CUD.NEWS

Центр Градостроительного Развития

От «песочницы» к «бутику»: ЗПИФы в России набирают обороты

Начало «новой эры инвестиций» в России посулили собравшимся на организованной PARUS Asset Management пресс-конференции. При том, что в марте по всем известной причине торги на биржах провалились почти до ноля, и похожего эффекта можно ожидать и сейчас (опять понятно, почему). Так что нынче с паевыми инвестициями в недвижимость?

Стабильный доход, желательно ежемесячный – идея-фикс многих частных инвесторов. Особенно начинающих. Но непонятно, куда бежать: депозиты под 20% уже закончились или на днях заканчиваются, сейчас хорошо если удается отхватить 6-7%. 8% – уже редкость. Доллар и евро признали чуть ли не «токсичными» валютами. Остается три «классических» варианта: золото, которое не приносит доходов; акции, которыми рискованно заниматься, не имея компетенций; ну и третий «кит» – недвижимость.

Только для инвестиций именно в недвижимость нужен целый ряд способностей и навыков: понимание рынка, хваткость, умение пользоваться моментом и т.д. Если же делать ставку на аренду – это постоянные хлопоты, неважно, идет ли речь о квартире или о складе: смена арендаторов, контроль за состоянием недвижимости, контроль проплат, индексация…

Вариант паевых инвестиционных фондов (далее – ПИФ) в той или иной сфере, недвижимости в том числе, – самый «не требующий раздумий».

ПИФы сотоварищи: краткая история в России

ПИФы, по сути, пришли «на смену» многочисленным финансовым пирамидам 90-х (в хорошем смысле). Самое первое законодательное упоминание ПИФ в РФ зафиксировано в апреле 1995 года, в указе Бориса Ельцина, рекомендовавшего обеспечение интересов инвесторов за счет работы инвестиционных институтов, «…в том числе паевых инвестиционных фондов». Тогда-то и появилась законодательная база этой индустрии, хотя на «рождение» самого первого российского ПИФа потребовалось два года. Название выбрали забавное: «Большой».

Весной 1996 года началось лицензирование управляющих компаний; в тот период подали заявки сразу 96, соответствовали же всем требованиям всего три – «АВО-капитал», «Мономах» и «КУИФ». Позже добавились еще несколько. Больше всего «на слуху» были фонды четырех УК: «Палладах», «КУИФ», «Кредисх» и «Тройка Диалогх».

Но все равно население осторожничало и деньги слишком уж охотно не несло; из ПИФов наибольшую известность в каком-то смысле получили уже в двухтысячных «Илья Муромец», «Добрыня Никитич» и «Алеша Попович» в силу «простоты употребления»: эти паи можно было купить в любой кассе Сбербанка (поэтому, собственно, и доверия к ним было больше). Хотя история и с ними, и со многими другими российскими ПИФами была точно та же, что и с былинными богатырями: смотрятся внушительно, а чем по факту занимаются – непонятно.

То есть, неудобство для не желающего вникать в детали обывателя заключалось в следующем: приобретая паи, вкладываешься не в объект, а в некую сферу: «строительство», «связь» и т.д. А купив паи, не факт, что через год-два будешь иметь виртуальную долю той самой компании, ради которой паи-то и брал. Потому что структуру акций в «пакете» тасует по своему усмотрению управляющая структура. Например, купил пакет в сфере «энергетика», думал, что взял акции «Газпрома», а оказался владельцем «Газопровод Кукуево». С соответствующей разницей в потенциальном доходе: это же «доверительное управление», вот и доверяй! Получается «без меня меня женили».

От «песочницы» к «бутику»: ЗПИФы в России набирают обороты
Фото: Артем Белкин

«А альтернатива, сынок, утки!»

Вот тут-то на помощь инвесторам приходят ЗПИФ. Где можно стать акционером самого что ни на есть конкретного объекта. Что намного понятнее, и к тому же выгоднее – если грамотно выбрать управляющую компанию.

