Жизнь длиной в аренду: апартаменты как феномен рынка недвижимости

Продолжается подготовка законопроекта об отдельном статусе апартаментов как вида жилой недвижимости. Этот вопрос занимает законодателей уже 5 лет. Апартаменты хотели внести в жилой фонд, разрешить в них постоянную регистрацию, запретить их строительство… Но пока ничего из этого не было сделано. Поправки отзывают, а вопрос о статусе апартаментов снова «оказывается» на столе перед законодателями. Как получилось, что один из самых популярных видов недвижимости так и не имеет своего правового статуса? И как они постепенно захватывают нишу на рынке?

В последние пару лет мы наблюдаем ажиотаж на рынке апартаментов. Девелоперы утверждают все новые проекты, а застройщики закладывают новые апарт-комплексы. Предложение соответствует растущему быстрыми скачками спросу на покупку этого типа недвижимости: только за первое полугодие 2021 года продажи апартаментов в Москве возросли вдвое. А в середине сентября спрос на этот вид недвижимости в Северной столице стал ажиотажным.

Низкая стоимость лотов

Причина столь сильной популярности – более низкая стоимость лотов, или юнитов, как в сфере недвижимости принято называть апартаменты. В среднем стоимость комфортного юнита на 1/5 ниже цены квартиры в новостройке сходной площади. Зачастую апарт-комплексы имеют очень удобное или даже уникальное расположение, где под рукой (или в том же здании) находятся торговые и бизнес-центры, фитнес-клубы.

Но за доступность придется заплатить своим дальнейшим удобством. Апартаменты не относятся к жилой недвижимости, а потому лишены и всех преимуществ «жилья» в его юридическом смысле. Чтобы понять, что и как, разберемся, откуда на рынке появился формат апартаментов.

Как апартаменты «пришли» на рынок

Финансово-экономический кризис, накрывший мир в 2008-2009 гг, совпал с завершением очередного цикла застройки городов офисными зданиями. Над большинством новых зданий в результате всех экономических перипетий висела угроза «простаивания». Чтобы не терять деньги, застройщики сумели переориентировать коммерческие помещения под жилые, при этом юридически не меняя их статуса. Так что, по сути, офисы остались офисами с неофициальной возможностью проживания для деловых людей и «белых воротничков», которые рады сократить время в пути и жить в непосредственной близости от работы, не теряя при этом в комфорте.

По другой версии, появление апартаментов на рынке России тесно связано с появлением московского международного торгового центра «Москва-Сити», где бизнесмены впервые могли купить «жилье» в непосредственной близости от бизнес-центра. Так, первые апартаменты предлагались в башнях «Город Столиц» и «Запад», строительство которых было как раз завершено в 2008 году.

Впоследствии недвижимость в формате апартаментов и лофтов начала появляться в других комплексах и проектах. Хотелось бы отметить, что с самого начала апартаменты – недвижимость бизнес-класса, расположенная в местах в какой-то степени уникальных и недоступных для обычной жилой застройки. В Москве это особенно актуально. В 2011 году в столице был принят законопроект, запрещающий точечную застройку. Так что никаких новых ЖК в самом центре, где нет возможности построить необходимую инфраструктуру, быть не может. А вот апартаменты прямо напротив Кремля… Почему бы и нет?

Инфраструктура не нужна

Действительно, никакая инфраструктура типа поликлиники, школы и детского сада в пешей доступности для комплекса апартаментов не требуется. Не надо подбирать необходимую для минимальной шумоизоляции толщину стен, не надо соблюдать требования по инсоляции, наличию парковки и соседству (в широком смысле) – в общем, не нужны никакие технические требования, необходимые для строительства классического многоквартирного дома.

Кроме того, в юните апартаментов невозможно оформить постоянную регистрацию, так как место не предназначено для проживания. Купившим же апартаменты (или, по сути, пожизненную аренду коммерческого помещения) придется без скидок оплачивать тарифы на ЖКХ и все налоги, принимать, что он не имеет права на общую долевую собственность, а домом управляет компания, выбранная застройщиком.

Так как апартаменты не жилье, сертификаты на улучшение жилищных условий (в том числе военные льготы и материнский капитал) нельзя будет использовать.

По сути, покупка апартаментов – долгосрочное бронирование номера в гостинице. Ведь в законодательстве понятие «апартаменты» приравнивается к двухкомнатному гостиничному номеру с мини-кухней, площадью не менее 40 квадратных метров.

Пандемийная лихорадка

Несмотря на все это доля апартаментов в общем спросе на недвижимость все равно растет. Оно и понятно: на дворе 2021 год, все еще бушует коронавирус, а ухудшение материального положения населения и разбалансировка рынка недвижимости только подливают масла в огонь.

Введение государственной программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% в апреле 2020 года должно было поддержать и обедневшее на фоне кризиса население, и терпящую убытки строительную отрасль. Оздоравливающий эффект продлился недолго.

