Обзор ситуации на рынке: спрос падает, а «квадраты» дорожают

Стоимость элитных новостроек растет высокими темпами, а предложение снизилось до самого низкого уровня, по оценке некоторых риелторов на рынке недвижимости. Но нет гарантии, что так будет продолжаться и дальше, ведь на фоне завышенной стоимости спрос начал падать. Чтобы разобраться, узнаем у экспертов, какова ситуация на рынке недвижимости.

Как активный прошлогодний спрос повлиял на недвижимость

«Активный спрос на рынке в 2020 году и удорожание строительных материалов спровоцировали значительный рост средних цен. А сохранение спроса на высоком уровне в I полугодии 2021 г. повлияло как на сохранение активного роста цен в новых проектах, так и на высокие цены в новых стартовавших проектах», – говорит Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group.

Это означает, что элитная недвижимость предназначена для узкого сегмента покупателей. Цены на нее, безусловно, растут, однако спрос редко бывает большим за счет имеющихся на рынке альтернатив в виде жилья эконом-класса и среднего класса.

Снижение спроса до пандемийного уровня

За первые дни июля число лотов в продаже на первичном рынке выросло с 64 тысяч до 67, что означает заметный спад числа бронирований. О стагнации спроса также свидетельствуют и значения июня 2021 года: относительно января текущего года покупательская активность в сегменте уменьшилась на 16%, сообщает агентство недвижимости «Азбука жилья».

Отмечается, что и ажиотаж постепенно ослабевает. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, многие уже приобрели жилье в 2020 году, воспользовавшись выгодными условиями льготной ипотеки. Во-вторых, рост цен на объекты и отсутствие роста среднего уровня доходов населения на протяжении всего прошлого года также сдерживают покупки в новостройках.

Произошло это после того, как центробанк 23 июля текущего года повысил ключевую ставку сразу на 1 п. п. (до 6,5%), объяснив данное решение сильной инфляцией в стране. Также нововведением в июле стало снижение максимальной суммы кредита для столицы России по программе льготной ипотеки, что и привело к уменьшению покупательской активности.

В связи с преобразованием программы льготной ипотеки вполне нормально, что спрос на первичном жилом рынке снизился из-за повышения процентных ставок по ипотеке.

«По сравнению с июлем в августе объем спроса на рынке новостроек «старой» Москвы снизился на 16%. По сравнению с августом 2020 года снижение составляет 18%. Но прошлый август был периодом начала пиковых ажиотажных продаж. Поэтому пока разумнее сравнивать с августом 2019 года, когда рынок не был перегрет. По сравнению с августом 2019 года наблюдается, наоборот, увеличение продаж на 7%. То есть пока спрос не просел, а скорее снизился до «допандемийного» уровня», – поделились эксперты агентства «Азбука жилья».

Спрос сместился к меньшим «квадратам»

Смещение спроса в сторону маленьких «квадратов» (маленьких квартир) происходит из-за изменения условий льготной ипотеки. Максимальной суммы кредита в размере 3 млн рублей едва хватает на приобретение квартиры-студии в Москве.

«Чем меньше площадь квартиры, тем выше цена одного «квадрата», поэтому произойдет увеличение цены в эквиваленте квадратного метра. В кризисные времена спрос на маленькие квартиры всегда растет, а сегодня платежеспособность населения находится на низком уровне», – рассказал Ленте.ру заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Самый дорогой объект на рынке недвижимости

«Разброс цен на рынке поражает. Согласно последнему исследованию, самая бюджетная квартира в продаже, выставленная в августе в пределах МКАД, стоит 5,4 млн рублей, а самый дорогой объект – это апартаменты за 3,15 млрд рублей», – рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

Помимо этого, эксперт уточнила, что если говорить о среднем классе и бюджете, то максимальная средняя стоимость квадратного метра в Москве была зафиксирована в Северо-Западном округе и установилась в районе 430 000 рублей.

Почему новостройки дорожают – мнение экспертов

Последний год цены на новостройки благодаря ажиотажному спросу росли рекордными темпами, в то время как первичное жилье в росте цен замедлилось. Очень важно понимать, что ажиотаж был именно на недвижимость в новостройках.

«Активность покупателей спровоцировали пандемия и вызванная ею неопределенность ситуации, снижение курса рубля и запуск программы льготной ипотеки. Но стоит отметить, что в последние два месяца наблюдается замедление роста цен на первичном жилом рынке Москвы. К примеру, по итогам августа средняя стоимость 1 кв. м выросла только в бизнес-классе – на 2,4%. В комфорт-классе цена квадратного метра осталась без изменений – 259 тыс. руб. за один квадратный метр», – считают в «Азбуке жилья».

По мнению Александры Синиловой, директора департамента по работе с девелоперами Savills в России, данное явление в первую очередь может быть спровоцировано появлением эскроу-счетов и прочих механизмов защиты покупателей, которые ускорили темп роста цен.

«Рост цен на рынке элитной недвижимости, прежде всего, спровоцирован появлением в цепочке девелопер-покупатель третьего участника – банка. Переход на эскроу-счета и прочие механизмы защиты покупателей ускорили рост цен. На фоне такой волны роста цен подключился ажиотаж. И пока спрос, создаваемый ажиотажем и наличием скопившихся денег у покупателей, будет набирать обороты, цены будут расти. Пока предпосылок для их снижения нет, поскольку рынок подогревается искусственно», – рассказала Александра.

О рейтингах в журнале Forbes

Существует множество рейтингов застройщиков в России. Однако это не означает, что они составляются из стоимости продаваемых застройщиками объектов. Главным можно назвать рейтинг именно делового журнала Forbes. Для любого застройщика является честью попасть в этот рейтинг, ведь он дает определенный имидж, который привлекает потенциальных покупателей. Например, существует рейтинг «надежных застройщиков», который впоследствии дает покупателю доверие к выбранной им компании для покупки недвижимости. В 2020 году в тройку лидеров среди крупнейших застройщиков страны, по мнению Forbes, вошли такие компании, как ГК «ПИК», Setl Group и ГК «ФСК». Кто из застройщиков попадет в рейтинг в следующем году, пока неизвестно. Но нас успокоили – рейтингу быть.

«Конечно, будет. Он ежегодный», – сказала замглавреда Forbes Мария Тофанюк.

Когда лучше всего приобретать недвижимость?

Отметим, что нынешняя ситуация на рынке недвижимости далеко не однозначная. В связи с этим эксперты агентства недвижимости «Азбука жилья» советуют приобретать площади в новостройках еще на этапе строительства.

«Пока все еще имеет смысл присматриваться к новостройкам на раннем этапе строительства – на котловане. Несмотря на переход на эскроу-счета, на многих объектах до сих пор наблюдается рост стоимости от котлована до завершения строительства», – подытожили в агентстве.

Автор: Тамара Антифеева