.п. за квартал).

Структура предложения в новостройках премиум-класса по комнатности, количество лотов

В премиальных новостройках за квартал выросла доля предложений с чистовой отделкой до 18,5% (+3,6 п.п.). Наибольшую часть рынка по-прежнему занимают предложения без отделки (43,9%, -2 п.п.) и с отделкой whitebox (37,6%, -1,6 п.п.).

Структура предложения в новостройках премиум-класса по типу отделки, количество лотов

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе в сентябре составила 571 000 рублей (+1,5% за квартал, -0,1% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. Заметно выросла цена в ЮАО (+12,3%) вследствие выхода в реализацию проекта Opus с ценой выше среднего по сегменту. Небольшое снижение цен отмечено в СЗАО (-2,4%), ЮЗАО (-1,2%) и САО (-0,7%).

Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках премиум класса, рублей за квадратный метр

Рост средневзвешенной цены произошел за счет удорожания квартир (+4,6% за квартал). Апартаменты в III квартале 2022 года стали немного дешевле (-0,4%). Разрыв в цене между квартирами и апартаментами сократился: в премиум-классе цена на апартаменты превышает цену на квартиры на 20% (полгода назад разрыв составлял почти 50%).

Средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум класса по кварталам, рублей за квадратный метр

Общая стоимость предложений в III квартале в среднем упала на 2,7% за счет снижения минимального порога площади на многокомнатные лоты и ухода из продажи самых дорогих лотов (максимальный бюджет по сравнению с прошлым отчетным периодом упал почти на 1 млрд рублей). Без учета многокомнатных лотов можно говорить о повышении средних бюджетов вслед за ростом цены квадратного метра. Больше остальных подорожали однокомнатные варианты – на 5,1%.

Стоимость предложений в новостройках премиум класса в зависимости от типологии

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2022 года:

∎ Mod: студия площадью 28,2 квадратного метра за 11,4 млн рублей;

∎ «Театральный квартал»: однокомнатная квартира площадью 28,7 квадратного метра за 12,9 млн рублей;

∎ «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 квадратного метра за 13 млн рублей.

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек премиального сегмента в III квартале 2022 года составило почти 1000 штук. По сравнению со II кварталом, активность покупателей выросла на 36,7%. Спрос на квартиры вырос на 40,1%, на апартаменты – на 9,1%. Однако относительно III квартала прошлого года количество сделок сократилось на треть.

Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках премиум класса по месяцам, шт.

Основные тенденции

«Премиум-класс не стал исключением в плане расширения экспозиции: на рынке наблюдается рекордное количество лотов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован почти четыре года назад. Старт продаж анонсирован в жилом комплексе Opus от ГК «Пионер» и комплексе апартаментов Wellton Spa Residences от концерна «Крост».

Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе на конец сентября 2022 года достигла 571 000 рублей. Прирост за последние три месяца составил 1,5%, тогда как в прошлом квартале отмечалось падение цены квадратного метра на 9,3%, кварталом ранее – удорожание на 10,2%. Колебания связаны как с выходом в продажи нового предложения, так и с изменением структуры текущего. Фактически выход одного крупного проекта может изменить характеристики цены всего сегмента. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир на 20%, но с каждый кварталом разрыв между типами предложений становится менее явным.

Спрос на премиальные квартиры и апартаменты начал восстанавливаться после падения во II квартале 2022 года на 36,7%, но все еще находится на низком уровне относительно прошлых периодов. Доля ипотечных сделок за квартал составила 53%. Это гораздо ниже, чем в других сегментах рынка, однако такая статистика все равно не характерна для премиум-класса, где доля договоров с ипотечным обременением ранее не превышала 50%. Покупатели стали активнее пользоваться предложениями с субсидированными ставками, что, вероятно, повлекло за собой и общее оживление на рынке недвижимости. Рынок премиальных новостроек становится все более зависимым от банковских предложений, а реакция покупателей премиальной недвижимости во многом повторяет реакцию клиентов более низких ценовых сегментов. Однако изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на будущем рынка премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».    

Ранее эксперты подвели итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы.

---