Уже к началу 2021 года ажиотажный спрос на первичную недвижимость сократил предложение и «взвинтил» цены на квартиры. Вкупе с подорожавшими стройматериалами и разгоном инфляции рост цен на квартиры на первичном и вторичном рынке (примерно на 25% за год, по данным «ДОМ.РФ») нивелировал возможную выгоду от льготной программы.

Изменение условий по льготной ипотеке фактически исключило из нее столичные регионы. Жители, потерявшие надежду подешевле купить квартиру при низкой ставке, стали присматриваться к апартаментам. Уже в первом полугодии 2021 года количество сделок по апартаментам на 90% превысило значения 2020 года за аналогичный период. Люди начали видеть в «долгосрочной аренде» юнитов альтернативу покупке квартиры.

Регулирование объектов

Другой важной причиной резкого увеличения спроса на апартаменты стали продолжающиеся попытки властей начать законодательное регулирование таких объектов. В конце 2020 года правительство в очередной раз вернулось к рассмотрению вопроса о статусе апартаментов и перевода их в статус «жилья», попутно власти «обронили» слово о запрете дальнейшего строительства таких объектов. Лоты на рынке апартаментов начали раскупаться, как горячие пирожки.

«Правовой статус апартаментов до сих пор не определен – закон планируется принять лишь в конце этого года. Пока неясно, что станет его основой, – предложение запретить строительство апартаментов или, наоборот, узаконить его. В этих условиях потребители активно раскупают уже готовые объекты», – сообщил РБК гендиректор «Метра квадратного» Вячеслав Дусалеев.

30 апреля в Госдуму был внесен законопроект, который должен был затрагивать статус апартаментов. Законодатели предлагали ввести понятие «многофункциональное здание», которое могло бы содержать в себе жилые и нежилые помещения. Пока законопроект проходит лишь первое чтение в Государственной Думе. При этом он не затрагивает уже сданные и заселенные апарт-комплексы. Неизвестно, в каком статусе они будут рассматриваться после принятия закона и с чем останутся живущие там люди. Даже если перевод помещений в статус жилых планируется, не совсем понятно, кто будет его выполнять.

«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут», – комментирует ситуацию глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Пока в законопроекте говорится о необходимости перевода в статус жилых всех помещений на одной лестничной клетке. О том, кто должен будет этим заниматься и какие здания подпадают под эту меру, в проекте закона не сказано.

Впрочем, даже если закон, который должен быть принят к 2022 году, не будет распространяться на «старые» апарт-комплексы, по мнению Алексеенко, ничего страшного не произойдет: «Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15-20%, чем на аналогичное жилье».

Круглый стол

Сам статус жилого помещения как нужного «ярлыка» апартаментов все еще под вопросом.

14 сентября на круглом столе «Делового Петербурга» эксперты в сфере местной недвижимости обсудили перспективы развития сегмента апартаментов и его статус. Многие эксперты согласны с тем, что владельцы апарт-отелей и апарт-комплексов хотели бы больше прозрачности в сфере законодательства, но сама ситуация вынуждает оставаться в тупике. Если юниты в апарт-комплексах создавались для краткосрочного, отельного проживания, но люди живут в них по месяцам и годам, то как можно запретить им делать это?

Второй важный момент, затронутый на круглом столе, – так ли нужна социальная инфраструктура, которая должна располагаться рядом с жилыми зданиями. Ответ на этот вопрос предложил Марк Лернер, владелец компании «Петрополь»: «…Строить усиленные квадратные метры школ, где некому работать, зачем? С 2016 года мы наблюдаем попытки властей дать определение апартам, но, на мой взгляд, ничего не получится. Потому что изначально заложена двойственность: это коммерческое жилье, но для проживания. Поэтому и жилье стало мигрировать в сторону апартов».

Ради прибыли

Апартаменты – действительно коммерческое жилье. Все больше людей покупают юниты для постоянной сдачи в аренду или в качестве инвестиционного проекта, который принесет владельцу в первую очередь прибыль, а не станет уютным домом. Впрочем, есть и те, кто покупает апартаменты как вторую недвижимость для удобства проживания ближе к работе и центру города, чего лишены большинство обычных городских квартир.

«Чаще всего апартаменты выбирают люди, у которых уже есть квартира в столице. Им не нужна московская регистрация, они ищут жилье ближе к работе или центру города, желательно в престижном районе», – считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Пока апартаменты остаются «темной лошадкой» для законодательства. Не понятно, что ожидать от этого рынка дальше, и надо ли смешивать все процессы, насильно присваивая статусы жилых помещений тем, которым это уже вроде бы не нужно. И самое интересное, что нас ждет дальше? Могут ли апартаменты сместить жилищные предпочтения россиян не в пользу покупки, а в пользу арендованного жилья? Время покажет…

Автор: Анна Титова

Источники:
Граждане впали в апартию, Спрос на апартаменты в Петербурге достиг исторического максимума, «Спрос на апартаменты в Москве вырос вдвое, Минстрой решил запретить строительство апартаментов, «История апартаментов как жилья, «Апартаментный вопрос, Спрос на апартаменты вырос с начала года на 42%, за год – в 2 раза, Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус, Есть ли будущее у апартаментов, Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости