Никита Корниенко (SimpleEstate): Куда сейчас выгоднее инвестировать начинающим инвесторам?

Начинающим инвесторам в коммерческую недвижимость предлагают обратить внимание на торговые центры. На первый взгляд, у них больше преимуществ по сравнению с объектами стрит-ритейла – сразу несколько арендаторов, более низкая стоимость за метр, быстрая окупаемость. Но не все так просто. Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, в авторской колонке, написанной специально для CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития») разбирает по пунктам преимущества и недостатки инвестирования в торговые центры и в объекты стрит-ритейла. А также помогает определиться, куда выгоднее инвестировать.

Окупаемость и доходность

Если сравнить окупаемость стандартного торгового центра и, например, супермаркета «Перекресток» – 8 лет против 10+ лет. И, на первый взгляд, стрит-ритейл здесь проигрывает.

Однако, если копнуть глубже, все становится не так просто. Нельзя принимать во внимание термин «окупаемость» – его используют начинающие инвесторы, которые пока не понимают все механизмы. Окупаемость – это стоимость объекта, поделенная на годовой арендный доход. Но у торгового центра и у объекта стрит-ритейла это кардинально разные вещи, потому что уровень расходов у объектов отличается.

Расходы на содержание стрит-ритейла низкие – максимум 15% от арендного потока. Соответственно, в прибыль идет минимум 85% от общего дохода. А торговый центр – это огромное здание с масштабной инженерной инфраструктурой. Для его функционирования нужно нанимать персонал – охранников, клининг, техников. Обслуживание торгового центра может «съедать» до 50% от арендного потока.

Окупаемость считается по общему арендному потоку, до учета всех вычетов. Поэтому, в теории, у торгового центра ее срок будет меньше, но на практике чистая доходность будет гораздо ниже, чем планировалось. Также нужно смотреть на ставку капитализации – то есть, чистую арендную доходность объекта за вычетом расходов, а она, при учете системной вакансии и текущего состояния рынка, плюс-минус одинаковая и у стрит ритейла, и у ТЦ. Однако, если взять идеальный ТЦ со 100%-ной заполняемостью, то, скорее всего, доходность ТЦ будет все-таки выше, чем у качественного стрит-ритейла. Поэтому в данном случае смотреть на окупаемость не имеет смысла, и балл мы не будем присваивать никому.

Итого:
∎ Торговый центр – 0 баллов;
∎ Стрит-ритейл – 0 баллов.

Доступность покупки и ликвидность

Первое, на что мы обращаем внимание – это стоимость. Конечно, объекты стрит-ритейла в разы доступнее. Небольшое помещение можно купить за 20-30 млн рублей, в то время как стоимость торгового центра – сотни миллионов или даже миллиарды рублей. Как правило, средний частный инвестор не может позволить себе покупку торгового центра в одиночку. В принципе, если у вас есть большое желание вложиться в такой объект, вы можете сделать это через механизм коллективных инвестиций – об этом мы подробнее расскажем в конце статьи.

Но здесь остро стоит вопрос ликвидности. Объект стрит-ритейла вы можете при желании легко продать, а вот найти покупателя для торгового центра за пару миллиардов очень сложно. Так что, в этом пункте мы отдаем балл стрит-ритейлу.

Итого:
∎ Торговый центр – 0 баллов;
∎ Стрит-ритейл – 1 балл.

Эксплуатация

Ключевые отличия торгового центра от объекта стрит-ритейла – это количество арендаторов и площадь помещения. Конечно, поддерживать отношения с одним арендатором гораздо проще, чем с десятками, где у каждого свои условия и своя финансовая ситуация. С каждым нужно заключать и продлевать договоры аренды, следить за регулярностью оплаты, решать возникающие технические проблемы. Кроме того, арендаторы торгового центра постоянно меняются – нужно составлять новые договоры, проверять их с юристами, подписывать. На это уходит много времени.

Эксплуатация торгового центра – это тоже трудозатратная задача, с которой вы вряд ли справитесь самостоятельно. Как мы уже говорили в предыдущем пункте, для содержания торгового центра обязательно нужен обслуживающий персонал и служба безопасности. Обычно техническими вопросами здесь занимается управляющая компания — ее тоже нужно найти и заключить договор.

При этом доходность торгового центра и стрит-ритейла – 10-13% против 7-10%. Но более высокий уровень доходности в торговом центре «компенсируется» гораздо большими трудозатратами по обслуживанию. Балл все-таки уходит ТЦ, правда с учетом того, что идеальных торговых центров сейчас нет.

Итого:
∎ Торговый центр – 1 балл;
∎ Стрит-ритейл – 1 балл.

Риски и зависимость от арендатора

Распространенный миф – риски при сдаче в аренду объекта стрит-ритейла более высоки, так как вы полностью зависите от единственного арендатора. Однако признать преимущество торгового центра можно с оговоркой – в каждом из них есть так называемые якорные арендаторы, которые и генерируют основной трафик. Это может быть крупный магазин электроники или супермаркет, наподобие «Перекрестка». Арендная плата у этих якорей, как правило, гораздо ниже, чем у остальных мелких магазинов.

Если якорный арендатор уйдет, это скажется на работе всего торгового центра — трафик станет ниже, а мелкие арендаторы будут получать из-за этого меньше прибыли и, естественно, станут высказывать недовольство. Так, уход одного якоря может мотивировать на аналогичный шаг и более мелких арендаторов.

