CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

РБК открыл очередной деловой сезон встречей представителей сильнейших компаний рынка. Чтобы, так сказать, сверить часы и «проложить путь к будущим успехам отрасли». Тема звучала как «Недвижимость России: развитие в условиях новой экономики»; и все ожидали бодрой дискуссии с дележкой достижениями и успешным опытом преодоления невзгод – всего того, что настигло все сегменты экономики нашей страны в конце февраля.

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

Однако в силу последних событий «новая экономика», которая «с февраля», превратилась в «новейшую»; и заявленный лейтмотив конференции «поиск новых путей выхода из любых ситуаций» – заиграл новыми красками.

Так что компаниям-игрокам рынка придется опять перестраиваться, ежесекундно держа руку на «пульсе настроений клиента» как минимум ближайшие недели, если не месяцы. Ну а спикерам пришлось срочно подгонять свои доклады под новые реалии; зато дискуссии это явно добавило бодрости.

Еще одно «единое окно»

Радует в основном то, что на дотации и прочие «плюшки» от правительства девелоперам политические события повлиять не должны: льготы и прочее сохраняются. Потому что ну, а как без них стимулировать покупателя?

Заместитель директора «Фонда развития территорий» Наиль Сайфуллин заверил, что «основной приоритет – наши граждане и развитие комфортной среды для них». Так что по-прежнему подразумеваются вливания в объекты инфраструктуры различного назначения; причем самые приоритетные проекты финансируются за счет бюджета, а на «не самые» будут по возможности привлекать и внебюджетные источники.

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

В числе задач – и создание рабочих мест; однако основная цель – вводить до 120 млн квадратных метров жилья в год. Кстати кто еще не в курсе: появилась общая «точка входа» для инфраструктурных задумок в регионах – подобие «единого окна». Куратор этого федерального проекта – Марат Хуснуллин, руководитель – первый замминистра строительства Александр Ломакин. То есть, кто угодно может обратиться с запросом, на какие бонусы можно рассчитывать в своем регионе, с учетом идеи, выбранной локации и т.д.

В перспективе «Фонд развития территорий» займется и расселением аварийного жилья в регионах, коммунальными службами; отдельная задача – вовлечение в федеральную программу новых земельных участков.

Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова, по ее собственным словам, «с огромным удовольствием продемонстрировала статистику, насколько  успешно справляются застройщики, и как комфортно чувствует себя потребитель». За январь-август 2022 года заключено 88 500 ДДУ. Изрядно мотивирует покупателя льготная ипотека: «в августе ДДУ с привлечением кредитных средств – почти 64,5%; это наивысший показатель в месячном выражении».

Правда, основатель и президент ГК «Прогресс» Виктор Тарасенко, по его же словам, «сидел и удивлялся: наша картинка несколько хуже официальной. по регионам, в которых мы работаем, продажи просели втрое относительно прошлого года». Ну и зарабатывать сейчас удается не столько девелоперам, сколько банкам, ведь крен – явно в сторону увеличения кредитной нагрузки.

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

Ни цента больше

Посетовал эксперт и на сложность доступности финансирования: банки упирают на понижение продажной цены. То есть, заявил застройщик 150 тысяч рублей за «квадрат» – а банк говорит: «нееет, 140 тысяч, и ни цента больше!» Кредитоваться проблематично; особенно в регионах с невысокой маржинальностью. В итоге первоначальный взнос, чтобы в принципе запустить проект, доходит до 50%; а «выбить» из банка разрешение на старт с 15% собственных средств – история редкая, почти уникальная. Хотя ГК «Прогресс» недавно удалось.

