Уловки девелоперов: как компании пытаются вернуть спрос на недвижимость

Кризис весны-2022 заставил рынок недвижимости играть по-новому. В последнее время застройщики предлагают более гибкие условия приобретения квартир в своих проектах. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), на какие «уловки» идут девелоперы, чтобы стимулировать спрос.

Ситуация на рынке

В первой половине года в условиях нестабильной экономической ситуации многие инвесторы, не имеющие на руках всю сумму для покупки недвижимости, взяли паузу, отдавая предпочтение депозитам в банке под высокие проценты, рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.

«Вместе с тем активизировался рынок вторичной недвижимости, стоимость которой сейчас ниже, чем в новостройках. Все это создало дисбаланс спроса и предложения. С переходом рынка продавца в рынок потребителя, у инвесторов появляется возможность в спокойных условиях выбирать для себя лучший вариант. А акции и специальные предложения являются конкурентным преимуществом и драйвером продаж объектов строительства», – рассуждает Агапов.

По итогам реализации июля 2022 года доля ипотеки на рынке старой Москвы составила порядка 85%, дополняет управляющий директор агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова. Особенно в массовом сегменте жилья. Спрос по сравнению с прошлым месяцем вырос на 11,2%, а количество ипотечных сделок – на 12,5%.

По ее словам, жилищное кредитование продолжает оставаться основным драйвером спроса, и именно на него девелоперы и делают упор, когда пытаются вновь привлечь внимание покупателей.

Субсидированная ипотека

Средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 3,3%, на вторичном – 11,2%, поясняет Цветкова. В первом случае стоимость кредитов находится на таком минимальном уровне только благодаря субсидированным программам застройщиков, а поскольку ключевая ставка составляет 8%, с поддержкой девелоперов ежемесячный платеж выглядит очень привлекательным для потребителя. Стоимость по программам дополнительного финансирования ипотеки от застройщиков находится на беспрецедентно низком уровне и в ряде случаев доходит даже до 0,01%.

«К примеру, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District Семейную ипотеку можно получить на весь срок по ставке 0,1% годовых, а кредит для всех (в рамках льготной ипотеки с господдержкой) – под 2,3% годовых», – рассказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Подобные предложения предусмотрены и в проектах «Любовь и голуби» и Clementine девелопера «СМУ-6 Инвестиции». Генеральный директор компании-застройщика Алексей Перлин добавил, что в ЖК «Любовь и голуби» действует уникальная программа с Московским кредитным банком: ставка по «Господдержке 2022» – 0,01% на весь срок кредита (до 30 лет), лимит займа – 12 миллионов рублей, а первоначальный взнос – от 15%.

«Также мы запустили специальные условия по ипотеке для покупки апартаментов. Так, в рамках совместной программы с банком «ДОМ.PФ» ставка по ней составит 2,5% на срок до 39 лет, лимит кредита – 50 млн рублей, первоначальный взнос – от 15%», – сообщил Перлин.

Антон Агапов пояснил, что возмещение разницы между реальной и льготной ипотечной ставкой берет на себя девелопер.

«Естественно, субсидирование вшивается в стоимость квадратного метра и в среднем увеличивает ценник недвижимости на 15-20%. Однако зачастую это все равно выгоднее по сравнению с переплатой по реальной ипотечной ставке. Поэтому несмотря на повышенную стоимость предложение пользуется популярностью», – отмечает специалист.

Ставка 0,01% позволяет зафиксировать переплату на минимальном значении на весь период, дополняет генеральный директор ЖК «Заречный квартал» Александр Галстян. При этом покупатель выигрывает и по инфляции, и по росту цен на квартиры.

«Первопроходцем акции был ПИК, сейчас к нему подключились даже игроки рынка ИЖС. Суть одна – партнерство с банком, включение «ипотеки и ее процентов» в стоимость лота. Иногда это предложение даже выгодно в случае долгой ипотеки в 20-25 лет. Например, ПИК в своем ЖК «Красноказарменная 15» предлагает такие «ипотечные» варианты на 2 миллиона рублей дороже цены за наличные, но, как показывает математика, при кредите свыше 10 лет такой вариант интересен», – заключает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Часть застройщиков завышают цены на все квартиры и используют одну ставку, а другие делают удорожание на часть комиссии, которую он заплатит банку за снижение ставки, разъясняет Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп». И, по его словам, на текущий момент – это действительно двигатель продаж, так как доля таких сделок может доходить до 70-80% по ряду объектов у части застройщиков.

Скидки «мимо кассы»

Другим инструментом у застройщиков, по словам Валерии Цветковой, является скидки и акции, которые они распространяют на весь объем экспозиции. При этом, как отмечают специалисты, далеко не все такие предложения можно найти в открытом доступе.

