Думать наперед: как обеспечить себе пенсию, сдавая квартиры в аренду
Не переживать о финансовых проблемах хочется, даже уйдя на заслуженный отдых. Задуматься об обеспечении достойного уровня жизни на пенсии следует уже в молодом возрасте. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), можно ли обеспечить себе доход в пенсионные годы, сдавая квартиры в аренду.
На что жить?
Многие мечтали бы к старости обеспечить себе стабильный пассивный доход и жить в свое удовольствие, уверен директор ООО МКК «Актив Финанс Групп» Лев Рогачев. Основными источниками получения такого дохода, по его словам, сегодня являются, банковские вклады, недвижимость и акции.
Важна диверсификация денежных средств, соглашается и финансовый тренер, предприниматель, основатель Alfio Bardolla Training Group Альфио Бардолла. Специалист настаивает, что получение дополнительного дохода должно идти из разных источников. Диверсификация необходима для преодоления периодов изменчивости рынка. Если один из доходов перестанет приносить прибыль, вы можете рассчитывать на другие.
«Простым и наиболее распространенным альтернативным вариантом сдаче квартиры в аренду будет срочный вклад в надежном банке. Сейчас ставки по вкладам на крупные суммы и длинные сроки снова немного растут. Можно найти продукт и разместить деньги под 8% годовых. Тогда вклад в 5 миллионов рублей принесет пенсионеру доход в 400 000 в год или 33 300 в месяц. Отмечу, что во многих регионах страны сейчас нельзя заработать больше на аренде квартиры, ведь доходы арендаторов падают», – рассказывает директор по контенту и аналитике финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ирина Андриевская.
Правда, по ее словам, с дохода по вкладу пенсионерам тоже придется заплатить доход за 2023 год и далее. Временные послабления в связи с кризисом Центробанк дал вкладчикам на 2021 и 2022 годы. Так, если льгота не будет продлена, то сумма с дохода будет рассчитана, исходя из максимальной ключевой ставки на каждое первое число месяца в году, умноженной на миллион. Предположим, что самая большая ставка в 2023 году будет 12%. Тогда с дохода свыше 120 000 рублей (12% х 1 000 000 = 120 000) придется заплатить НДФЛ (13%).
Кроме того, эксперт советует пенсионеру внимательно выбирать и саму кредитную организацию или дробить большие вклады по разным банкам суммами по 1,4 миллиона рублей (вместе с процентами). По закону именно такую сумму вернет государство, если у банка отзовут лицензию.
«Средняя доходность ренты практически всегда сопоставима с текущими ставками банковских депозитов. Плюс владения недвижимостью лишь в том, что она постоянно растет в цене, что, впрочем, не особо отражается на уровне пассивного дохода владельца», – дополняет Рогачев.
Почему квартиры?
Реальная покупательная способность пенсий россиян сокращается весь 2022 год из-за инфляции, рассказывает Ирина Андриевская. За шесть месяцев пенсии «похудели» на 1,3%, несмотря на июньскую индексацию в 10%. Средний размер пенсии в стране после индексации составляет 19 360 рублей.
«Однако у миллионов пенсионеров выплаты и того меньше. Неудивительно, что люди используют любой способ получать дополнительный (или так называемый пассивный) доход и сдают свои квартиры или комнаты в аренду. Такие ситуации далеко не редкость в обеих столицах и городах миллионниках, где сложился арендный рынок, а цена за сданное жилье может в 2-3 раза превышать среднюю пенсию», – отмечает эксперт.
Это отличная идея, если пенсионер рассчитывает получать небольшие пассивные средства на пенсии, а не окупить инвестицию в моменте, соглашается и Дарья Ковалевская, совладелица сети апартов и отелей Sokroma. Но здесь важно учесть, что для такого варианта инвестирования необходимо иметь сразу большой объем средств, если квартира приобретается самостоятельно. Однако, по ее словам, с аренды одного объекта гражданин сможет получать не очень большие деньги, которые не смогут покрыть базовые расходы.
А вот юрист и руководитель агентства недвижимости Андрей Мозоль уверен, что сдача даже самой маленькой квартиры в найм может полностью заменить пенсию. Самое важное – это грамотно ее купить.
«Например, лучше приобрести две квартиры в новостройке в ипотеку под низкую ставку, чем владеть вторичкой за 10 миллионов рублей без долга. В данном случае, при цене новостройки в 15 миллионов, их суммарная стоимость составит 30 миллионов рублей, а первоначальный взнос 15-20% составит 4,5-6 миллионов и оставшихся средств хватит, чтобы платить ипотеку на время ее строительства. При этом, если взять квартиру на 30 лет под низкую субсидированную ставку (1% и меньше), то цена от сдачи в найм полностью покроет ежемесячный платеж по ипотеке. Несомненно, надо учитывать возраст заемщика и ожидаемую дату его выхода на пенсию», – говорит специалист.
Инвестор и предприниматель, основатель EN Invest Group Евгений Назаров также называет привлечение ипотечных средств к формированию будущей пенсии хорошей идеей.
«Все зависит от того, какой у вас уровень капитала и есть ли он вообще. Если объем капитала позволяет приобрести одну или несколько квартир, то это отличный вариант, но к покупке недвижимости нужно подходить с умом, чтобы она приносила хорошие дивиденды. Если капитал отсутствует, можно приобрести жилье с использованием ипотечного плеча, а при помощи арендных денег, получаемых от квартирантов, погашать ежемесячные взносы по ипотеке и дополнительно зарабатывать на разнице. Довольно хороший вариант, особенно для того, чтобы начать. Таких объектов можно приобрести даже несколько», – подчеркивает Назаров.