Так что почти 10 лет спустя появился более внятный вариант – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Первое в РФ размещение паев ЗПИФ на бирже состоялось летом 2006 года: речь о ЗПИФе недвижимости «Эй Джи Капитал ИНТЕРРА» под управлением ЗАО «Управляющая компания «Эй Джи Эссет Менеджмент». Общий объем поданных заявок составил около 716 миллионов рублей, как писал РБК.

  Сбербанк увеличил срок выбора объекта под ипотеку с одного до трех месяцев

И сейчас, когда западный формат REIT, в котором многие, кто «в теме», мечтали поучаствовать, недоступен, ЗПИФы, пожалуй, наиболее интересны широкому кругу инвесторов. В силу а) максимальной прозрачности, б) возможности начать получать доход не через сколько-то там лет (как зачастую происходит с ПИФами), а чуть ли не ежемесячно, в) возможности выбора конкретной компании, «кусок» которой покупаешь в виде паев.

ЗПИФы по уровню развития между «песочницей» и «бутиком»

Удобнее всего в этом формате то, что, в отличие от самостоятельного приобретения-сдачи-продажи недвижимости не нужно во всей «кухне» разбираться:  российский рынок наконец-то «дозрел» до формирования внятного – и понятного – продукта. Комментируя ход «эволюции», эксперт комитета Госдумы по финансовому рынку и главный редактор Finversia Ян Арт подчеркнул: «Появление ЗПИФов, на мой взгляд, очень важный момент в формировании инвестиционного рынка в России. Понятно, что в этом году само упоминание термина «инвестрынок РФ» вызывает нервные смешки; но если оставить за скобками форс-мажорные для всей экономики ситуации, то появление ЗПИФов – знаковый момент. Это – ответ на запрос, который существовал в среде российских инвесторов. И, конечно, многим хотелось бы, не являясь профи, иметь возможность инвестировать во что-то достаточно предсказуемое и при этом не имеющее цикличности фондового рынка. На сегодняшний момент на рынке – несколько крупных игроков: Сбербанк со своими 100 миллиардами, PARUS Asset Management с планами на 50 миллиардов к концу года, PNK Rental с 5 миллиардами плюс 32 миллиарда «в строительстве»; «Альфа Капитал» с 2,5 миллиардами и планами собрать 3,7 до конца 2023 года.

Так что сегодня мы видим первопроходцев, пионеров. И хотелось бы верить, что эти «пионеры» станут не героями, которым воздвигнут памятники посмертно, а останутся активными фигурами».

Понятно, что «эволюция» ЗПИФов сейчас, пошутил эксперт, на этапе как у той девочки из творений Чуковского, где «Девочка, сколько тебе лет?» – «Скоро будет восемь, но пока три»: «ЗПИФы в РФ сегодня где-то между «песочницей» и «бутиком». Но не стоит думать, что это – малозначимый результат: ЗПИФы – локомотив рынка, – подчеркнул Ян Арт. – И для частного инвестора это великолепная возможность даже в нынешнем году, когда нас «трясет» с первых месяцев и непонятно когда перестанет трясти.

Так что если все-таки наступит долгожданная «новая нормальность», то этакие «российские REIT» станут привычным и понятным инструментом диверсификации для отечественных игроков».

Как рассказал специалист, недавно проведенный опрос показал, что события нынешнего года ввергли многих инвесторов в шок. Около 50% поклялись, что только выведут деньги — и больше на фондовый рынок ни ногой. Однако 47% все же озвучили желание продолжать, в частности – вкладываться в паевые фонды. «И эта тенденция, думаю, сохранится; а ЗПИФы займут свое – логичное и значимое – место под солнцем».

Пол-Сбербанка: кто больше?

Кто сейчас «на волне»? В частности, PARUS Asset Management даже в нынешних условиях чувствует себя уверенно. Сейчас УК «доросла» до половины Сбербанка – в смысле активов: до конца 2022-го увеличит инвестиционный портфель до 50 млрд рублей (в сравнении с сотней «сберовских»). На сегодня он составляет 42 млрд, при том что в начале года цифра была 35 млрд. Общая площадь помещений – более 580 000 квадратных метров, причем все в классе А.

