CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Булат Алимов (ГК «Стилобат»): Рынку fee-девелопмента нужна конкуренция

Заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов в авторской колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») рассказал о важности партнерства к кризис, о том, какие проблемы компаниям удается решить, объединив усилия, о проблемах выбора и перспективах рынка fee-девелопмента в России.

Булат Алимов (ГК «Стилобат»): Рынку fee-девелопмента нужна конкуренция

В последнее время все больше девелоперских проектов в России реализуются в партнерстве. Этот тренд – своеобразный ответ рынка на непростую ситуацию последних лет. Что дает партнерство? Преимуществ много. Альянс позволяет разделить экспертизу при создании продукта и повысить общую эффективность рабочих процессов. Кроме того, партнер – это дополнительный опыт и новые идеи.

О финансах тоже не стоит забывать: партнеры делят между собой финансовую нагрузку, страхуют друг друга активами. И чем больше источников капитала, тем проект устойчивее.

Кроме того, на эффекте синергии удается привлекать более широкий круг покупателей. Да и реализация проектов идет быстрее: на них работают отделы маркетинга и продаж с обеих сторон.

Из плюсов также стоит отметить более глубокую степень проработки партнерских проектов (юридическую, маркетинговую, финансовую, строительную), возможность использовать в них различные инновации, а также более жесткий контроль за реализацией на всех стадиях жизненного цикла.

Выбрать достойного партнера непросто. На мой взгляд, главный закон успешной коллаборации – единая философия бизнеса и одинаковое понимание партнерами продукта. Если они есть, возникает полноценная связь, которая оказывает мощное воздействие на целевую аудиторию.

Когда мы в ГК «Стилобат» оцениваем потенциального партнера, мы всегда обращаем внимание на три важных фактора. Первый – репутация. Если перед тобой люди слова, о которых с уважением отзываются клиенты, сотрудники, поставщики, представители власти, значит, с ними можно иметь дело. Второе – взаимное уважение и доверие. Третье – опыт: в портфолио партнера должны быть реализованные проекты и у него должен быть свой авторский подход к работе.

  Игорь Уланов («Окна 2.0»): «Несмотря на рост интереса к алюминиевым окнам, пластиковые по-прежнему самые востребованные»

Особенно актуальна сейчас, на мой взгляд, такая форма партнерства, как fee-девелопмент – альянс, в который объединяются девелопер и собственник земли без опыта на строительном рынке. Такая форма сотрудничества очень популярна на Западе. Там приглашенные девелоперы обычно не вкладывают в проект собственный капитал, а занимаются управлением и строительством за определенное вознаграждение: процент от площади проекта под реализацию или долю от дохода. Вознаграждение в среднем составляет 5-15% – в зависимости от сложности проекта.

В российском варианте fee-девелопмент несколько видоизменился. Это, как правило, проект с нуля и «под ключ»: от идеи использования участка и получения разрешений, до ввода здания в эксплуатацию. Нередки случаи, когда оба партнера вкладывают в проект деньги, а потом делят прибыль.

По моим наблюдениям fee-девелопмент сейчас особенно востребован у банков. Дело в том, что на фоне очередного экономического кризиса банки получили много непрофильных залогов, в том числе земли. Сами по себе земельные участки на балансе кредитной организации – это пассив. Чтобы они приносили доход, они должны работать. Здесь fee-девелопмент оказывается очень кстати. Он помогает банкам извлечь из участков максимальную прибыль не погружаясь в детали непрофильного бизнеса.

Это удобно, тем более, что значительное число участков на балансе банков не обеспечены даже градостроительной документацией. Реализацию таких проектов надо начинать с нуля, что требует серьезных компетенций. А ими располагают немногие профессионалы. Есть, конечно, банковские группы, в которых созданы свои девелоперские компании, например ВТБ и Газпромбанк. Они разбираются с земельными активами сами. Однако вариантов, когда банки приглашают fee-девелоперов все больше.

Правда, пока доля доля fee-девелопмента, по разным оценкам, составляет всего 3-5% от общего числа проектов в России (только в сегменте жилья премиум-класса такие партнерства встречаются чаще: их доля 10-20%). Говорить о масштабах fee-девелопмента сложно, поскольку рынок непрозрачный: далеко не все лендлорды, заключившие подобный договор, хотят публичности. Ясно одно: пока рынок fee-девелопмента довольно узкий, а продукт – нишевой.

  Борис Мезенцев (MD Facility Management): Почему компании не могут сэкономить на эксплуатации?

Кроме того, многие собственники земель сами хотят «играть в девелоперов». Но, как правило, быстро устают: меняют команды, концепции проектов, и, в конце концов, начинают распродавать земельный банк, так с ним и не справившись. В последнее время спрос на fee–девелопмент со стороны частных инвесторов растет. На рынке существуют примеры проектов, которые подтверждают эффективность этого подхода и служат для других игроков ориентирами.

Проблема в том, что в нашей стране мало игроков, умеющих работать комплексно и совмещать в себе функцию генподрядчика, техзаказчика, готовых тут же заниматься разработкой концепции и продажами, как того требует статус fee-девелопера. Вообще, fee-девелопер в российском варианте – это мастер на все руки. В Москве таких игроков, конечно, больше, чем в регионах. Но, в целом по стране их единицы. Конкуренция пошла бы этому рынку на пользу. Она всегда заставляет создавать более качественные проекты, внедрять инновации и развиваться.

Также спрос на fee-девелопмент значительно подстегнуло введение эскроу-счетов в 2019 году и усложнение доступа застройщиков к проектному финансированию, а также общее снижение маржинальности девелоперского бизнеса на фоне кризиса.

Мы в ГК «Стилобат» тое внимательно изучаем и этот рынок, и эту форму партнерства. Если кому-то из инвесторов нужен опыт нашей сильной команды, которая может создавать уникальные проекты на рынке недвижимости класса de luxe и не только, готовы обсуждать варианты.

Примечательно, что партнерская схема подходит не только для больших проектов, но и для камерных. Размер в данном случае не имеет значения. Например, в портфеле ГК «Стилобат» есть два совместных проекта бизнес-класса с ГК «Основа». Это многофункциональный комплекс апартаментов Emotion в «Большом Сити» Москвы и комплекс апартаментов RED7 на Садовом кольце.

  Светлана Бардина («Сумма элементов»): Пять причин инвестировать в небоскребы сейчас

А  главной нашей гордостью является комплекс резиденций класса de luxe Lion Gate, созданный в партнерстве с APD. Эти проекты – примеры уникальной архитектуры, стиля и экономической эффективности. На мой взгляд, они знаковые не только для Москвы, но и для России.

Сейчас мы присматриваемся к гостиничному сегменту. Думаю, что займемся со временем отелями или другими рекреационными объектами. И не исключаем своего партнерства в новых проектах с другими девелоперами, у которых есть опыт на этом рынке.

Автор: Булат Алимов

17 ноября 2023 11:00


АКТУАЛЬНО