CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Секреты коммерческого успеха первых этажей в жилых комплексах

Еще лет семь назад многие девелоперы не задумывались о том, как должны выглядеть первые этажи жилых комплексов и строили по старинке, потому что коммерческая недвижимость – это лишь несколько процентов от всего жилого комплекса, и она все равно как-то продавалась, никто не задумывался как, и это, по большому счету, было не особенно неважно. Однако времена изменились и вместе с продуманной концепцией пришло осознание, что с первых этажей можно получать дополнительный доход и весьма существенный. Как это делать эффективно и правильно с выгодой для застройщика? Прибегнув к помощи экспертов, CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») попытался ответить на этот вопрос.

Согласно статистике, приведенной компанией Lexion Development, если жилой комплекс располагается в районе с уже развитой и сложившейся инфраструктурой, то доля помещений на первых этажах составляет порядка 8% от общего количества всех площадей. Если же это проект комплексного освоения территорий, то процент может быть гораздо выше и тогда вопрос эффективности использования коммерческих площадей (читай аренды), а также маржинальности этого актива в случае его реализации становится далеко не праздным.

Секреты коммерческого успеха первых этажей в жилых комплексах
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Что можно размещать на первых этажах, а что нельзя

Форматы коммерческих объектов в составе жилых комплексов бывают абсолютно разными. Тем не менее есть определенный свод правил, который регламентирует что можно размещать на первых этажах жилых зданий, а что нельзя.

По словам Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park), основной документ, который регулирует этот вопрос – СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».  Согласно ему, на первых этажах могут быть расположены мини-маркеты и супермаркеты, кафе (не более 50 мест и общей площадью до 250 квадратных метров), парикмахерские, фитнес-клубы. При этом существует ограничение времени их работы – до 23 часов (уточняется местными властями). Запрещено размещать в нежилых помещениях магазины, торгующие легковоспламеняемой продукцией, склады, производственные предприятия (кроме ремонта обуви или бытовой техники).

«Отдельно остановлюсь на медицинских центрах. Под запретом – диспансеры, стационары, а также кабинеты с излучающим оборудованием (рентген, МРТ). Однако та же стоматологическая клиника вполне может находиться на первом этаже дома», – отмечает спикер.

Закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Неформатные форматы: как быть?

С другой стороны, у некоторых арендаторов существуют свои специфические требования к помещениям. К примеру, супермаркет обычно невозможно вписать в стандартную секцию жилого дома из-за площади, отдельной зоны разгрузки-загрузки, отдельной парковки. В этом случае на помощь приходят стилобаты, отдельно стоящие помещения, первый этаж наземных парковок.

Есть операторы технологичные – это медицинские клиники, детские развивающие центры, предприятия общественного питания. Для ресторанов требуется отдельная вентиляция, увеличенная мощность электричества. Для медицины и детских центров необходима естественная вентиляция (открываемые окна), по существующим нормам их нельзя располагать над подземным паркингом и т.д.

По словам Натальи Кругловой, руководителя департамента продаж РАД, советника генерального директора, в продуманных современных ЖК назначение коммерческих площадей должно определяться еще на стадии проектирования, так как для разных арендаторов действуют разные нормы и технические требования под каждый конкретный бизнес.

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. Например, для размещения кафе или ресторана, где готовится еда, должна быть предусмотрена независимая вентиляционная шахта, потому что к общедомовым вытяжкам предприятиям общественного питания, где есть кухня, подключаться запрещено. А вот к кафе, где ничего не пекут и не жарят, а только, к примеру, продают готовые пирожные и варят кофе, эти требования не относятся.

  Ключевая ставка к концу 2022 года: прогнозы экспертов

Необходимо также учитывать, что детские учреждения не могут непосредственно соседствовать с кафе или объектами торговли, продающими алкоголь.

