Инвестиции в коммерческую недвижимость: что нужно знать «физикам»

В России коммерческую недвижимость можно приобрести двумя способами: в прямую собственность или через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Основное различие между ними – в степени вовлеченности инвестора и в уровне ответственности.

В первом случае вам придется управлять объектом самому – формировать команду и отвечать по закону, если произойдет ЧП. Во втором – заботу об объекте берет на себя профессиональная управляющая компания (УК), лицензируемая ЦБ РФ – и она же отвечает перед всеми контролирующими организациями.

Недвижимость – хороший инструмент инвестирования

(Показатели на горизонте последних 10 лет по состоянию на июль 2022 г.)

Прогнозная среднегодовая доходность ЗПИФН «Активо восемнадцать» в сравнении с биржевыми индексами IMOEX (индекс МосБиржи), RGBITR (индекс Мосбиржи государственных облигаций) и RUCBITR (индекс Мосбиржи корпоративных облигаций).

В 2022 году недвижимость осталась одним из немногих активов, у которого сбалансированы доходность и риски. Валютный рынок стал непредсказуемым – он движется вслед за политикой, и курсы меняются слишком быстро и резко. Кроме того, многие банки ввели комиссии за ведение валютных счетов и на межбанковские переводы, да и снять доллары и евро наличными сейчас проблематично.

С криптовалютами тоже все непросто: биржи объявляют о блокировке счетов россиян, а курс биткоина упал вдвое с января этого года. Традиционно, вслед за ним потеряли в стоимости и другие криптовалюты.

Драгоценные металлы, увы, не приносят быстрых денег. Это долгосрочные инвестиции с перспективой 5-10 лет.

Акции российских компаний просели, торги иностранными ценными бумагами практически невозможны из-за блокировки со стороны международных депозитариев. Более-менее адекватно себя чувствуют облигации, но и тут все зависит от сроков погашения, размера купонов и рейтинга эмитентов.

Инвестиции в недвижимость: преимущества и недостатки

При прямом владении объектом недвижимости инвестор может сам выбрать стратегию развития и управления, влияет на работу компании, распоряжаясь доходами и определяя степень и очередность расходов.

Но есть и недостатки: высокий порог входа (речь идет о десятках и даже сотнях миллионов рублей), а также необходимо быть готовым инвестировать вдолгую: ввиду достаточно высокой стоимости объекта коммерческой недвижимости, его ликвидность значительно ниже других инструментов – быстро вернуть вложенные средства и выйти из бизнеса не получится.

Более того, как мы уже упоминали, от инвестора требуется полное вовлечение в управленческие процессы при высоком уровне ответственности – вплоть до уголовной, если что-то случится с посетителями или сотрудниками на территории вашего объекта.

Выбирая ЗПИФ, инвестор не тратит свое время на операционную работу, получает объективный и качественный анализ объекта от профессионалов, которым доверяет управление данным объектом. Также инвестор стабильно получает прозрачную отчетность и регулярный пассивный доход.

Из минусов – вкладчик не может влиять на стратегию управляющей компании, а ликвидность хоть и выше, чем у прямых инвестиций, но все же уступает рынку акций и облигаций. Доходность паев ЗПИФ плавающая от месяца к месяцу, а также присутствует некоторая инертность инструмента – цена объекта (и паев фонда) может расти с отставанием от инфляции.

Как устроен ЗПИФ на рынке недвижимости

ЗПИФы устроены довольно просто: инвестиционная компания собирает средства инвесторов, аккумулирует их в единую сумму и приобретает дорогостоящий объект недвижимости. Каждый инвестор становится пайщиком, то есть долевым владельцем небольшого «куска» объекта, пропорционально своему вложению.

Далее объект передается в управление УК, а пайщики получают ежемесячный рентный доход. Со временем инвесторы могут продать паи другим инвесторам с дополнительной прибылью, так как в долгосрочной перспективе стоимость пая растет вместе со стоимостью объекта.