Другие варианты
А вот Альфио Бардолла считает, что если денег на покупку недвижимости за наличные нет, можно рассмотреть другие стратегии инвестирования в жилье.
«Предположим, вы хотели бы получать 200 000 рублей ежемесячно. Тогда, скорее всего, нужно будет сдавать две хорошие квартиры в центре Москвы. Но на то, чтобы купить их, может просто не хватить накопленных денег. Поэтому, если нет большого начального капитала, желательно заняться другими стратегиями инвестирования в недвижимость, например, флиппингом (покупка и дальнейшая перепродажа жилья). При этой стратегии покупается квартира, в которой делается хороший ремонт, значительно повышающий рыночную стоимость объекта, а затем он перепродается по новой цене. Доходность такой сделки может составлять примерно 25-30%», – советует эксперт.
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well, эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости рекомендует обратить взор на сервисные апартаменты.
«Сервисные апарт-отели именно так и были задуманы – как качественная альтернатива жилой недвижимости. Потому что при примерно равном, а часто – даже более доступном пороге входа в проект доходность от аренды апартаментов выше. Управлять такой недвижимостью тоже удобнее: не нужно искать арендаторов, контролировать их платежеспособность, заботиться о состоянии объекта – всю эту работу выполняет профессиональная управляющая компания. Инвестору остается только получать прибыль и изучать ежемесячные отчеты», – поясняет Погодин.
Для того, чтобы выйти на пассивный доход от недвижимости, вовсе не обязательно этой самой недвижимостью владеть, вторит ему Рогачев.
«Сегодня многие управляющие компании предлагают инвесторам получение высокого дохода, при этом инвестиции обеспечены правами на недвижимость. Другой интересный вариант – инвестиции в залоговые объекты. Гарантией сохранности денежных средств в данном случае также является ипотечная закладная. В вышеперечисленных случаях доходность всегда превысит ставку по банковскому депозиту и избавит пенсионеров от вопросов, связанных с самостоятельной сдачей недвижимости в аренду», – отмечает эксперт.
Помимо сдачи квартир, можно сдавать и другое недвижимое имущество, например дома, земельные участки и прочие объекты, дополнил Назаров.
Сделать правильный выбор
Чтобы ответить на вопрос, сколько средств потребуется гражданину для комфортной жизни в будущем, необходимо сопоставить текущий бюджет со среднегодовой инфляцией и количество лет до пенсии, продолжает Лев Рогачев.
«Допустим, ваш текущий заработок составляет 50 000 рублей, и эта сумма вас устраивает, среднегодовая инфляция составляет около 10%, до пенсионного возраста осталось 10 лет. Исходя из этого, через 10 лет для комфортной жизни вам потребуется пассивный доход не менее 100 000 рублей в месяц. Такую доходность сегодня вам гарантированно обеспечит недвижимость стоимостью около 20 миллионов рублей. Дальнейшие расчеты понятны. Для того, чтобы опережать инфляцию, вам придется ежегодно повышать стоимость аренды», – отмечает специалист.
Наиболее ликвидная недвижимость, по его словам, – это небольшие квартиры площадью до 30 квадратных метров: их проще сдавать, потребуются меньшие затраты на ремонт и содержание, их легче продать, а кроме того, их можно сдавать посуточно, что принесет большую доходность.
Перед сдачей жилья в наем нужно изучить арендный рынок в конкретном регионе и понять, сколько получится заработать. Выяснить цены на квартиры можно на специальных сервисах, вроде «Авито», «Циан», «Мир квартир» и других, дополняет Андриевская.
Далее, по ее словам, нужно обязательно учесть дополнительные расходы, которые нужно будет платить арендодателям-пенсионерам. Речь о налоге в 13% (стандартный НДФЛ с дохода от сдачи в наем, и 15% – с дохода свыше 5 миллионов рублей). На налогах можно немного сэкономить, если пенсионер зарегистрируется как самозанятый (по ставке 4% физлицам или 6% компаниям). В обоих случаях неработающий пенсионер сможет сохранить свой статус и индексацию пенсии. Правда, самозанятый арендодатель потеряет возможность получать налоговый вычет на лечение, так как не платит с дохода НДФЛ.
«Регистрировать ИП и платить налог 6% пенсионеру будет невыгодно, потому что ИП должны делать страховые взносы в ПФР. По сути статус пенсионера изменится, в ПФР его будут считать работающим. В нашей стране работающие пенсионеры не получают индексацию пенсий. Дополнительно нужно помнить об обнулении льгот по оплате ЖКХ для тех пенсионеров, чьи доходы превысят региональный лимит», – дополняет эксперт.
Ну а после того, как расчеты выполнены, следует просуммировать все доходы и расходы и понять, выгодна ли вообще будет идея сдавать жилье в наем в том или ином конкретном регионе. Если цены на арендном рынке небольшие, то не исключено, что в плюс выйти не получится, заключила Ирина Андриевская.
О чем стоит знать
Андриевская дает еще два полезных совета, которые пригодятся всем пенсионерам, решившим сдавать свои квартиры. Во-первых, уверяет специалист, не нужно делать это нелегально, без договора, чтобы не платить налоги. Сейчас система налогов полностью автоматизирована. Не исключено, что сэкономив несколько тысяч, человек затем заплатит штраф 100 000 рублей за предпринимательскую деятельность без юридического лица и штраф до 20% от неуплаченной суммы налога.
Второй совет спасет пенсионеров от мошенников: следует подстраховаться и не искать самостоятельно арендаторов квартиры, а обратиться к профессиональным риелторам. В противном случае можно не только ничего не заработать, но и нарваться на злоумышленников, которые лишат пожилого человека квартиры.
Автор: Маргарита Разгуляева
АКТУАЛЬНО