«Если в коммерческом помещении находится магазин с продажей алкогольных напитков или ресторан (кафе) с продажей алкоголя, должно соблюдаться расстояние не менее 100 м от детских и образовательных учреждений», – уточняет Валерия Цветкова, управляющий директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Что касается состава арендаторов, то первые этажи, как правило, занимают индивидуальные предприниматели, несетевые компании, а также компании, которые развиваются по франшизе. Однако сетевые операторы пока заходят осторожно, но ситуация постепенно меняется.

«Если раньше можно было встретить только сети продуктов, то теперь появляются и сетевые дрогери («Подружка», «Магнит», «Косметик» и пр.), медицинские анализы, детское образование, – делится своими наблюдениями Татьяна Ващенко, заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG.Крупные федеральные сети для открытия в ЖК рассматривают новые небольшие форматы – к примеру, «Детский мир» открывает пункты вывоза заказов на площадках до 200 квадратных метров. Помимо фитнеса с бассейном, который, как правило, занимает отдельное здание, развиваются небольшие фитнес-студии – йога, растяжка, танцы, в том числе сетевые».

Секреты коммерческого успеха первых этажей в жилых комплексах
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

«Коммерция» требует выверенной архитектурной проработки

А вот насколько востребованными среди арендаторов или покупателей будут коммерческие помещения в том или ином жилом комплексе, определяет не только концепция проекта, общий объем вводимой жилой площади, но и сам подход девелопера к проектированию этих помещений, говорят эксперты Lexion Development.

При проектировании коммерческих помещений застройщики, несомненно, уделяют внимание требованиям арендаторов, но зачастую коммерция идет по остаточному принципу – все-таки квартиры на первом месте как продукт, утверждает Татьяна Ващенко. По ее словам, и сегодня можно встретить неудачные решения по расположению шахт, колонн, нарезке помещений. Особенно при панельном, типовом строительстве.

В монолитных зданиях есть возможность сделать первые этажи по индивидуальному проекту, но это, как правило, бизнес-класс и выше.

«В премиальных новостройках нередко применяется подход build-to-suit: пространство формируется с учетом пожеланий будущего арендатора», добавляет Дмитрий Голев.

Между тем коммерческие помещения являются составной частью дома, поэтому на них распространяются общие требования к самому строению. Они установлены рядом нормативных документов, прежде всего, это уже упомянутый СП 54.13330.2011. Также в каждом субъекте РФ существуют свои региональные нормативы градостроительного проектирования. Площади, высота первых этажей, нарезка помещений определяются в каждом случае индивидуально. Если не будут выполнены установленные нормативными документами требования, то проект попросту не пройдет экспертизу. Его придется корректировать, что приведет к потере средств и времени.

Девять правил проектирования помещения для ритейла

Поскольку в коммерческих помещениях располагается в основном ритейл, а три кита торговой недвижимости – это видимость, доступность и целевая аудитория, то становится понятно, какими должны быть коммерческие помещения в жилых комплексах. Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости компании «Мангазея Девелопмент» приводит девять основных требований, позволяющих создать ликвидный продукт:

Высота потолков
Она должна быть не менее пяти метров. Это важно, потому что большое пространство лучше воспринимается. Задача любого ритейлера – заставить вас как можно дольше побыть внутри помещения, совершить покупку.

Вход с уровня земли
Никаких ступенек. Мало того, что они уродуют фасад, так это еще и неудобно – люди не любят подниматься по ступенькам.

Витрины
Витрины от пола или 50 см от уровня пола дают возможность видеть то, что происходит внутри, особенно вечером, зимой. Свет из витрин создает определенный уют, безопасность, что опять-таки побуждает клиента к действию.

Правильные планировки
Правильные не в смысле четко выверенные, а в смысле свободы действий внутри помещения – это очень сложная работа. Потому что, например, если пилоны – вытянутые бетонные конструкции, на которые опираются несущие конструкции дома, попадают во внутрь помещения, они не дают его использовать максимально эффективно. Эти элементы настолько мешают в установке оборудования магазина или салона красоты, что площадь помещения можно использовать эффективно только наполовину – клиент купил 50 «квадратов», а использует по факту только 25.