На какую доходность рассчитывать

ЗПИФы недвижимости предлагают инвесторам высокую доходность, относительно прочих консервативных инструментов. К примеру, потенциальная доходность инвестиций в ТРК «Малина» (ЗПИФН «Активо восемнадцать») – до 19,3% в первый год или 5689 рублей на пай в месяц, а среднегодовая норма его доходности за 10 лет – 15%. Эти показатели на горизонте 10 лет обгоняют инфляцию (7,7% за 10 лет, по данным ЦБ РФ) и существенно выше средней доходности других инвестиционных инструментов на аналогичной дистанции, таких как государственные (RGBITR – 8,3% за 10 лет, по данным МосБиржи) и корпоративные (RUCBITR – 9,1% за 10 лет, по данным МосБиржи) облигации.

Более серьезную конкуренцию среди инструментов составляют акции (MCFTRR – 12,1% за 10 лет, по данным Tinkoff bank). Но и этот рынок сейчас в кризисе: торговля ценными бумагами ограничена, одни крупные компании отказываются от выплаты дивидендов, будущее других и вовсе туманно из-за санкций. Кроме того, рисковый инструмент – вероятность потерять вложенный капитал ничуть не меньше, чем заработать.

Чем рискует инвестор, вкладываясь в коммерческую недвижимость

Основные риски связаны с тем, что на рынке есть недобросовестные игроки, которые предлагают инвесторам некачественные и/или проблемные объекты, чья доходность, в итоге, будет ощутимо меньше заявленной. Существует несколько критериев, по которым можно определить надежность ЗПИФ недвижимости:

1. Надежность управляющей компании

Изучите открытую информацию: сколько лет существует компания, размер уставного капитала, как много сотрудников в штате, есть ли долги по налогам. Например, на сайте «СПАРК».

2. Очевидность источника доходов

Методика работы фонда и управления недвижимостью должна быть понятной – откуда приходит доход и как распределяется. Также изучите правила доверительного управления (ПДУ) фонда, в которых содержится инвестиционная декларация, порядок и срок формирования фонда, сроки выплаты как инвестиционного дохода, так и средств при погашении паев.

3. Прозрачность деятельности ЗПИФа

Отчетность о деятельности фонда должна быть открытой и доступной всем желающим. Из документов вам должно быть понятно, какие расходы несет УК при управлении активами, какой объем доходов был получен за время деятельности УК, качественные характеристики объекта недвижимости, с чем связаны скачки доходности.

4. Низкий порог входа

В начале 2017 года ЦБ ввел нормативный акт с указанием минимальной стоимости пая ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов в размере 300 000 рублей.

Причин для меньшей стоимости паев может быть две: либо фонд был организован раньше 2017 года, либо используется непрямая схема управления активом – «матрешки» из двух и более управляющих компаний, что отдалит владельца паев от актива, который генерирует доход. Данная схема может позволить приобрести паи ЗПИФа на бирже, но нужно проверять ликвидность ценных бумаг, иначе есть риск надолго «заморозить» вложенные средства.

Главным гарантом надежности ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов выступает государство: деятельность фондов и управляющих компаний строго контролируется Центробанком. Кроме того, сами объекты ежегодно страхуются с учетом индексации стоимости.

Подводя итог

Резюмируем: коммерческая недвижимость представляет инвестиционную привлекательность. Это реальный актив, который при грамотном управлении со стороны УК и надлежащем обслуживании надежен для сохранения и приумножения капитала.

Операционную деятельность ЗПИФ AKTIVO ведет «Альфа Капитал». Управляющая компания регистрирует фонд, ведет финансы, открывает счета пайщикам в Реестре, несет административную и уголовную ответственность, выплачивает инвесторам прибыль и является их налоговым агентом.

В свою очередь, AKTIVO занимается эксплуатацией объектов недвижимости: арендой, охраной и коммунальными услугами, обслуживает коммуникации и оборудование.

Таким образом, непрофессиональному инвестору логичнее всего вложиться в ЗПИФН, полагаясь на команду профессионалов. Такие инвестиции гораздо дешевле, в сравнении с прямым приобретением объекта. Арендаторы, подрядчики, ремонт и обслуживание, проверка юридической чистоты и многое другое делает управляющая компания, а пайщик получает стабильный и регулярный пассивный доход.

---