Выбираем надежного застройщика: эксперты рассказали, как не купить долгострой

Покупка квартиры – ответственный и рискованный шаг. При этом риск потерять деньги существует не только на вторичном рынке. Эксперты рассказали CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») о том, как не нарваться на недобросовестного застройщика и проблемный объект.

Проектная документация

Первое, что необходимо сделать – это собрать максимальное количество информации о проекте, считает профессор кафедры РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталья Проданова.

«Еще до вашего визита в офис, как минимум, изучите проектную и разрешительную документацию на именном сайте новостройки или на сайте застройщика. Обратите внимание, что доступ к информации не должен требовать регистрации пользователей или предоставления ими персональных данных. Не пренебрегайте информацией, полученной от СМИ, со строительных форумов, групп дольщиков в социальных сетях и так далее. Относительно достоверные сведения легко получить и на специализированных сайтах. «Пробейте» вашего застройщика через, например, Реестр проблемных застройщиков, Реестр лицензий, Реестр участников контрактов по 44 и 223-ФЗ, Единый государственный реестр юридических лиц, картотеку арбитражных судов», – говорит Проданова.

Можно изучить отзывы на специализированных сайтах и группы в социальных сетях, согласен и генеральный директор ООО «ХК Сити 78» Артур Гайсин. Как правило, покупатели пишут об уже сданных комплексах, а также о тех, которые находятся в стадии строительства, обсуждают, как застройщик выполняет свои обязательства. Обратная связь от клиентов очень показательна при оценке надежности компании.

Эксперт также подтвердил, что при покупке квартиры обязательно надо изучить проектную документацию, которая находится в открытом доступе.

«Там задекларированы сроки ввода жилья и передачи ключей покупателям. Также в документах указано, было ли продление разрешения на строительство, что косвенно может свидетельствовать о том, что сроки будут перенесены», – отметил специалист.

Как дела у компании

Нужно собрать информацию о застройщике – как долго он работает на рынке, какие объекты ввел и были ли задержки и нарушения, добавил Гайсин.

«Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов, бухгалтерская отчетность за три последних года, а также аудиторское заключение о деятельности застройщика за последний год. Ну и, конечно, о финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках. Перепроверить информацию можно непосредственно на сайте заявленного банка», – добавляет Наталья Проданова.

Основатель бутика новостроек Relocx Антон Брик добавляет, что важно обращать внимание на финансовую составляющую: наличие задолженности по коммунальным платежам, факты ареста расчетных счетов,  наличие долгов по налогам и сборам, финансирование строительства за счет краткосрочных займов и кредиторской задолженности (за счет коротких денег). 

«Дополнительно изучите, какие банки аккредитовали застройщика. Если среди них только небольшие и малоизвестные кредитные организации, то это может говорить о трудностях девелопера: ведущие банки не уверены в его финансовой устойчивости», – добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine) Алексей Перлин также отмечает, что чтобы оценить финансовую стабильность застройщика, нужно проверить, есть ли у него аккредитация в крупных банках. Эту информацию можно найти, например, на сайте ЖК, в разделе «Способы покупки».

Темпы строительства и сроки сдачи

Немаловажный фактор – темпы строительства и сроки сдачи проектов. В случае, если ввод некоторых прошлых объектов строительной компании мог задержаться на один-два месяца, то поводов для беспокойства немного, продолжает Коркка.

«Однако, если застройщик систематически срывает сроки более чем на три месяца, то это может свидетельствовать о его серьезных проблемах. Также стоит насторожиться, если девелопер долгое время не выкладывал отчеты на своем сайте или не обновлял фотографии со стройплощадки», – уверена управляющий партнер компании «Метриум».

Обязательно нужно обратить внимание на то, что уже реализовано застройщиком, согласился и Алексей Перлин. Это и то, вовремя ли сданы предыдущие проекты, насколько довольны резиденты.

«Стоит смотреть на историю компании и ее регалии. Если девелопер существует уже много лет, и он успешно реализовал несколько проектов, это является показателем стабильности. Наличие у компании золотого знака «Надежный застройщик» – тоже признак надежности», – заключает Перлин. 

К слову, как добавляет Антон Брик, необходимо анализировать не только одного застройщика, а сразу всех, входящих в группу компаний, так как маркеры негативных изменений могут присутствовать у любой из них, что впоследствии  негативно  отразится на той компании, которая строит рассматриваемую новостройку. Застройщика и группу компаний надо анализировать по трем вертикалям: финансовая устойчивость, правовая устойчивость и уровень зрелость команды менеджмента. 

Проектное финансирование

Переход на эскроу-счета в 2019 году максимально минимизировал шанс выбрать девелопера, который сильно затянет строительство, добавляет Надежда Коркка. Ненадежным застройщикам банки просто не выдают проектное финансирование. Сейчас любой механизм реализации недвижимости, кроме эскроу-счета изначально должен насторожить. 

«Узнайте, какой банк финансирует строительство и является основным партнером застройщика. Этот же банк должен открывать эскроу-счета, на которые вносятся деньги за выбранную квартиру в проекте. Центробанк ограничивает число банков, которые могут участвовать в проектном финансировании для застройщиков, и публикует на своем сайте их список», – добавил совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин.

Насторожить, к слову, по словам Коркки, должны и слишком низкие цены, очень большие скидки. 

«Сравните стоимость выбранного объекта недвижимости с другими со схожими характеристиками: класс, комнатность, площадь, этап строительства, район. Если видите, что застройщик откровенно демпингует, то финансовая стабильность девелопера и сроки сдачи жилья под угрозой», – добавляет эксперт.

Стройплощадка

Следующим этапом станет поездка на стройплощадку, чтобы оценить, насколько активно там ведутся работы и в соответствии ли с графиком, продолжает Перлин. 

По его словам, признаками того, что проект может стать долгостроем, являются: отсутствие активности на площадке (на протяжении долгого времени там нет рабочих, не увеличивается этажность жилых корпусов), частая смена генподрядчика (вероятно, девелопер не выполняет своих финансовых обязательств) и уход от общения с клиентами.

«Прежде всего нужно посмотреть на завершенные проекты застройщика, если они есть. Готовый продукт говорит сам за себя, особенно если вы рассматриваете комплекс с большой социальной инфраструктурой», – рассказал и Владимир Щекин.

Договор

Финальный этап – изучение договора долевого участия, добавил представитель «СМУ-6 Инвестиции». В документе должны содержаться точные характеристики объекта, сроки его сдачи, информация о застройщике и порядке оплаты.

 «Посмотрите на форму договора, которую предлагает вам застройщик. Если он продает еще не готовый дом, то он должен заключить с вами договор долевого участия (ДДУ). Все прочие виды договоров должны насторожить, кроме краткосрочного договора бронирования», – советует Владимир Щекин.

Автор: Маргарита Разгуляева