  5 трендов девелопмента спортивных объектов для новостроек

Энерговооруженность
Необходимо учитывать, что в коммерческом помещении потенциально может разместиться производство, которое будет потреблять много электроэнергии – пекарня, например. Поэтому должна быть какая-то усредненная величина количества ватт на один метр квадратный, например, 300 Вт. Иначе новому владельцу потом приходится проводить дорогие работы по увеличению электрической мощности помещения, что создает дополнительную нагрузку на бюджет покупателя, снижает привлекательность продукта.

Вытяжка
Требования по проектированию этого пункта отстают от реальности. Если мы хотим разместить пекарню, надо понимать, куда будет выходить запах от производства, чтобы не причинять дискомфорт жителям дома. Поэтому необходимо предусмотреть заранее отдельный вытяжной канал, который не будет связан с вентиляцией в доме. Минимум 50% площадей должны предусматривать такой вытяжной канал.

Кондиционирование
Часто проектировщики об этом забывают, а важно понимать, где будут стоять кондиционеры коммерческих помещений. Чаще всего их размещают в паркинге, и это должно быть предусмотрено проектом, поскольку нередко является конфликтной зоной с жителями, потому что паркинг – это общедомовое имущество. В проекте должна быть выделена территория в паркинге, не переходящая в общедолевое владение.

Помещения под установку спецоборудования и место разгрузки
Например, холодильные установки для супермаркета, если вы планируете, что в вашем коммерческом помещении разместится магазин такого формата. Опять-таки для супермаркета, требуется место разгрузки, то есть должен быть спроектирован отдельный вход, ворота, за которым этот процесс будет скрыт от посторонних глаз, никакого шума и грязи. У ресторанов с разгрузкой попроще, но у них другие требования к мощности вытяжки, должна быть предусмотрена зона кухни, пол оборудован специальными трапами для утилизации воды.

Размер лота, квадратура
Одно время нарезали площади от 120 до 250 квадратных метров, и ничего с ними сделать нельзя было. Это очень узкий формат, под который подходят ограниченное количество товаров и услуг – детские образовательные центры или магазины типа «ВкусВилла». Сегодня самый восприимчивый формат от 40 до 70 «квадратов».

Секреты коммерческого успеха первых этажей в жилых комплексах
Фото: Станислав Фалалеев /cud.news

Как получить стабильный трафик и высокий доход?

Еще один важный вопрос – это как правильно расположить коммерческие помещения в жилом комплексе, чтобы они имели хороший трафик и были ликвидны при продаже и сдаче в аренду.

«Здесь будет правильным определить количество коммерческих помещений в ЖК. До 10% «коммерции» от общего объема продается хорошо. Если у вас показатели начинают расти свыше 10%, это уже избыточно», – делится опытом Юрий Тараненко.Пример: берем ЖК, в нем 1000 квартир, среднее домохозяйство – 2,7 человека, значит у нас 2700 жителей, включая детей. В новостройках уровень дохода населения выше, чем в уже сложившихся спальных районах. Соответственно, объем денег, который тратится в этом доме на продукты и услуги, выше. Соответственно, есть возможность размещения большего количества арендаторов. Но если вы делаете 15%, то тут надо садится и придумывать, что у вас там должно быть.  Поэтому объем должен быть не избыточен для жителей данного комплекса».

По словам эксперта, если девелопер строит ЖК в городской черте, то он должен учитывать плотность застройки, уровень существующих нежилых помещений. Нужно сделать правильную нарезку помещений под аптеки, кофейни, химчистки, приемные пункты, бытовые услуги, салоны красоты, барбершопы, потому что основные арендаторы/покупатели «коммерции» в столичных ЖК сегодня – это представители двух направлений: продукты и услуги.