Управляющий партнер GRAVION Юрий Неманежин настроен пободрее: «Спустя несколько кризисов у нас есть иммунитет, толстая кожа и гибкость, чтобы уметь реагировать». Самую большую поддержку в текущем году оказало субсидирование ипотеки, да. Но тут учтем, что GRAVION работает в премиум-сегменте: «У нас иная динамика, потому что клиент совсем другой: в меняющихся обстоятельствах его стратегия – «замереть и посмотреть». Так что кто-то из потенциальных покупателей по-прежнему выжидает, а кто-то даже дал крен в сторону недвижимости в ОАЭ, Турции, Таиланде. «В первом полугодии падение в сегменте премиум составляло 40%; сейчас такой показатель в целом сохраняется». Предположительно изменение ключевой ставки «сдвинет» спрос, да и люди, закрыв депозиты по 20-23%, будут искать, куда их вложить. Так что есть надежда, что преимум-сегмент восстановится. «К тому же, снимаю шляпу перед быстрой реакцией правительства: ни в одной стране я не видел такой разнонаправленной ипотеки, как у нас – и сельхоз- , и IT-, и дальневосточная…»

  Сбербанк и ГК «Самолет» предлагают ипотечную программу со ставкой ниже 10%

Да и финансирование банками строек очень выручает: в случае чего – а «случаи» нередки – не приходится бегать как ошпаренным искать деньги на продолжение работ: «Это как раз то, что нам сейчас дало трезвый ум, спокойный рассудок и возможность анализировать и перестраивать свою стратегию. В том числе заявлять программы вроде 0,1% за ипотеку». Перепала властям благодарность и за регулирование цен на стройматериалы: «Благодаря этому мы увидели снижение завышенных до того тарифов. Так что сейчас наши проекты однозначно более устойчивы».

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

«Ушел в себя». Потом вернулся

Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties (также работающей в премиум- и делюкс-классах) подтвердила «провал» в продажах «элитки»: «Больше всего интерес снизился в делюкс-сегменте: за три месяца покупатели в эту сторону почти не смотрели. Итог – минус 80%. Однако важно то, что клиенты все-таки демонстрируют склонность остаться в РФ, а не уезжать в «дружественные страны»: Москва как была экономически привлекательна, так и остается; и люди возвращаются. Возобновляя сделки в том числе в делюксе; недавно мы заключили несколько».

Тут один из модераторов уточнил – мол, «постоянно слышу – люди возвращаются, возвращаются; откуда они возвращаются? Из Дубаи?»

«Нет: из состояния «ушел в себя», – парировала Екатерина. – Они брали «таймаут»; но потом сориентировались и расставили приоритеты. Так что в очередной раз поблагодарим правительство за возможность работать, создавать рабочие места и двигаться дальше, поскольку отрасль имеет внутренний потенциал и остается драйвером российской экономики».

Квартиру не надо – кладовку давай

На второй сессии, посвященной в большей степени трендам спроса и предложения,  руководитель бизнес-направления «Продажи» в «Донстрой» Евгения Колосова рассказала на опыте своей компании о наиболее явных тенденциях. Это: смещение спроса в Москве в сторону бюджетных локаций (79% сделок) и в сторону малогабариток, по цене 12-17 миллионов рублей.

Площади сейчас запрашивают 53-54 «квадрата». При том что у «Донстроя» средний метраж – порядка 70 квадратных метров, пришлось хорошо подумать: подстраиваться под потребителя или нет. Компания решила, что – нет, ухудшать продукт не готова. И не пожалела.

«Что сработало? Субсидированная ипотека от застройщика: это 20% в общем объеме наших продаж. До августа клиенты выбирали более длительный срок ипотеки, жертвуя ставкой; в августе же тренд поменялся, и люди предпочитают срок покороче. Думаю, такое продлится до конца года: видимо, покупатели уверены в доходах, предположительно рассчитывают на получение годовых бонусов. Так что, вероятно, до января-февраля люди будут так же «сокращать» сроки, чтобы получить минимальный процент».

Еще, по словам Евгении, с марта «выстрелила» рассрочка. Зато на выбор покупателя стало сложнее влиять: стоит продажнику попытаться подтолкнуть интересанта к тому или иному варианту, как тот начинает упираться рогами и копытами и громко возмущаться: «Я сам буду принимать решение!»

То есть, нынешний покупатель в большинстве своем четко знает чего хочет. И это хорошо – меньше метаний: в одном ЖК взять квартиру или в другом, «двушку» или «трешку», или такое же, но с перламутровыми пуговицами…

Ну и самый, пожалуй, любопытный тренд – пошел запрос на покупку машино-мест и кладовок… без покупки квартиры. Причем иногда оптом: в комплексах от «Донстроя» некоторые товарищи выкупают чуть не по 20 кладовых помещений. Чтобы потом либо перепродать с наценкой, либо сдавать их: «То есть, люди ищут возможность заработать хоть сколько-то».