  Что снесут в Москве: список значимых объектов, которых скоро не станет

На данный момент на бирже для квалифицированных инвесторов доступны два фонда: «ПАРУС-ОЗН» (склады OZON) и «ПАРУС-СБЛ» (склады СберЛогистики). В конце 2022 года PARUS Asset Management в дополнение к уже имеющимся своим двум ЗИФам  выводит на Московскую биржу новый ЗПИФ «ПАРУС-Нордвей» (актив – логистический центр Nordway площадью 108 тысяч «квадратов», приобретенный с «плечом» от Райффайзенбанка: доля «плеча» – почти 80%, капитал инвесторов – 1,2 млрд рублей. В Nordways арендуют площади сразу 16 компаний, за счет чего достигается диверсификация по индустриям и срокам окончания договоров: уже сейчас он заполнен арендаторами на 100%. Договоры аренды с ключевыми арендаторами заключены в среднем на 3-5 лет с ежегодной индексацией арендной платы – прим.ред.).

Старт продаж фонда «ПАРУС-Нордвей» на бирже намечен на октябрь. Имеем в виду официальный; меньше чем за месяц закрытых продаж (до публичных торгов) сумма инвестиций в фонд достигла 600+ млн рублей. То есть, еще до момента выхода нового фонда на биржу инвесторы доверили УК 611 миллионов рублей кровных.
«ПАРУС-Нордвей» станет самым крупным из торгуемых на бирже в портфеле УК, уверен Член совета директоров PARUS Asset Management Алексей Сивяков. И способен побить результаты двух предыдущих вместе взятых.

Но вернемся к инвесторам и их интересам: на что можно рассчитывать в ЗПИФ.

От «песочницы» к «бутику»: ЗПИФы в России набирают обороты
Фото: Артем Белкин

Сколько вешать в граммах?

Чем неудобны ранее выходившие на рынок отечественные ПИФы? Слишком долгим «горизонтом» светлого будущего: меньше чем на несколько лет (а лучше – на 7, 10 или даже 20) вообще не рекомендовалось вкладываться. А в нынешней ситуации не то что на 20 лет – на год вперед загадывать сложно. Поэтому при полном понимании, что инвестиции в недвижимость – игра зачастую вдолгую, а живую прибыль хочется видеть здесь и сейчас.

И как раз-таки ЗПИФы предоставляют возможность получать дивиденды регулярно и максимально часто.Так, PARUS Asset Management на всех своих фондах выплачивает прибыль ежемесячно; пайщики уже успели окрестить эти ежемесячные выплаты «второй зарплатой». Или «пассивным доходом», кому как больше нравится. По полученной CUD.NEWS информации, заявленная доходность нового ЗПИФ «ПАРУС-Нордвей» – 22,9% годовых (в пятилетнем горизонте). Из которых 11,1% – доходность от арендного потока, а 11,8% – прогнозируемая доходность от роста стоимости актива.

Возвращаясь к недвижимости: на какой сегмент стоит обратить внимание инвесторам, выбирая в том числе ЗПИФы? То есть, что сейчас с разными сегментами, и куда нынче нести все то, что нажито непосильным трудом?

Пандемия научила россиян «ходить в интернет»

За минувшие два года прогресс всей России в этом смысле «скакнул» больше, чем за предыдущие десятилетия. Причем без малейших усилий со стороны компаний, предлагающих товары с доставкой. И у складов по понятным причинам – «светлое будущее». Директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко рассказал, что и в 2021, и в 2022 годах основным «потребителем» складов остается e-commerce.

По итогам прошлого года спрос со стороны компаний онлайн-торговли превысил 2,55 млн квадратных метров; по итогам текущего года ожидается 2,5 млн «квадратов» в рамках сделок: это меньше, чем в 2019-м, но больше, чем в 2020-2021-х. По предварительным данным, за девять месяцев 2022-го на сектор онлайн-торговли пришлось 36% всех сделок.

Заметно увеличивается доля дистрибьюторов (предыдущие годы она падала, ведь многие переходили на поставки товара напрямую). В 2022-м же, поскольку логистические цепочки где обрушились, – посредники возликовали; так что их «кусок пирога» на рынке заметно растет. Неудивительно: они-то доставляют товар намного лучше, чем производители. «Думаю, эта тенденция сохранится и в 2023 году», – заявил эксперт.

  Итоги III квартала на рынке новостроек элитного и делюкс класса Москвы

При этом рост доли вакантных площадей остановился: с учетом субаренды он сейчас – 3,1%, при средней ставке  на третий квартал 2022 года 5500-5700 рублей за «квадрат». А ведь складского продукта резко больше не станет! Так что: а) складская недвижимость более чем стабильна, и б) в конце года стоит ждать прироста интереса инвестиций к складам.

От «песочницы» к «бутику»: ЗПИФы в России набирают обороты
Фото: Артем Белкин

ТРЦ: иностранцы, уходите! Нам больше достанется

Генеральный директор Central Properties Сергей Егоров пояснил: «Лично мой фаворит сейчас – ритейл. Многие спрашивают – мол, почему, если e-commerce отбирает у традиционных продаж изрядный процент клиентуры? Как, а главное – кем собираетесь заменять «сбежавших» иностранцев (их магазины). Мой ответ: в сложившейся ситуации мы покупаем очень дешево. Благодаря чему можем позволить себе некоторые вольности вроде низких ставок и прочих приятных «плюшек» для арендаторов. А купленные площади под ритейл потом переупакуем в ЗПИФы, и доходность у них будет несколько выше, чем по складским пространствам».

За последнее время удалось приобрести немало «лакомых кусочков»; одна из последних сделок – ТЦ «Ярмарка» в Астрахани: к слову, считающийся лучшим торговым центром в городе.

Стоит упомянуть и специфику регионов: если в Москве каждый новый торговый центр «отъедает» клиентуру у уже существующих, то в глубинке зачастую дай бог один приличный ТЦ на город. А еще там, если климат холодный, девять месяцев в году особо никуда и не пойдешь. Так что основной досуг что для пар, что для семей – выбраться в ТЦ, пробежаться по магазинам, сходить в кинотеатр, детей отправить в игровую комнату, перекусить в ресторане или на фудкорте. В итоге за пределами обеих столиц и немногих «миллионников» ставка на ТЦ обоснована.

От «песочницы» к «бутику»: ЗПИФы в России набирают обороты
Фото: Артем Белкин

Пандемия научила население нажимать на кнопочки

Ту же тему продолжил президент PARUS Asset Management Денис Степанов, оценивая результаты первых трех кварталов года. Те, кто сумел воспользоваться бегством «западников» с рынка, заметно нарастили портфель объектов.
Причем е-commerce рулит: «Пандемия здорово научила население нажимать на кнопочки на телефоне и пользоваться преимуществами заказа онлайн». Но все равно пока что в РФ потребители заказывают товары онлайн на четверть реже, чем в Азии, и вдвое реже, чем в Европе; так что этот сегмент еще будет развиваться.

Торговая недвижимость – да, испытывает достаточно жесткий прессинг со стороны «объективных факторов». Но, уточнил спикер, даже несмотря на громкое хлопанье дверью со стороны известных брендов, свято место пусто не бывает: «Например, по весне из каждых 200 «открытых дверей» 50 закрылось; но появилась возможность так или иначе заместить 30. То есть, из двух сотен показатель снизился до 150, а потом поднялся до 180. Как видите, индустрия адаптируется; появилось немало компаний, готовых использовать кризис как возможность».

Так что однозначно стоит ждать на рынке появления и новых ЗПИФов, и у инвестора – даже начинающего – появится гораздо больший выбор. Ну а куда именно вкладываться – уже можно выбирать ЗПИФ непосредственно по приоритетной сфере (ТЦ, офисы, склады), или даже по приоритетному лично для владельца суммы объекту – в том или ином регионе. Причем не только Москве или Санкт-Петербурге.

Автор: Кристина Голубева

04 октября 2022 00:10


АКТУАЛЬНО