CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Мнение экспертов: ипотека или накопления на квартиру в 2022 году

Многие россияне копят на покупку жилья, однако при нынешних показателях инфляции делать это становится все сложнее. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), насколько целесообразнее было бы взять ипотеку, сравнительно с попытками накопить полную стоимость, необходимую для приобретения жилья за наличные.

Обогнать инфляцию

Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков рассказал, что квартиры в Москве всегда были и остаются инвестиционно-привлекательными. По его словам, анализ долгосрочной перспективы показывает, что цены на столичные новостройки обладают постоянным трендом на повышение. Даже кризисы 2008-2009 и 2014-2015 годов не стали исключением: после снижения на 15-20% стоимость лотов на рынке быстро восстанавливалась и продолжала расти.

В связи с этим коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов подчеркнул, что важным фактором в накоплении выступает инфляция. В начале августа она достигла 15,27% в годовом исчислении. Главное негативное последствие инфляции – обесценивание денег, и при накоплении есть риск, что собранных средств попросту не хватит на покупку квартиры.

«Поэтому накопления на квартиру должны опережать инфляцию и темпы роста цен на жилье, чтобы покупатель мог в обозримом будущем рассчитывать на его приобретение. В противном же случае ипотека – самый подходящий инструмент», – рассказал Денис Бобков. 

Мнение экспертов: ипотека или накопления на квартиру в 2022 году
Фото: Drazen Zigic /freepik.com

Не ждать – брать рассрочку

Если клиент может накопить средства за несколько месяцев, то проще не ждать, а договориться о рассрочке с застройщиком, считает директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Вирченко. Если планируется, что накопления растянутся на долгий срок, то лучше рассмотреть ипотеку.

«Ждать точно не стоит, потому что недвижимость не дешевеет, застройка уходит все дальше в область. То, что есть в наличии сегодня, закончится завтра. Меняются условия у банков, ставки по ипотеке. Поэтому, если покупать, то здесь и сейчас. А если есть желание откладывать и копить по 20 000–30 000 рублей в месяц, то проще уже сейчас платить эти деньги за свою квартиру», – отмечает специалист.

Эксперту вторит и Бобков, отмечающий, что в текущих условиях покупатель может рассчитывать на минимальные ежемесячные платежи по жилищному кредиту.

«В сложившейся ситуации, когда на рынке появилась ипотека под 0,1% (читай – рассрочка), перспектива копить на квартиру видится еще более нецелесообразной. Никогда еще на российском рынке ипотеки не было таких низких ставок. К тому же, сейчас банки совместно с застройщиками разработали массу инструментов, которые облегчают покупателю вход в сделку. Для тех, у кого нет средств на первоначальный взнос, есть соответствующие предложения по ипотечным кредитам, не предполагающих внесение каких-либо сумм на старте», – поясняет он.

Не время для долгов

Коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак считает, что любой кризис – не самое подходящее время набирать долги, тем более брать ипотеку, но и накопить деньги даже на первый ипотечный взнос на вкладе или заработать на фондовом рынке сейчас у людей вряд ли получится. 

Эксперт отмечает, что из-за резкого падения ставок по депозитам и проблемах на российском фондовом рынке говорить о высокой доходности вложений и инвестиций не приходится. Люди настроены хотя бы сохранить заработанное от инфляции и новых ограничений, связанных с валютой или иностранными акциями. Многие отложили крупные покупки до лучших времен и живут в режиме экономии.

  Владимир Щекин (группа «Родина»): Где искать инвестиционную гавань в период кризиса?

«Вместе с тем на ипотечном рынке сейчас уникальная ситуация для решения квартирного вопроса, которой вполне смогут воспользоваться люди со стабильным заработком, причем не имея первоначального взноса или с минимальной накопленной суммой. Банки и застройщики предлагают совместные программы с нулевым первоначальным взносом. В каталоге «Выберу.ру» сейчас 35 таких программ. Причем их предлагает даже ипотечный лидер страны – Сбербанк», – пояснил он, но подчеркнул, что цена новостройки по ставке 0,1% и без первоначального взноса будет дороже рыночной, а ежемесячная нагрузка заемщика (платежи по кредиту) – выше.