В целом, прибыль от инвестирования будет зависеть не от количества арендаторов, а от локации. Если это место с большим количеством трафика, то даже при уходе единственного арендатора вы сможете легко найти другого. А в случае с ТЦ плохого качества, уход якоря может порушить всю экономику объекта. Поэтому оба формата, по большому счету, зависят от ключевых арендаторов, и главное тут – локация и качество объекта, а не количество арендаторов. Так что баллов здесь никому не добавляем.

Итого:
∎ Торговый центр – 1 балл;
∎ Стрит-ритейл – 1 балл.

Вакансия

У стрит-ритейла вакансия может быть только двух типов – 100%, если у вас нет арендатора, и 0%, если арендатор есть. В торговом центре вакансия есть всегда – практически никогда он не будет заполнен на 100%. Арендаторы там постоянно меняются, кто-то съезжает, кто-то заезжает – при этом нормально, если вакансия держится на уровне 10-15%. Даже если вы приобрели торговый центр со 100%-ной заполненностью, будьте готовы к тому, что кто-то из арендаторов съедет в ближайшее время. Поэтому при просчете своего финансового прогноза необходимо закладывать эту, так называемую, системную вакансию, о чем очень часто забывают неопытные инвесторы.

Можно сказать, что здесь объект стрит-ритейла проигрывает торговому центру, потому что вероятность 100%-ной вакансии здесь гораздо выше, но опять же, нужно смотреть на локацию и качество арендатора. Балл здесь мы все-таки заслуженно отдадим торговому центру.

Итого:
∎ Торговый центр – 2 балла;
∎ Стрит-ритейл – 1 балл.

Полезная площадь и цена за квадратный метр

В арендном бизнесе используются два термина: GLA – арендопригодная площадь и GBA – вся площадь, включая МОП (места общего пользования). В стрит-ритейле GBA = GLA, так как все помещение используется для работы арендатора. В торговом центре значительная часть площади будет относиться к МОП – коридоры, вестибюли, лестницы, лифты и т.д. Такая зона может составлять до 50%.

Часто начинающий инвестор смотрит на GBA и делит ее на цену, чтобы определить стоимость м2. В торговом центре эта стоимость, как правило, будет ниже – но если убрать из расчетов площадь МОП, то итоговая стоимость за м2  станет не такой уж низкой.

Также нужно учитывать, что для различных помещений торгового центра действуют разные арендные ставки. Как мы уже упоминали, якорным арендаторам обычно предоставляются более выгодные условия, чем мелким магазинам – так что, чтобы рассчитать прибыль, нужно учитывать усредненную арендную ставку. В стрит-ритейле арендная ставка будет единой, вне зависимости от того, с каким арендатором вы заключите договор.

В этом пункте торговый центр проигрывает объекту стрит-ритейла по соотношению полезной площади, но выигрывает в цене за м2. Важно помнить, что расчет этой цены объективнее рассматривать без учета общих зон, и тогда она будет не такой уж низкой. Поэтому здесь мы никому не будем присваивать баллы.

Итого:
∎ Торговый центр – 1 балл;
∎ Стрит-ритейл – 3 балла.

Потенциал роста стоимости

Это еще один важный параметр, который нужно оценить при покупке помещения. Сейчас крупные торговые центры находятся не в лучшем положении – уходят иностранные арендаторы, развивается онлайн-торговля. По состоянию на май этого года, только 30-40% московских торговых центров являются прибыльными. Естественно, о росте стоимости этих объектов пока не может идти и речи. Так, по сравнению с докризисным 2019-ым годом, московские и питерские торговые центры потеряли в этом году 22,3% и 24,5% трафика соответственно.

Что касается объектов стрит-ритейла – они, наоборот, постоянно дорожают. Магазины продуктов, аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи онлайн-заказов всегда будут актуальны, даже несмотря на экономическую обстановку. Поэтому объекты стрит-ритейла растут в стоимости, особенно, если расположены в хорошей локации.

Итого:
∎ Торговый центр – 0 баллов;
∎ Стрит-ритейл – 2 балла.

Что такое коллективные инвестиции

В начале статьи мы говорили о механизме коллективных инвестиций. Такой механизм позволяет стать инвестором с минимальными вложениями. Это удобно, если вы только пробуете себя в инвестировании или хотите вложить деньги в крупный объект – например, торговый центр.

Наиболее удобный механизм коллективных инвестиций, который мы сегодня используем в своей работе, предполагает создание отдельного акционерного общества, выступающего в роли «юридической прослойки» между инвесторами и объектом недвижимости. Таким образом, собственником недвижимости будет АО, а инвесторы получат долю в объекте через долю в АО. Доход инвесторов будет складываться из дивидендов от арендного потока.

При этом, инвестор в любой момент может выйти из бизнеса, продав через платформу свою долю в объекте. Это намного проще, чем найти покупателя на целое помещение, особенно если это крупный ТЦ.

Заключение

Если сравнивать перспективы инвестирования в объекты стрит-ритейла и в торговые центры, то здесь побеждает стрит-ритейл – три балла против одного. Небольшое помещение проще обслуживать и продать в случае необходимости, а его средняя доходность не намного ниже, чем у ТЦ – 7-10% против 10-13%. Но зато общая доходность у стрит-ритейла будет выше за счет роста стоимости, а у ТЦ при лучшем раскладе стоимость останется на прежнем уровне, а то и вовсе упадет.

Но если вы только заходите в сферу коммерческой недвижимости, хорошим вариантом будет попробовать коллективные инвестиции. Так вы сможете приобрести долю в любом объекте – даже крупном торговом центре.

Автор: Никита Корниенко

---