«Некоторые девелоперы в Петербурге официально снизили цену на 15% во всех проектах, другие застройщики дают скидки в рамках закрытых продаж и при личных беседах. Кроме того, даже цена с учетом официальной скидки не является финальной, поскольку непосредственно перед сделкой застройщик также готов снизить стоимость, либо предложить дополнительные опции, например, паркинг за полцены», – отмечает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Татьяна Любимова.

Однако Щекин добавляет, что скидки работают не так эффективно, как ипотека. По его словам, в текущих условиях для покупателей гораздо важнее минимизировать ежемесячный платеж, чтобы он не создавал проблему для семейного бюджета.

«Люди готовы вкладываться в жилье, если кредит будет максимально недорогим. Скидки при этом работают слабо – иногда клиенты готовы даже приобрести жилье по более высокой цене, если при этом ставка по ипотеке будет низкой», – пояснил он.

Гарантированная доходность

Инвесторов девелоперы привлекали в свои проекты гарантированной доходностью. Как сообщает Мария Лашкевич, покупатель приобретает жилье на этапе строительства, а после ввода дома в эксплуатацию девелопер выкупает его обратно по цене, превышающей вложения инвестора. При этом доходность варьируется от 8% до 25%.

«Такое предложение было крайне актуально в конце июня и до середины июля, когда девелоперы не могли пройти проектное финансирование. Банально денег не хватало. Сейчас подобных акций почти не встретишь, спрос ведь немного ожил. Но в целом очень небанальное предложение было», – рассказывает специалист.

Рассрочки

Также девелоперы развивают направление продаж квартир в рассрочку, стимулируя покупателей выгодными условиями. Этот метод отметил совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин. Также в компании развиваются программы «трейд-ин», сделку по которой можно заключить в течение недели.

В ЖК «Заречный квартал» тоже постарались подобрать выгодные условия по рассрочке. Галстян подчеркнул, что покупателям готовы предоставить дополнительную скидку в 15% при таком варианте покупке. При этом стоимость лота разбивается на 18 месяцев. А тем, кто готов оплатить сразу полную стоимость квартиры, предлагается скидка 21% от стоимости лота.

Однако Марина Лашкевич дополняет, что в ряде компаний такие акции могут содержать неафишируемые условия, а потому договор нужно изучать с особенной тщательностью.

«Никуда не уходят партнерские коллаборации с банками, выгодные рассрочки без процента (со скрытыми пунктами в договоре, серьезными штрафами при просрочке платежа при такой программе) на небольшие сроки (1-2 года) и предоставление всяческих гарантий на качество жилья (а вера в него с учетом новых послаблений и правил сдачи объектов уже подорвана). Эти маркетинговые активности как были, так и будут находиться в «топе» у девелоперов», – отмечает эксперт.

Качество жилья

Одновременно с развитием маркетинговых кампанией застройщики стараются улучшать и само качество своего продукта. К примеру, архитекторы в ЖК «Заречный квартал» старались сделать актуальной его концепцию.

«Начиная новый проект, мы сами придумываем концепцию, учитывая все модные тренды в жилой недвижимости. Мы улучшаем проект с точки зрения эстетики: фасады зданий, входные группы, благоустройство всей территории жилого комплекса, в том числе детские и спортивные площадки», – отметил Галстян.

Такой подход перехватили и представители рынка ИЖС. Президент диверсифицированной строительной компании Qtec Сергей Безбородов рассказал, что вернуть спрос на покупку жилья в момент кризиса можно, выбрав две стратегии: на понижение стоимости и на улучшение качества. При этом, по его словам, первое отлично работает в сегментах «эконом» и «комфорт», где стоимость в большинстве случаев является ключевым фактором выбора. Второе же ориентировано на сегменты «бизнес», «элит» и «премиум». При выборе жилья целевая аудитория таких проектов больше смотрит на дополнительные опции, которые напрямую влияют на качество уровня жизни.

«Сейчас, к примеру, мы занимаемся строительством авторского загородного проекта Q House. Главный принцип, которым мы руководствуемся при проектировании дома – загородная жизнь должна не уступать по качеству городской. Мы сейчас говорим про инфраструктуру, транспортную доступность, окружение дома. Именно это основные факторы просадки конкурентов», – отметил Безбородов, добавив, что самое важное в этом деле – правильно подобранный участок (транспортная доступность, инфраструктура, соседи), а также архитектура и планировка, «затачивающие» дом под комфортное проживание.

Автор: Маргарита Разгуляева

---