Где родился, там и пригодился: стоит ли москвичам инвестировать в региональную недвижимость

Пандемия, а также кризис, последовавший за событиями февраля 2022 года, привели к значительному росту цен на недвижимость. Традиционный для инвестирования рынок недвижимости Москвы стал многим попросту не по карману. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), стоит ли жителям столицы покупать квартиры для инвестирования в других регионах и как там обстоят дела с жилым сегментом.

Девелоперы устремились в регионы

Рынок недвижимости подстраивается под наиболее маржинальное направление – жилищное строительство, рассказал директор по развитию территорий инвестиционной группы компаний ASG invest Ринат Аисов. По его словам, стабильная унифицированная модель проектов жилой застройки, более просто поддающаяся анализу рисков и расчетам доходности по сравнению с коммерческими проектами позволяет банкам осуществлять большой объем вливаний в эту сферу как по количеству выданных кредитов, так и по их объему.

«Сегодня, спрос застройщиков на земельные участки под многоквартирную застройку, как никогда высокий, многие из них, строя стратегические планы, закупают землю «впрок» или входят в сделки с оплатой долей прибыли в будущем проекте. Крупные застройщики сегодня делают ставку на формирование своего земельного банка на будущее. Ранее они имели земельный банк с запасом на год-два, и этого было достаточно, можно было выйти на рынок и приобрести новые участки», – отмечает эксперт.

Нынешняя же ситуация на рынке такова, что если нет земельных активов для освоения на пять и более лет, возникает высокий риск провала темпов строительства и связанных с этим проблем вплоть до прекращения деятельности.

«Еще несколько лет назад московские строительные компании, крупные застройщики обратили внимание на инвестиции в земельные участки в регионах с опережающей динамикой развития сферы недвижимости», – продолжает Аисов.

Таким образом, что касается развития бизнеса в регионах, ситуация для этого у застройщиков как нельзя более благоприятная. Однако, по словам специалиста, ориентироваться им лучше на те уголки России, которые и до кризиса показывали опережающую динамику и где власти проводят политику активной поддержки предпринимателей – это Татарстан, Тюменская, Тульская и Нижегородская области, Башкортостан, Крым и другие.

Окно в Европу

Тренд на «отвязку» от столичного рынка недвижимости могут поддержать и частные инвесторы. Однако Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», советует все же не уходить слишком далеко.

«Одним из перспективных вложений для жителей Москвы могут стать загородные малоэтажные жилые комплексы под Петербургом. Мы советуем обратить внимание на объекты, расположенные в радиусе 20-30 километров от города», – говорит Карцев.

Согласно подсчетам экспертов компании, инвестиции в такие проекты, где застройщиком индивидуальных жилых домов выступает девелопер, могут приносить до 40% годовых. Тем более что дома в таких локациях, как правило, возводятся в однородной типовой среде, где большое внимание уделяется благоустройству и созданию комфортной инфраструктуры для проживания, а современные технологии позволяют в течение трех месяцев построить дом площадью 100-200 «квадратов», отвечающий самым высоким требованиям к проживанию, и его стоимость не будет существенно отличаться от 1-2-комнатной квартиры в городском спальном районе.

«Кроме перепродажи, загородный дом под Петербургом можно сдавать в аренду. Это более прибыльный проект, чем аналогичный бизнес на рынке городской недвижимости. Доход с аренды дома будет в два раза больше», – рассказывает специалист.

Стратегию обратиться к городу на Неве поддерживает и директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Татьяна Любимова. По ее словам, даже инвесторы, предпочитающие премиум-сегмент, в сложившейся ситуации решили переключиться с зарубежных рынков недвижимости на российский. Спрос растет в том числе и со стороны Москвы. Виной всему – экономия средств.

«Из финансовых соображений многие столичные жители обратили внимание на элитное жилье в Санкт-Петербурге. Северная столица с ее богатой архитектурой становится своеобразным «окном в Европу», – поясняет эксперт.

Доступность жилья в Петербурге подтверждается тем, что, согласно индексу миллиона, который рассчитывает Knight Frank Russia, за условный миллион долларов в Петербурге можно приобрести около 100 квадратных метров элитной недвижимости на первичном рынке, в Москве – 35 «квадратов», а в Сочи – 23.

«Согласно статистике Knight Frank St. Petersburg, жители столицы, приехавшие в город на Неве, отдают предпочтение уже готовым квартирам в небольших клубных домах в центре. Доля сделок с москвичами в сегменте элитного жилья составила 12–13% на первичном рынке, и скорее всего в ближайшее время интерес к рынку с их стороны будет расти. За последние три года бюджет на приобретение столичными жителями элитной недвижимости в новостройках Санкт-Петербурга вырос на 26%, и вместо 31 миллиона рублей составляет 39 миллионов рублей. На вторичном рынке этот показатель выше», – поясняет Любимова.

Неважно – где, важны перспективы

Директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Вирченко советует и вовсе не обращать внимания на регион инвестиции, а оценивать сам объект.

«Когда инвесторы вкладывают денежные средства, они смотрят не на «место» покупки, а на перспективность локации, инвестиционную привлекательность, процент прибыли, сумму вложений и так далее», – отмечает специалист.

Вирченко выражает уверенность, что интересно инвестировать в те города, где стоимость квартир еще не на пике, границы застройки продолжают расширяться, и в город съезжаются люди из регионов.

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга из таких есть еще Екатеринбург, Сочи, Красноярск, Казань и другие города, продолжает эксперт. Однако Татьяна Любимова добавляет, что в Сочи стремятся переехать, в основном те, кто ощутил на себе влияние санкций и не имеет возможности релокироваться в другую страну.

«Из плюсов вложений в регионах можно отметить низкий порог входа, возможность заработать больше, чем в мегаполисе, где цены уже выросли. А из минусов: не получится в живую отслеживать строительство, а также можно не знать специфику местных застройщиков, но так как все уходит в интернет-технологии, стало намного проще», – дополнила Яна Вирченко.

Где родился, там и пригодился

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич тоже считает Сочи и его окрестности перспективными для вложения средств, однако, по ее словам, лоты сейчас стоят не дешевле, а то и дороже столичных, но при этом имеют огромное множество специфических нюансов: найти стоящий объект очень сложно, а вот наткнуться на самострой и обман – легко.

«Инвестировать в недвижимость в других регионах, если у покупателя не хватает денег на лоты в Москве и области, точно не стоит. Прежде всего, стоит четко понимать предельную сумму и изучить рынок Подмосковья», – рассказала Лашкевич.

Особенно, по ее словам, рекомендуется обратить внимание на строящуюся инфраструктуру (новые станции МЦД, зоны рекреации). Возможно, все же удастся найти что-то, подходящее под намеченный бюджет

«Плюсы очевидны – вы знаете локации и рынок. А в других регионах незнание может как минимум заставить вас потратить время на изучение, как максимум – превратить инвестиции в «неликвид» с последующим убытком», – подытожила специалист.

Автор: Маргарита Разгуляева