  Предложение студий в новостройках Москвы в 2022 году выросло на 75%

«По поводу траффика. Можно, конечно, проанализировать и предположить, как будут ходить люди, но практика показывает, что люди могут ходить как-то по-другому, так как им удобно. Поэтому размещение коммерческих помещений по фасадам, избегание вторых линий – это основной принцип, чтобы эти помещения были востребованы», – отмечает Юрий Тараненко.

Между тем вопрос, как правильно расположить коммерческие помещения, чтобы они имели хороший трафик, актуален не для всех проектов и не для всех регионов. К примеру, в Московской области все помещения на первых этажах должны быть нежилые, по многим проектам есть ТЭПы (технико-экономические показатели), которые регламентируют определенный объем коммерции, обязательства по созданию новых рабочих мест, отмечает Татьяна Ващенко.

«Поэтому зачастую застройщики вынуждены проектировать коммерческие помещения даже в тех местах, где нет трафика. В такой ситуации нужно искать новые формы, нетривиальные решения и функции, которые позволят даже непроходные места сделать востребованными рынком», – советует эксперт.

Не нашел универсального ответа на этот вопрос и Дмитрий Голев. По его мнению, все зависит от выбранной и согласованной властями концепции проекта. Например, в последние годы активно применяются (в том числе и в премиальном сегменте) три дополняющих друг друга принципа: квартальная застройка, «пятнадцатиминутный город» и «город в городе». Важным элементом каждого из них является развитая инфраструктура, расположенная на первых нежилых этажах.

Но мало грамотно расположить коммерческие площади. Необходимо определиться с форматом их реализации. На первый взгляд, застройщику выгоднее продавать нежилые помещения, чем сдавать их в аренду. Однако  тут возникает риск дисбаланса в обеспеченности инфраструктурой жителей квартала, так как девелопер в этом случае лишен возможности формировать ее в соответствии с запросами резидентов.

«Поэтому, с учетом накопленного опыта управления коммерческой недвижимостью некоторые девелоперы, в том числе и мы, отказываются от продажи нежилых помещений в пользу их аренды», – резюмировал Дмитрий Голев.

Сколько стоит метр коммерческий и как скоро окупится аренда?

По словам Юрия Тараненко, расценки на продажу/аренду коммерческих помещений в Москве разнообразны, их диапазон составляет от 300 000 до 1 миллиона рублей за квадратный метр, и на это влияет три фактора. Первый – локация ЖК: чем престижней район, тем средний чек будущего арендатора будет выше. Второй – класс ЖК, третий – целевая аудитория.

«Что касается ставок аренды, то на торговые помещения до 300 квадратных метров в новых, удаленных от центра районах – это в среднем 2000 рублей в месяц за 1 квадратный метр. Для более крупных форматов ставка может быть ниже, для мелких – повыше. Самые высокие расценки – на небольшие помещения, которые расположены в зонах с высоким трафиком: у станций метро, остановок транспорта, в центральных зонах ЖК, вдоль крупных дорог. В этом случае ставка может доходить до 3500 рублей в месяц за 1 квадратный метр», – отметила Татьяна Ващенко.

По ее словам, ставки аренды в старой Москве не растут, несмотря на рост себестоимости строительства и инфляцию, а вот ставки в Новой Москве, напротив, постепенно подтягиваются, например, сейчас Ново-Молоково сравнялось со Марьино.

Относительно окупаемости проектов эксперты компании Lexion Development заметили, что здесь все зависит от совокупности факторов. Это, безусловно, локация, которая должна обладать высоким пешеходным и автомобильным трафиком, грамотное проектирование и назначение коммерческих помещений, а также качество строительства. Самыми ликвидными торговыми площадями являются те, входы в которые располагаются как на внешней стороне улицы, так как во дворе, ведь в такие помещения гораздо проще привлечь стороннего покупателя. В таком случае, срок окупаемости проектов может достигать 7-8 лет.

Автор: Виталий Простаков

08 ноября 2022 00:17


АКТУАЛЬНО