Эксперт перечислила главные риски покупки вторичной недвижимости

Покупка недвижимости – сделка, при которой можно потерять крупную сумму денег. Десять основных рисков при покупке вторичной недвижимости для «Российской газеты» перечислила эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.

Главный риск – отсутствие у продавца прав собственности на объект. Прежде чем совершать значимые для сделки действия (внесение аванса или задатка, заключение договора купли-продажи) необходимо установить действительность собственника. Для этого нужно внимательно проверить его паспортные данные (воспользуйтесь сервисом МВД для проверки паспорта) и документ о правах на недвижимость – выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Риск №2 – сделка по доверенности. Если сделка проходит через представителя продавца, действующего по доверенности, важно удостовериться, что доверенность не подделана, не отменена и ее действие не прекратилось в связи со смертью доверителя. Факт подделки или отмены доверенности можно проверить онлайн. Но если поддельность или факт отмены доверенности проверить можно через специальный сайт, созданный Федеральной нотариальной палатой, то сведения о смерти доверителя, его дееспособность на дату сделки оперативно проверить невозможно. В дальнейшем такая сделка может быть признана судом недействительной.

Заниженная цена договора. Нередко в договорах купли-продажи стороны занижают реальную стоимость объекта. Продавец аргументирует это нежеланием «попадать» на налог с дохода (купил значительно дешевле, чем продает сейчас). Покупателю же важно понимать, что цена в договоре – официальная. И покупатель в ситуации оспаривания договора купли-продажи сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре. Кроме того, покупатель в дальнейшем обделяет себя в имущественном налоговом вычете в размере средств, которые были реально потрачены на приобретение объекта.

Покупка недвижимости с жильцами. Нередко есть предложения жилья с дисконтом из-за зарегистрированных в квартире людей, имеющих право пользования жильем и после перехода права собственности к покупателю. Продавец пытается убедить покупателя, что прописанные временно или постоянно отсутствуют, а нужно срочно продать квартиру и что в судебном порядке можно будет с легкостью «выписать» всех проживающих или зарегистрированных. Это не совсем так, поскольку относительно легко можно выписать лишь членов семьи прежнего собственника и то с условием, что у них нет права пользования на законном основании (на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, сохранения права проживания для отказавшегося от участия в приватизации).

Устные договоренности. Если недвижимость приобретается с особыми условиями (наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом), необходимо оформлять эти условия документально – либо в самом договоре, либо отдельным договором, с оформлением передаточного акта. Нередки случаи, когда новый собственник вместо обещанного холодильника и спального гарнитура обнаруживает не только отсутствие данных предметов, но и вырванные розетки и снятые межкомнатные двери. Акт приема-передачи имущества нужно подписывать только после фактической передачи указанных вещей, а не заранее.

Долги продавца. Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротстве можно найти в интернете в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить — оспаривание сделок, совершенных будущим банкротом, не редкость, ведь это позволяет увеличить шансы кредиторов на погашение их требований за счет оспоренного имущества.

Недееспособность продавца. Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защищаемым персональным данным. При сомнениях в адекватности и дееспособности (например, преклонный возраст, нетипичное поведение и т. п.) можно запросить у продавца справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Отдельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в прошлом (прежде всего по электронной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца) – возможно уже были судебные решения по оспариванию сделок с этим продавцом.

Важно знать, что не только совершеннолетние недееспособные собственники (инвалиды, признанные недееспособными судебным решением), но и дети (до 18 лет в отсутствие эмансипации) относятся к категории недееспособных лиц. Сделки от их имени совершаются опекуном, попечителем, родителем или усыновителем.

Обделенные дети. Немалая часть сделок проходит с материнским капиталом. При его использовании возникает обязанность выделить доли членам семьи (и прежде всего – детям). Случается, что собственник «забывает» выделить доли. Если у продавца есть дети, перед покупкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался. Если в выписке указано, что средства маткапитала на счете, значит, он действительно не был использован, если же нет – нужно выяснить, на что они были потрачены. Продавец должен доказать, что данный объект приобретался без использования маткапитала.

Невозможность вернуть деньги. В большинстве случаев при подозрении на возможные «проблемы» с недвижимостью от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства.

Ранее эксперт Центра финансовой грамотности рассказала, когда лучше отказаться от ипотеки.