Мнение экспертов: ипотека или накопления на квартиру в 2022 году
Фото: freepik.com

Накопить – невозможно

Накопить полную стоимость квартиры – невозможно. Такое мнение выразил Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine).

«Брать ипотеку определенно предпочтительнее, чем копить деньги на покупку жилья, особенно в нынешних реалиях, когда столичная недвижимость дорожает минимум на 30% в год. Накопить в этих условиях на квартиру, даже отказывая себе в самом необходимом, практически невозможно: доходы подавляющего большинства населения, к сожалению, не растут столь же стремительными темпами. К тому же многим до покупки приходится арендовать квартиру, и это очень весомая статья расходов», – отмечает он.

По мнению эксперта, ипотека позволяет решить квартирный вопрос в кратчайшие сроки, не принуждая покупателя менять привычный образ жизни, и платить ежемесячно сумму, эквивалентную той, которая бы уходила на аренду, а то и меньше, так как застройщики сегодня предлагают множество привлекательных условий приобретения недвижимости, например, все те же субсидированные ипотечные ставки.

Аналогичную точку зрения высказал и совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин, который дополнил, что ипотека более предпочтительный вариант для покупки жилья, чем накопления. Так, по его словам, среднестатистической семье в Москве необходимо собирать на стандартную квартиру в массовой новостройке 8 лет, если их остальные расходы ограничатся прожиточным минимумом.

«То есть в реальности собирать средства нужно будет явно больше десяти лет. Конечно, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально поменяться, а самое рискованное для покупателя – рост цен. Только за прошедшие два года цены на новостройки увеличились на 40-50%», – рассказал специалист. 

Таким образом,  накопления потенциальных покупателей квартиры могут очень быстро «сгореть» в перспективе и  ипотека с этой точки зрения гораздо более выгодный инструмент, потому что ставки фиксированные, как и ежемесячный платеж по кредиту.

Льготы – инвесторам

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич считает, что собственная трезвая оценка финансовых возможностей покупателем позволит ответить на вопрос – копить или брать ипотеку. Если потенциальный заемщик не уверен в своих доходах, то лучше копить до тех пор, пока сумма ипотеки и ее ежемесячный платеж не станут комфортными. Также можно обратить внимание на более доступное жилье.

  Ипотека без первоначального взноса: все способы

«В целом же, все зависит от того, какие жилищные условия вы имеете сейчас и для каких целей планируете купить недвижимость. Если вы инвестор, который собирается заработать на перепродаже, то вам необходимо использовать все льготные инструменты для минимизации расходов. Тут льготная ипотека, семейная ипотека и любые формы субсидий будут вам в помощь.

Если вы живете втроем с ребенком в одной комнате, то покупка квартиры в ипотеку резко улучшит ваше качество жизни. Да, вы платите лишние проценты, но и живете вы здесь и сейчас», – рассказывает Лашкевич.

Отталкиваться от конкретной жизненной ситуации советует и Ирина Хдрян, руководитель отдела ипотечного кредитования федерального девелопера «Неометрия». По ее мнению, если на руках есть значительная сумма, а оставшиеся средства покупатель может относительно быстро и без ущерба для своего качества жизни накопить, то можно не прибегать к привлечению ипотеки. Однако, если накопления минимальны, но жилье нужно срочно, то стоит рассмотреть вариант заемных средств.

В последнем случае есть ряд преимуществ: фиксация рыночной стоимости жилья, в то время как стоимость аренды или будущей покупки, пока человек копит на свою недвижимость, может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. 

«По сути, покупка недвижимости в ипотеку – это вложение средств и защита их от инфляции, повышения ключевой ставки и многих других экономических факторов. Также при использовании жилищного кредитования можно получить налоговый вычет, который кто-то направляет на погашение, а кто-то на ремонт, например, в строящемся доме. При самостоятельном накоплении право на вычет доступно только после завершения этого процесса», – рассказывает Хдрян.

Мнение экспертов: ипотека или накопления на квартиру в 2022 году
Фото: prostooleh /freepik.com

Сомнительный актив

Эксперт международной компании MediaCoin Михаил Ковалев и вовсе считает, что иметь квартиру во владении совершенно необязательно, так как средства можно вложить куда выгоднее.

«Недвижимость в собственности – это сомнительный актив. Сам по себе он не приносит прибыли. Даже в крупных благополучных городах подобная инвестиция окупается в лучшем случае за десятки лет», – отмечает он.

По его словам, достаточно воспользоваться кредитным калькулятором и увидеть, что при комфортной сумме и сроке в 20-30 лет придется изрядно переплатить, и эта переплата будет соразмерна как минимум еще одной квартире.

«Идеальным решением является некий «микс»: арендовать квартиру для проживания в моменте и откладывать часть денежных средств для приобретения собственного жилья. Причем задача не только накопить «минималочку» в 15-25% от рыночной стоимости для первоначального взноса, но и обеспечить себе финансовую подушку безопасности в размере ежемесячных расходов на семью, умноженных на шесть, чтобы можно было спокойно жить полгода в случае форс-мажора», – отмечает Ковалев.

Ипотечный кредит есть смысл брать, имея в наличии половину стоимости квартиры, которую нужно приобрести. Копить такой объем средств, по мнению специалиста, можно будет с помощью  современных возможностей инвестирования, а чтобы минимизировать риски, лучше обратиться к грамотному финансовому консультанту.

  Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

Стабильный инструмент

Ровно противоположное мнение выразил директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. По его мнению, в текущих условиях недвижимость остается одним из самых понятных и стабильных инструментов для инвестиций. 

«Если полной суммы на руках сейчас нет, имеет смысл рассмотреть покупку недвижимости в ипотеку. С падением ключевой ставки ЦБ копить на жилье, используя депозитные вклады, не стоит, так как ценник квадратного метра продолжит расти, а процентные ставки по вкладам уже не смогут покрыть разницу. Чтобы избавиться от необходимости управления недвижимостью, можно остановить выбор на сегменте сервисных апартаментов», – рассказал Агапов.

Тот факт, что столичная недвижимость постоянно растет в цене, отмечает и Дмитрий  Железнов. 

«Можно бесконечно разбираться в причинах такой тенденции, но факт остается фактом – за прошедший год квартиры в столице подорожали на 14%. При этом доходы многих потенциальных покупателей недвижимости снизились», – рассказал он.

Ипотека же, по словам Железнова, позволяет решить квартирный вопрос «здесь и сейчас», особенно если речь идет о готовом жилье или варианте в корпусе на высокой стадии готовности. 

«Не надо ждать как минимум 15 лет, пока накопится нужная сумма. Бесспорно, за пользование заемных средств придется заплатить. Но оптимизировать такие расходы можно, проведя рефинансирование кредита или досрочно погасив его», – дополняет эксперт.

Пользоваться ситуацией

Нынешняя ситуация на рынке жилья располагает к немедленному заключению сделок, отмечает специалист отдела развития группы компаний «Расцвет» Ольга Сковородникова.

«Приобретение недвижимости сегодня возможно по более привлекательной цене, продавцы охотно идут на торг, а у застройщиков выгодные программы с низкой ставкой. С привлечением ипотечных средств сделку можно провести не дожидаясь накопления полной суммы. Неоспоримым плюсом такого способа покупки является факт того, что вы выплачиваете кредит за собственную недвижимость», – отмечает эксперт.

Собственная квартира, по ее словам, позволяет оформить постоянную регистрацию, устроить детей в школу или детский сад. Ежемесячный платеж, если грамотно подойти к выбору банка, не будет существенно превышать арендную плату.

Директор по продажам ЖК «Заречный квартал» Светлана Капранова отмечает, что снизить переплату можно, воспользовавшись льготными ипотечными программами, в том числе с дополнительной субсидией от застройщиков.

«В настоящий момент в России одновременно действует несколько ипотечных программ: дальневосточная, семейная, сельская и льготная ипотеки, а также профессиональные – ипотека для военнослужащих и IT-специалистов. Многие девелоперы накладывают на них дополнительные скидки, делая условия покупки еще выгоднее. У нас, например, предлагается 12 различных льготных программ по ставкам от 0,01% и до 2,99%», – отмечает эксперт, добавив, что такие беспрецедентные предложения делают приобретение жилья наиболее доступным и выгодным в нынешних экономических реалиях.

Автор: Маргарита Разгуляева

16 августа 2022 19:19


АКТУАЛЬНО