Льготная ипотека помогает инвесторам зарабатывать до 89% от суммы вложений

В большинстве случаев ипотека используется как вспомогательный инструмент для улучшения жилищных условий. Однако ее функционал может быть намного шире. Специалисты ЖК «Заречный квартал» проанализировали актуальные предложения от банков и выявили те продукты, которые особенно полезны для умножения и сохранения капиталов, вложенных в недвижимость. Развитие программ льготного кредитования, а также их поддержка со стороны государства и строительной индустрии, создает сегодня благоприятные предпосылки для успешного инвестирования в новостройки. Так, в перспективе ближайших двух лет грамотный покупатель способен заработать на квартире бизнес-класса от 7-8% до 89%.

К настоящему времени под ипотекой понимаются десятки программ с совершенно разным пакетом условий, который к тому же еще и варьируется в зависимости от конкретных лотов и жилых комплексов. В результате возникает путаница, смущающая рядового потребителя. Чтобы максимально прояснить ситуацию, аналитическая группа ЖК «Заречный квартал» взяла стандартный юнит в своем проекте бизнес-класса – двухкомнатную квартиру (58,1 квадратного метра) стоимостью 25,10 млн рублей. На него распространяется действие 25 ипотечных программ, предполагающих те или иные комбинации ключевых параметров (размер первого взноса, максимальная сумма кредита, длительность кредитования, процентная ставка, дисконт и т.д.). Настолько широкий спектр кредитных продуктов призван охватить как можно больше категорий потенциальных клиентов, в том числе, инвесторов. Приоритеты у этих категорий могут существенно отличаться, поэтому имеет смысл распределить банковские предложения по отдельным рубрикам.

Сценарии с наименьшим среднемесячным платежом

Это продукты, основанные на околонулевой ставке. При выборе указанной опции месячная нагрузка на семейный бюджет ограничится 33,5-34,0 тысяч рублей. Но и доход для инвестора от такой программы невелик — 7-8% за два года, если задействуется ипотека с господдержкой 0,01-0,10% от МКБ, ПСБ, ВТБ, РСХБ, или 16%, если речь идет о семейной ипотеке от тех же банковских структур.

Сценарии с наименьшим размером первого взноса

Следует учитывать, что большинство программ (17 из 25) содержат ограничения по сумме кредита – 12 млн рублей. И это диктует весьма высокий показатель начального взноса. В каждом втором случае измеряется пропорцией на уровне 50+ процентов или близко к этому. Для базовых продуктов – таких, как ипотека с господдержкой (6,7%) или семейная ипотека (5,7%), – а также некоторых корпоративных продуктов Промсвязьбанка, объем первого платежа установлен в размере 39-45% от суммы кредита. Столь жесткие требования создают чрезмерные барьеры для многих инвесторов. Чтобы привлечь и эту часть аудитории ряд банков разработали предложения с  более щадящими условиями: 15% (семейная ипотека от ПСБ со ставкой 5,1%, ипотека от МКБ под 0,1%) или 20% (безлимитный тариф от МКБ и РСХБ со ставкой в 2%).

Сценарии с наибольшим сроком кредитования

В большинстве своем ипотечные операторы готовы растянуть период выплат по кредиту на период до 30 лет. Единственное крупное исключение – Альфа-Банк. Для трех льготных продуктов под его брендом предельный срок кредитования достигает 20 лет. Примечательно, что все они ориентированы на скромную доходность – порядка 7-15%.

Сценарии с наибольшим дисконтом

Очень важный параметр – размер скидки на саму квартиру, который заложен в условия ипотечного договора. Максимум – 21% от стоимости, заявленной в прайс-листе, фигурирует в семи программах (продукты с относительно высокой ставкой). Доходность по ним колеблется от 43% до 89%. Там же, где применяется процент, близкий к нулевому, дисконт или вовсе отсутствует, или не превышает 5%. В этой ситуации показатель доходности составляет не более 27%.

Сценарии с наибольшей доходностью

Из двадцати пяти доступных ипотечных программ шесть являются низкодоходными. С их помощью инвестор сможет заработать не более 7-8%.

Пять программ (в основном, производные от низкопроцентной семейной ипотеки) гарантируют прибавку в 11-16%. Три разновидности ипотеки с господдержкой (ставка 2,99-3,10%) обеспечат владельцу-инвестору выгоду в 23% уже через два года после покупки. Это означает, что двухкомнатная квартира в ЖК «Заречный квартал» принесет собственнику 2,8 млн рублей. Но такой показатель – далеко не предел. Аналитическая группа ЖК «Заречный квартал» выявила сразу десять сценариев, которые помогут ипотечнику заработать на своих инвестициях от 36% до 51%. Среди них фигурирует и стандартная ипотека под 9,9% годовых (двухлетний доход – 43%, или 2,9 млн рублей).

Самый выгодный вариант связан с базовой IT-ипотекой под 4,3% – 89% роста от изначальной суммы вложений (4,5 млн рублей). Согласно пунктам этой программы, заемщик вносит изначально только 15% от требуемой суммы, но ежемесячно выплачивает по 83 500 рублей.

«В условиях повышенных инфляционных рисков оформление льготной ипотеки – самый разумный путь для инвестора. Благодаря этому инструменту он сможет, по крайней мере, эффективно компенсировать финансовые потери, вызванные ослаблением покупательной способности рубля. При более благоприятном сценарии не исключен прирост капитала на 2-4 млн рублей уже в краткосрочной перспективе», – уверен генеральный директор ЖК «Заречный квартал» Александр Галстян.

Ранее мы писали о том, что льготная ипотека сократит свое доминирование на рынке.