На провокационный вопрос «а может, не недвижимость, а все-таки крипта?», Евгения Колосова ответила не моргнув глазом: «Лично я бы вкладывалась и туда, и туда, следуя принципу не класть яйца в одну корзину. Однако тем, кто планирует и дальше жить в России, говорю: недвижимость – тот актив, который обеспечен физически. Москва постоянно развивается; здесь нет и не будет предпосылок к снижению спроса на жилье.

  «Донстрой» выполнил 96% фасадных работ во второй очереди «Огней» в Раменках

Ну а есть ли смысл отдавать с трудом накопленные копейки за любые, первые попавшиеся метры – не знаю: думаю, сейчас люди на непродолжительный период просто замрут, выжидая. Оценят обстановку: у нас еще с августа потенциальные покупатели начали заходить и присматриваться, куда бы перенести суммы с истекающих осенью депозитов. Такого всплеска продаж, как в марте, ждать не стоит, но покупки «пойдут». Тем более благодаря низкому ипотечному проценту».

45-метровые люксовые лоты входят в моду

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент», считает, что рынок – вместе с ипотечными ставками – стабилизировался еще к июлю; «…ну а элит и делюкс скачки цен не особо коснулись вообще, что понятно: эти сегменты десятилетиями подвержены колебаниям. Более того: тут на рынке есть дефицит, рынок – в ожидании новинок».

Зато, пояснила спикер, клиенты теперь ищут разные форматы: если раньше меньше чем от 150 «квадратов» площади нос воротили, то последнее время интересуются «мелочевкой» – 45-60 квадратных метров. Пусть без супервида из окна и без собственной террасы, но чтобы лот был очень качественным, стильным, в самом центре города и/или рядом с деловым кластером.

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

Коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов заявил, что в сравнении с первым полугодием цифры радуют. Несмотря на прогнозы диванных экспертов, что летом рынок схлопнется как карточный домик, и начнутся распродажи с дисконтом 20-40%, диванные эксперты могут съесть свои шляпы. «Да, рынок турбулентен и будет таковым, это факт; однако в августе 2022-го в метрах мы вышли почти на тот же уровень, где были год назад в тот же месяц; только в августе зарегистрировали ДДУ на 503 тысячи «квадратов». И это несмотря на сильнейший спад в период с марта по май.

Несмотря на непростой год, комьюнити застройщиков не замерло, хотя отдельные проекты и были заморожены. И это хорошо: покупателям будет из чего выбрать, и не придется хватать что осталось, потому что больше ничего нет».

Да и застройщикам – ну, тем, кто работает «по уму» – не придется распродавать лоты кому придется, «потому что больше покупателей нет». Наглядный тому пример – ЖК «Перец»: агенты, поделился Геннадий Дикалов, наотрез отказывались продавать там лоты по 135 тысяч за «квадрат». Что ж, «МИЦ» – не гордые: распродали сами. Но уже по 165 тысяч.

Что до результатов в цифрах – у «МИЦ» первое полугодие 2022-го «просело» на 25% к тому же периоду 2021-го; «…думаю, год закончим с минусом примерно на 15-20% к проданному метражу прошлого года. И – согласен с коллегами: ипотечные программы будут продолжать «драйвить» рынок. Другой альтернативы не видим».

Бросайте копипастить

Одним из самых бодрых – и обоснованно гордых – выступлений стал спич коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Анатолия Баталина. Компания решила идти «в глубинку» с московским продуктом. Включая столичное качестве продвижения. «И при том, что наши цены – на 15-20% выше, чем на локальных рынках в регионах, все квартиры проданы. И у нас – очереди из клиентов. Еще раз говорю: если делаешь отличный, качественный продукт и правильно его позиционируешь – то он будет успешен. Ну а если постоянно заниматься копипастом – то надо быть готовым к тому, что либо не продашь, либо придется делать скидки».

90% регионального портфеля – Казань, Уфа; другие направления пока не озвучиваются, ибо еще не стартовали. Но именно «Садовое кольцо» первым «принесло» в столицу Татарстана европейский принцип планировочных решений, хотя для самой компании это было уже само собой разумеющимся. А теперь все в той же Казани местные застройщики копируют идеи «Садового кольца».

  У каждого системного девелопера за городом – своя «делянка»

«Через месяц мы выходим с еще одним инновационным проектом в Казани, уже в классе премиум – и опять будем первыми. При том что опять же по меркам Москвы мы не сделали ничего необычного: просто хорошее, качественное решение. Но в том городе оно станет знаковым, уникальным»

Так что регионы, уверен Анатолий Баталин, с нетерпением ждут достойных проектов. Хотя речь все же в первую очередь о городах-миллионниках: постоянный контроль и работ, и продаж, и позиционирования в населенных пунктах на несколько сотен тысяч человек – тут накладные расходы пока что будут слишком велики.

Недвижимость РФ в условиях «новой экономики»: крадущийся зверь, затаившийся дракон

Кстати, Казанью и Уфой, «отстающей» от Татарстана в плане развития строительной сферы примерно на год, «Садовое кольцо» не ограничится: «На Дальний Восток мы уже пошли; юг страны – смотрим. Но в РФ есть и другие прекрасные города – Нижний Новгород, Екатеринбург, прочие… Так что мы открыты для предложений. А предложений много».

Планы, понятно, впечатляющие по масштабу. Однако в «Самолете» замахнулись на гораздо больший масштаб, хоть и в другой сфере – уже не конкретно в строительстве, а в услугах.

«Что мы будем делать завтра?» – «Покорять мир!»

Намерение опутать своей «паутиной» чуть не всех россиян озвучил Павел Аксенов, директор по продукту «Самолет Плюс».

«Самолет» замахнулся на экосистему а-ля сбербанковская – широчайший спектр услуг, начинающийся с продажи жилья (не только «самолетовского», а любого. Разные девелоперы, первичка, вторичка, риэлтерские услуги…) и охватывающий страшно подумать сколько сфер. Страховки; ремонт; транспорт; даже еда, медицина и организация отпусков (!) В общем, все бытовые сегменты в том числе. В формате «онлайн+оффлайн».

Кстати, эта цифровая платформа – хоть, понятно, пока и с ограниченным спектром намеченных услуг – уже действует (с начала 2022 года). Но в планах – перекрывать все потребности человека, живущего поначалу в жилье от «Самолет», а в перспективе – в любой квартире или доме на территории РФ. Путем удобного и мегафункционального мобильного приложения, где все мыслимые и немыслимые сервисы от «выгуляйте мою собаку» до «подберите мне хижину на Бали» будут доступны за подписку.

На вопрос, хватит ли пороху – в первую очередь программистов, – Павел Аксенов парировал: мол, в компании много сотрудников на аутсорсе, плюс агрессивный найм. «Где бы я ни работал – Mail.ru, Yandex, OZON – программистов всегда так или иначе не хватало».

Не нужно связывать качество цифровых продуктов с нехваткой кадров, заявил Павел: мол, принцип Парето никто не отменял, так что даже 20% сотрудников обеспечат 80% результата.

В общем, в «Самолете» настроены по-боевому: на завоевание отдельно взятой страны. Целиком. Что до территориальной экспансии – «Самолет Плюс» планирует открыть на территории РФ 5-6 тысяч франчайзинговых офисов за ближайшие пару лет. Где будут кураторы, продажники и иже с ними: все кто нужен для обеспечения запланированного.

Надо сказать, некоторые услуги, до которых додумались, рынку действительно ох как нужны: например, возможность арендовать приобретаемое жилье на недельку перед покупкой и пожить в нем. Чтобы оценить слышимость, наличие/отсутствие запахов, работу водопровода, даже присмотреться к соседям: скольких печалей бы удалось избежать, если б у всех застройщиков был этот сервис…

Правда, участники конференции закономерно усомнились, как именно «Самолет Плюс», обещая организовать те же отпуска по всему миру легким движением руки и тремя кликами на смартфоне, собирается обходить те же коронавирусные ограничения в разных странах, невыдачу виз в ЕС россиянам, отмену авиарейсов и прочее. Однако «Самолет» – компания мощная; так что запасаемся попкорном и ждем.

Автор: Кристина Голубева

27 сентября 2022 00:10


АКТУАЛЬНО